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Hauskauf – Erbpacht – Vorkaufsrecht – Frist


| 20.11.2014 15:07 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke



Das Haus, in dem wir seit vielen Jahren zur Miete wohnen, gehört einer Erbpachtnehmerin. Der Grund gehört einem Erbpachteigner.

Der Haus-Kaufvertrag wurde am 15.09.2014 zwischen unserer Vermieterin, der Haus-Erbpacht-Eignerin, und uns beim Notar unterzeichnet.

Der Grundstückseigentümer hat fristgerecht und anerkannt sein Vorkaufsrecht innerhalb von 8 Tagen (lt. Vertrag) wahrgenommen.

Seitdem ist nichts passiert. Keine Zahlung, nichts. Im Kaufvertrag, der ja übernommen werden muss, steht die übliche Zahlungsfrist von 14 Tagen. Heute ist der 20.11.2014

Frage:
Was können wir – oder die uns wohlgesonnene Verkäuferin – tun, damit wir in dieser Situation wieder die Käufer des Hauses werden?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Nach § 464 Abs. 2 BGB kommt mit der Ausübung des Vorkaufsrechts der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bestimmungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat. Das heisst, dass in Ihrem Falle der Grundstückseigentümer Käufer geworden ist und zur Erfüllung des notariellen Kaufvertrags zu den vereinbarten Bedingungen verpflichtet ist. Sollte er also die Kaufpreiszahlungsverpflichtung nicht einhalten, gehe ich davon aus, dass der Vertrag entsprechende Regelungen für ein vertragliches Rücktrittsrecht der Verkäuferin des Erbbaurechts vorsieht.

Ansonsten ergibt sich wegen Zahlungsverzugs auch ein gesetzliches Rücktrittsrecht aus § 323 Abs. 1 BGB. Je nach Ausgestaltung des Vertrags ist hier jedoch zunächst eine erneute Fristsetzung zur Nacherfüllung erforderlich. Sollte der Eigentümer von Vornherein zahlungsunfähig gewesen sein oder die Zahlung von Anfang an verweigern, ist nach der Rechtsprechung die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtsmissbräuchlich und daher unwirksam. Dies müsste allerdings zweifelsfrei festgestellt werden.

Nach erfolgtem Rücktritt oder Unwirksamkeit der Vorkaufserklärung könnte dann der Kaufvertrag, der mit Ihnen geschlossen wurde und der aufgrund des ausgeübten Vorkaufsrechts nicht automatisch erlischt, von der Verkäuferin und Ihnen vollzogen werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 28.11.2014 | 10:53

Vielen Dank für Ihre prompte Antwort.

Meine Nachfrage:

Müssen wir die Erbbaurecht Übertragungsvormerkung aufgeben, bevor der Vorkaufsrecht Inhaber den (ganzen) Kaufpreis gezahlt hat?

Es wurde bis heute nichts gezahlt. Am Montag sollen wir beim Notar diese Erbbaurecht Übertragungsvormerkung aufgeben.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.12.2014 | 10:05

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage!

Die zu Ihren Gunsten bereits eingetragene Vormerkung müssten Sie zunächst aufgeben, da der Vorkaufsberechtigte durch diese in seinem Erwerb beeinträchtigt werden kann. Dies ist möglicherweise auch der Grund, warum er noch nicht gezahlt hat und auch zu Recht die Zahlung zunächst verweigern kann.

Mit freundlichen Grüßen

Gunnar Wessel
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 01.12.2014 | 11:49


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