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Hauskauf - 2 vermietete Whgen, davon eine für Eigenbedarf


09.11.2004 08:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Wir möchten ein Haus kaufen, das 2 vermietete Whg hat, das DG ist ausbaufähig. Die Whg im 1. Stock möchten wir dann selbst nutzen. Diese ist kleiner als die jetzige Whg, geplant ist, daß 2 Kinder das DG nutzen und wir in den 1. Stock einziehen. Der Kauf des Hauses ist auch als Alterssicherung gedacht. Ist eine Eigenbedarfskündigung des derzeitigen Mieters (Frau mit Kind) möglich?
Guten Morgen,

für die Durchsetzbarkeit einer Eigenbedarfskündigung kommt es darauf an, dass der Vermieter die zu kündigende Wohnung für sich oder einen Angehörigen benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Ein Vermieter benötigt die Wohnung, wenn er ernsthaft beabsichtigt, dort selbst einzuziehen bzw. sie zu überlassen, und wenn er hierfür vernünftige nachvollziehbare Gründe hat.

Die erste Voraussetzung ist hier unproblematisch gegeben, da Sie die Wohnung für sich selbst nutzen möchten. Die Beurteilung der zweiten Voraussetzung fällt an dieser Stelle ungleich schwerer, da Sie insoweit keine weiteren Ausführungen gemacht haben. Da Sie das Haus als Alterssicherung verwenden möchten, gehe ich davon aus, dass Sie derzeit selbst noch in einer Mietwohnung wohnen und daher finanzielle Interessen eine Rolle spielen könnten. Für die Beurteilung der Vernünftigkeit kann dies durchaus ausreichen. Es können aber auch noch eine Vielzahl anderer Gründe in Betracht kommen. Möglicherweise ergeben sich mit der neuen Wohnung besondere Vorteile für Sie. Hier kann die Lage oder auch die Ausstattung der Wohnung entscheidend sein. Eventuell kommt bei Ihnen aber auch ein wirtschaftlicher Grund in Betracht, wenn Sie eine kleinere Wohnung aus Kostengründen bevorzugen möchten. Berufliche Gründe und Gründe der Lebensgestaltung bilden eine weitere Merkmalsgruppe. Gerichtlich wurde bereits eine Eigenbedarfskündigung als vernünftig anerkannt, weil der Vermieter, seinen Lebensabend im Elternhaus verbringen wollte. Letztendlich gibt es sehr viele Gründe die vor Gericht als vernünftig erkannt werden. Eine Aufzählung verbietet sich jedoch, weil es stets auf den konkreten Fall ankommt. Deshalb können auch vermeintlich unvernünftige Gründe ausreichen. Allein entscheidend ist, dass der Vermieter seine Gründe nachvollziehbar macht und diese im möglichen Prozess gegebenenfalls auch beweist.

Meines Erachtens dürfte Ihnen es gelingen einen Eigenbedarf zu begründen.


Für die weitere Durchsetzbarkeit kommt es nun jedoch zu einer Widerspruchsmöglichkeit Ihrer Mieterin. Gem. § 574 BGB kann sie Ihrer Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für sie eine Härte bedeuten würde, die sich auch nicht unter Zuhilfenahme Ihrer Interessen an der Wohnung nicht rechtfertigen lässt.

Die Vorschrift des § 574 BGB soll ein Gegenpol zum berechtigten Interesse des Vermieters bilden und mithelfen zumindest den Eintritt bestimmter Härtefälle zu vermeiden.

Die Beurteilung, ob bei Ihrer Mieterin ein Härtefall in Betracht kommt, ist abermals nur schwer vorherzusagen. Beispiele für Härtefälle sind z.B. das Alter, Behinderung, fehlende Möglichkeit eine Ersatzwohnung zu angemessenen Bedingungen anzumieten, keine Ersatzwohnung für Sozialhilfeempfänger. Ob ein Härtefall in Ihrem Fall gegeben sein könnte, muss zunächst offen bleiben. Gem. § 574 a BGB können Sie jedoch von Ihrer Mieterin im Falle des Widerspruchs die Mitteilung der Gründe für den Widerspruch verlangen. Bei einem späteren Prozess kann die fehlende Mitteilung dieser Gründe durch die Mieterin zu einer ungünstigen Kostenentscheidung für diese führen.

Insgesamt birgt der erste Schritt der Kündigung wegen Eigenbedarfs zunächst keine großen Kostenrisiken. Nur im Falle eines Widerspruchs und der sich daran anschließenden Klage kommt es zu derartigen Risiken, die man jedoch zuvor überprüfen kann.

Sobald die von der Mieterin vorgetragenen Härtegründe bekannt sind, kann es zu einer Abwägung der Interessen kommen. Hierbei sind die Interessen beider Vertragspartner gleichwertig zu berücksichtigen. Ein Gleichgewicht der Interessen geht zu Lasten des Mieters.

Überwiegt das Interesse des Mieters, so kommt es in der Regel zur Verlängerung des Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit. Das Mietverhältnis wird insoweit nur für den Zeitraum fortgesetzt, für den voraussichtlich der Umstand besteht, der die Härte begründet. Diese Fortsetzung ist eine Übergangsregelung, deshalb wird es in der Regel kaum eine Verlängerung über drei Jahre hinaus geben. Regelmäßig wird es aber zu einer Verlängerung um sechs Monate kommen.

Sie könne jederzeit Rücksprache mit mir halten, wenn Sie sich in bestimmten Punkten bei der Umsetzung einer Eigenbedarfskündigung unsicher sein sollten,

Mit freundlichen Grüßen

Simon Jäschke
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