Trifft nicht Ihr Problem? Wir haben 58 weitere Antworten zum Thema Hauskauf.
Hab vor zwei Wochen den Notarvertrag unterschrieben und ein Haus von einer Erbengemeinschaft gekauft. Kaufpreis 150 T - zahlbar Hälfte sofort - Hälte bei Bezug im Juli.
Das Haus ist von einem der Brüder bewohnt (nachf. Bewohner)und erst bei der erneuten Besichtigung hat mir dieser gesagt, dass die Schimmelflecke an der Kellerwand vom Hochwasser kommen - sein Bruder hatte die Verkaufsgespräche (nachf. Verkäufer) geführt und auf Nachfrage erkärt, dass wäre nur ein Lüftungsfehler des Bewohners. Seit ein paar Jahren ist es laut dem Bewohner aber schon zwei mal vorgekommen, dass bei viel Niederschlag in der ganzen Siedlung die Keller volllaufen. Es fehlt eine "Rückschlagklappe".
Auf Nachfrage : Dieser Umstand hat der Verkäufer scheinbar erst beim Notartermin vom Bewohner erfahren und gemeint, dass würde dort nicht passen.
Weiterhin ist die Heizungsanlage nach Angaben des Bewohners trotz gegenteiliger Aussagen des Bruders so grenzwertig, dass der Kaminkehrer bezweifelt, dass diese weiter betrieben werden kann.
Nun ist die erste Hälfte des Kaufpreises fällig und ich möchte gern wissen wo ich rechtlich stehe : Möchte gern eine Minderung um die Kosten für Rückschlagklappe und Heizungsanlage zu finanzieren.
Könnte ich gar vom Vertrag zurücktreten ?
Antwort geschrieben am 11.04.2011 10:50:06 
Frag-einen-Anwalt.de Antworten von diesem Anwalt als RSS-Feed abonnieren!
Rechtsanwältin Gina Haßelberg
Lyrenstraße 13, 44866 Bochum, Tel: 02327/831874-0, Fax: 02327/831874-9
Zivilrecht, Strafrecht, Kaufrecht, Mietrecht, Erbrecht, Vertragsrecht, Familienrecht
Bewertungen: 104
Lyrenstraße 13, 44866 Bochum, Tel: 02327/831874-0, Fax: 02327/831874-9
Zivilrecht, Strafrecht, Kaufrecht, Mietrecht, Erbrecht, Vertragsrecht, Familienrecht
Bewertungen: 104
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:
Grundsätzlich werden beim Immobilienkauf die Mängelrechte des Käufers ausgeschlossen. In der Regel wird vereinbart, dass die Immobilie veräußert wird wie sie liegt und steht.
Nur wenn Mängel arglistig verschwiegen worden sind, stehen dem Käufer Rechte zu. Der Umstand der arglistigen Täuschung ist vom Käufer zu beweisen. Dies ist oftmals mit Schwierigkeiten verbunden.
I. Rechte:
Sollten Ihnen Mängel arglistig verschwiegen worden sein, haben Sie verschiedene Rechte.
Sie können aufgrund der arglistigen Täuschung den Kaufvertrag anfechten und rückabwickeln. Voraussetzung ist jedoch, dass Sie bei Kenntnis der verschwiegenen Tatsachen vom Kauf der Immobilie Abstand genommen hätten.
Alternativ können Sie vorhandene Mängel beseitigt verlangen. Kommt der Verkäufer diesem Verlangen nicht nach, können Sie den Kaufpreis angemessen mindern oder vom Kaufvertrag zurücktreten.
II. Heizungsanlage:
Darf die Heizungsanlage tatsächlich nicht mehr betrieben werden und war dieser Umstand von Ihnen bei den Verkaufsgesprächen nicht erkennbar, so könnte der Verkäufer gegen eine Aufklärungspflicht verstoßen haben und Sie durch Unterlassen getäuscht haben. Voraussetzung wäre jedoch, dass der Verkäufer selbst diesen Mangel kannte.
Wussten Sie dagegen von dem Mangel der Heizungsanlage durch den Bewohner und haben Sie dennoch den Kaufvertrag unterzeichnet, so kommen Rechte Ihrerseits nicht in Frage. In diesem Fall scheidet ein Täuschungserfolg bei Ihnen aus.
III. Rückschlagklappe:
Die Rechtslage bei der Rückschlagklappe ist ähnlich. Wenn es tatsächlich zu Überflutungen der Kellerräume kommt, hätte der Verkäufer diese offenbaren müssen. Dies gilt insbesondere, da Sie die Ursache der Schimmelflecken erfragten. Wenn der Verkäufer nicht wusste, woher diese resultieren, hätte er zumindest nicht ins Blaue hinein behaupten dürfen, es läge an der mangelhaften Belüftung des Bewohners.
Allerdings scheinen Sie spätestens im Notartermin über die fehlende Rückschlagklappe gesprochen zu haben. Insofern wussten Sie – bevor Sie den Kaufvertrag unterschrieben haben -, dass die Rückschlagklappe fehlt. Das Risiko, dass es zu Überflutungen der Kellerräume kommen kann, war Ihnen durch den Bruder bekannt. Die pauschale Behauptung des Verkäufers, Überflutungen würden nicht passieren, mag zwar falsch sein, Sie jedoch nicht getäuscht haben. Zumindest müssten Sie erhebliche Zweifel an der Richtigkeit der Behauptung gehabt haben.
Angesichts dessen, dass der Verkäufer vielleicht keine Kenntnis von Überflutungen hatte und Sie zumindest erhebliche Zweifel an der Richtigkeit der Behauptung des Verkäufers durch die gegenteiligen Auskünfte des Bruders, wird es Ihnen im Streitfall wohl eher nicht gelingen, darzulegen und zu beweisen, dass Sie arglistig getäuscht wurden.
Anders stellt sich die Rechtslage dar, wenn der Verkäufer Ihnen im Kaufvertrag zugesichert hätte, dass regelmäßig kein Wasser in die Kellerräume eindringt. Dies scheint jedoch nicht der Fall gewesen zu sein.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.
Bitte beachten Sie, dass es sich bei den vorstehenden Ausführungen um eine erste Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts handelt, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nach umfassender Sachverhaltsaufklärung nicht ersetzen kann. Durch Auslassen oder Hinzufügen von Tatsachen Ihrerseits kann sich die rechtliche Bewertung ändern.
Bei Unklarheiten können Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch machen.
Mit freundlichen Grüßen
Gina Haßelberg
(Rechtsanwältin)
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 11.04.2011 12:33:32
Hallo Frau G.H. - besten Dank für die schnelle Antwort ...
Zur Klärung : Der Verkäufer hat die Tatsache mit den Überschwemmungen am Tag des Notartermins vom Bruder erfahren - uns gegenüber aber nicht geäussert !! Er hat also davon gewusst und vor der Unterzeichnung geschwiegen ...
Kann ich den Kaufpreis also (mind. um die Kosten der Rückschlagklappe) mindern ?
Also die anstehende (ist diese Woche fällig !!) 1. Rate um z.B. € 4000 senken ??
mfg
J.N.
Hallo Frau G.H. - besten Dank für die schnelle Antwort ...
Zur Klärung : Der Verkäufer hat die Tatsache mit den Überschwemmungen am Tag des Notartermins vom Bruder erfahren - uns gegenüber aber nicht geäussert !! Er hat also davon gewusst und vor der Unterzeichnung geschwiegen ...
Kann ich den Kaufpreis also (mind. um die Kosten der Rückschlagklappe) mindern ?
Also die anstehende (ist diese Woche fällig !!) 1. Rate um z.B. € 4000 senken ??
mfg
J.N.
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 11.04.2011 13:17:14
Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:
Wusste der Verkäufer von den Überschwemmungen durch die fehlende Rückschlagklappe, so traf ihn die Pflicht zur Aufklärung. Insofern hat er sich falsch verhalten.
Davon zu trennen ist jedoch die Frage, ob sich sein Fehlverhalten auch ausgewirkt hat. Durch die Täuschung durch Unterlassen hätte es zu einer Fehlvorstellung - Irrtum - bei Ihnen gekommen sein müssen.
Wussten Sie durch den Bruder von dem Mangel vor Abschluss des Kaufvertrages, so konnte der Verkäufer keinen Irrtum bei Ihnen erregen.
Sie hätten in Kenntnis des Mangels sich für das Haus entschieden.
Nur wenn Sie nicht ordnungsgemäß aufgeklärt worden sind vor Abschluss des Kaufvertrages und Sie auch anderweitig keine Kenntnis hatten, konnten Sie getäuscht werden, so dass Sie an einem Teil des Kaufpreises ein Zurückbehaltungsrecht in berechtigter Weise ausüben können.
Im Ergebnis sind Sie nur dann berechtigt, einen Teil des Kaufpreises einzubehalten und zur Mängelbeseitigung aufzufordern, wenn Sie im Falle der arglistigen Täuschung erst nach Abschluss des Kaufvertrages vom Mangel Kenntnis erlangt haben. Insofern könnten Sie die Kosten, die für die Reparatur anfallen zuzüglich eines Sicherheitsaufschlages, zurückbehalten. Sie könnten den Vorschlag unterbreiten, dass Sie den Kaufpreis um die Reparaturkosten mindern und sich die Angelegeheit wegen des Mangels erledigt hat.
Ich hoffe, ich konnte Ihre Nachfrage beantworten.
Mit freundlichen Grüßen
Gina Haßelberg
(Rechtsanwältin)
Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:
Wusste der Verkäufer von den Überschwemmungen durch die fehlende Rückschlagklappe, so traf ihn die Pflicht zur Aufklärung. Insofern hat er sich falsch verhalten.
Davon zu trennen ist jedoch die Frage, ob sich sein Fehlverhalten auch ausgewirkt hat. Durch die Täuschung durch Unterlassen hätte es zu einer Fehlvorstellung - Irrtum - bei Ihnen gekommen sein müssen.
Wussten Sie durch den Bruder von dem Mangel vor Abschluss des Kaufvertrages, so konnte der Verkäufer keinen Irrtum bei Ihnen erregen.
Sie hätten in Kenntnis des Mangels sich für das Haus entschieden.
Nur wenn Sie nicht ordnungsgemäß aufgeklärt worden sind vor Abschluss des Kaufvertrages und Sie auch anderweitig keine Kenntnis hatten, konnten Sie getäuscht werden, so dass Sie an einem Teil des Kaufpreises ein Zurückbehaltungsrecht in berechtigter Weise ausüben können.
Im Ergebnis sind Sie nur dann berechtigt, einen Teil des Kaufpreises einzubehalten und zur Mängelbeseitigung aufzufordern, wenn Sie im Falle der arglistigen Täuschung erst nach Abschluss des Kaufvertrages vom Mangel Kenntnis erlangt haben. Insofern könnten Sie die Kosten, die für die Reparatur anfallen zuzüglich eines Sicherheitsaufschlages, zurückbehalten. Sie könnten den Vorschlag unterbreiten, dass Sie den Kaufpreis um die Reparaturkosten mindern und sich die Angelegeheit wegen des Mangels erledigt hat.
Ich hoffe, ich konnte Ihre Nachfrage beantworten.
Mit freundlichen Grüßen
Gina Haßelberg
(Rechtsanwältin)
Als Leser können Sie
oder Rechtsanwältin Haßelberg direkt
