14.02.2011 | 12:33
Antwort
von
Rechtsanwalt Thomas Mack
274 Bewertungen
Sehr geehrte Ratsuchende,
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Zunächst möchte ich darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung kann durch Ihre Anfrage nicht ersetzt werden.
Dies vorausgeschickt möchte ich Ihre Frage wie folgt beantworten:
Zunächst kommen in Ihrem Fall Gewährleistungsansprüche in Betracht. Dies würde voraussetzen, daß ein Sachmangel vorliegt und die
Gewährleistung nicht ausgeschlossen wurde.
Feuchtigkeit des Gebäudes ist ein durch die Rechtsprechung anerkannter Sachmangel, allerdings nur wenn die Feuchtigkeit auch erheblich ist. Somit sind Sie mit einem Gutachten auf dem richtigen Weg, das klären müßte woher die Feuchtigkeit kommt und welche Auswirkungen sie potentiell haben kann.
Weitere Voraussetzung für Mängelansprüche nach
§§ 437,434 BGB wäre, daß der Verkäufer nicht die Gewährleistung ausgeschlossen hat. Dazu kann ich keinen Hinweis in Ihrer Schilderung entnehmen.
Wenn die Gewährleistung nicht ausgeschlossen ist und ein Gutachten zu einer erheblichen Durchfeuchtung des Kellers bzw. des Gebäudes kommt haben Sie Anspruch auf Mängelbeseitigung.
Dies bedeutet der Verkäufer muß dafür sorgen, daß die Durchfeuchtung abgestellt und ein etwaiger Schaden beseitigt wird.
Wenn er dies nicht durchführt können Sie vom
Kaufvertrag zurücktreten und den Kaufpreis zurück verlangen.
Bzgl. der Heizung ist gleichfalls entscheidend, ob der Mangel erheblich ist. Wenn die einzige Auswirkung des falschen Anschlusses das erwähnte Brummen ist kommt es auf die Lautstärke an. Dies wäre gleichfalls durch Gutachten zu klären.
Außerdem könnte eine Anfechtung aufgrund arglistiger Täuschung in Betracht kommen.
Eine arglistige Täuschung im Sinne des
§ 123 I BGB liegt vor, wenn der Verkäufer bei Ihnen vorsätzlich einen Irrtum hervorgerufen hat, um Sie zur Abgabe einer Willenserklärung zu veranlassen, also dem Hauskauf.
Die Täuschung kann durch Vorspiegelung falscher Tatsachen, oder durch Verschweigen einer Tatsache hervorgerufen werden.
Bei Verschweigen muß eine Aufklärungspflicht des Verkäufers bestehen, Sie auf die Durchfeuchtung hinzuweisen.
Dies wird regelmäßig der Fall sein, wenn dem Verkäufer die Durchfeuchtung bekannt war.
Allerdings wären Sie für die Täuschung des Verkäufers beweispflichtig, was wohl nur durch Hinzuziehung der Firma, die die Revovierungsarbeiten durchgeführt hat, möglich wäre.
Mit anderen Worten:
Für eine Anfechtung nach
§ 123 BGB kommt es darauf an, ob dem Verkäufer beim Kauf die (potentielle) Durchfeuchtung des Gebäudes bekannt war und Sie dies beweisen können.
Bei Gewährleistungsansprüchen kommt es lediglich auf das Vorliegen eines Sachmangels an.
Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für eine weitergehende Beratung gerne zur Verfügung.
Sie können mich bei weiteren Fragen auch über die Direktanfrage kontaktieren.
Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Tag und verbleibe mit freundlichen Grüßen
Thomas Mack
Rechtsanwalt
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Nachfrage vom Fragesteller
14.02.2011 | 12:46
Bzgl. Ihres Punktes: Weitere Voraussetzung für Mängelansprüche nach §§ 437,434 BGB wäre, daß der Verkäufer nicht die Gewährleistung ausgeschlossen hat. Dazu kann ich keinen Hinweis in Ihrer Schilderung entnehmen.
In unserem Kaufvertrag steht folgendes: Alle Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grundstückes und des Gebäudes sind ausgeschlossen. Dies gilt insbesondere für Flächenmaß, Beschaffenheit, Verwendbarkeit und Ertrag. Ausgeschlossen sind auch alle Ansprüche auf Schadenersatz, es sei denn der Verkäufer handelt vorsätzlich. Der Käufer hat den Vertragsgegenstand eingehend beisichtigt; er kauft ihn im altersbedingten Zustand bei Besichtigung.
Heißt das, dass wir keine Ansprüche haben???
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
14.02.2011 | 13:08
Sehr geehrte Ratsuchende,
gerne möchte ich Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:
Der Gewährleistungsausschluß ist natürlich ungünstig für Sie, aber es schließt nicht alle Möglichkeiten aus.
Die zuvor erwähnte Anfechtung kann nicht ausgeschlossen werden. Wenn Sie dem Verkäufer arglistige Täuschung nachweisen können, sind Sie zur Anfechtung berechtigt.
Bzgl. der Sachmängel kommt es auf die Vertragsgestaltung an:
Wenn Ihnen in dem Kaufvertrag die Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden garantiert wurde, dann könnte der Gewährleistungsausschluß insofern unwirksam sein und der Verkäufer würde trotzdem für die Mängel haften.
Dazu müßte man den Vertragsinhalt prüfen.
Zunächst müssen Sie jedoch überprüfen, ob überhaupt beachtliche Feuchtigkeitsschäden vorliegen, wie zuvor ausgeführt.
Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zufriedenstellend beantworten und wünsche Ihnen viel Erfolg.
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Mack
Rechtsanwalt
