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Hauskauf durch falsche Angaben im Energieausweis.


05.12.2016 13:43 |
Preis: 60,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



ich habe ein Haus gekauft, welches in L-Form aus einem Altbau und einem Neubau besteht. Altbau 1955, Neubau 1964.

Angegeben im Expose war Bj. 1964 und 1980!

Ich nehme an, dass die Baujahre evtl. falsch angegeben wurden, damit nur ein verbrauchsorientierter Energieausw. vorgelegt werden muß.

Für mich war es beim Hauskauf aber mit ausschlaggebend, um ein Haus zu kaufen.

Erst nach dem Hauskauf ist herausgekommen, dass der Energieausweis und auch die Baujahre falsch sind.

Unter einer Wand war gegen Feuchtigkeit Alufolie geklebt, darunter ist die Wand total nass.

Wie kann man denn, wenn man vor Gericht zieht beweisen, dass diese vom Verkäufer geklebt wurde?

Was kann ich machen?

Für eine etwas ausführlichere Antwort wäre ich sehr dankbar.

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Sehr geehrte Ratsuchende,



trotz der von den Angaben im Energieausweis abweichenden Eigenschaften stellt dieses keinen Mangel dar, d.h. falsche Angaben im Energieausweis geben dem Käufer keine Rechte (OLG Schleswig, Urt.v. 13.03.2015, Az: 17 U 98/14)

In dieser Entscheidung hat das OLG ganz deutlich den Käufer – trotz bestehender gesetzlicher Verpflichtung hinsichtlich des Energieausweises – Rechte abgeschnitten.

Auch wenn dieses Urteil sicherlich zu eins der Schwächsten gehört, ist nun einmal – leider für jeden Käufer – zu berücksichtigen.

Allein die Abweichungen zum Energieausweis reicht daher nicht für die Durchsetzung Ihrer Rechte.



Das Alter des Hauses wäre dann ein Mangel, wenn ein bestimmtes Alter im Notarvertrag genannt worden ist; allein die Angaben im Exposé werden nicht reichen, um eine bestimmte Eigenschaftszusicherung zu konstruieren.



Aber hier werden Sie mit der verklebten Alu-Folie und der dadurch verdeckten Feuchtigkeit argumentieren können, da dieses eine arglistige Täuschung darstellt (OLG Oldenburg, Urt.v. 05.02.2015, Az.: 1 U 129/13)

Das bedeutet, dass ein möglicher Gewährleistungsausschluss nicht durchgreift; hierzu auch:

https://rabohledotcom.wordpress.com/2015/12/11/hauskauf-und-gewaehrleistungsausschluss/


Sofern das Verkleben strittig wird, sind Sie in der Beweislast, so dass Sie die weitergehende Problematik richtig erkannt haben:

Wenn aus den verwendeten Tapeten kein Rückschluss auf die Arbeiten zu führen ist, auch keine Nachbarn als Zeugen für den Zeitpunkt der Arbeiten zur Verfügung stehen, werden Sie nicht umhinkommen, das Alter der Verklebungen durch einen Gutachter feststellen zu lassen.

Dazu sollte ein selbständiges Beweisverfahren eingeleitet werden.

Der Gutachter wird dann das Alter der Tapete und auch das Alter der Alufolie feststellen können, so dass dann damit die Verantwortlichkeit des Verkäufers nachgewiesen werden kann, wenn er zu diesem Zeitpunkt Bewohner des Hauses ist.




Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Nachfrage vom Fragesteller 05.12.2016 | 16:40

geht das mit der Alufolie auch noch im Nachhinein, wenn die Wand von einem Gutachter gemessen wurde ( sehr nass!) und die Tapete mit der Alufolie noch vorhanden ist aber schon von der Wand entfernt wurde, wegen Bohrlochabdichtung der Wand, damit die Wand austrockenen kann?

Das Alufolie geklebt war, dafür gibt es Zeugen ( selbst genommenen Gutachter)

Kann ein Gutachter das Alter der Alufolie dann auch noch feststellen?

Diese Antwort ist sehr wichtig für die Entscheidung vor Gericht zu ziehen.

Vielen Dank für Ihre Antwort.

MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.12.2016 | 16:47

Sehr geehrte Ratsuchende,


grundsätzlich ist so eine Feststellung möglich, wobei wir nun eher im technischen, als im rechtlichen Bereich sind.

Entscheidend wird dann auch der von Ihnen schon beauftragte Privatgutachter sein. Da ich dieses Gutachten aber nicht kenne, kann der Ausgang nur spekuliert werden.

Wenn es Zeugen (und einen Gutachter) für den Zustand gibt, die Tapete und die Alufolie noch vorhanden sind, sieht es aber gut aus. Wichtig wäre aber weiter, wie lange die Voreigentümer dort gewohnt haben.

Möglicherweise können Sie sich mit dem Vorvoreigentümer noch in Verbindung setzen, damit dieser noch etwas dazu sagen kann. Auch werden der Nachbarn vielleicht etwas von den Trocknungsversuchen wissen


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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