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Hauskauf (mit Mieter) - Eigenbedarfskündigung - Härtefall der Mieter


| 09.03.2009 10:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

meine Freundin und Ich wollen uns ein Haus kaufen. Zur Zeit wohnen wir zur Miete in einer 2 Zimmerwohnung in Flensburg.
Das Haus befindet sich in einem Vorort circa 10km entfernt. In dem Haus wohnt seit 3 Jahren eine Mutter mit 4 Kindern. 2 davon haben eine Behinderung. Die Mieterin weiß seit dem ersten Tag des Einzuges dass das Haus verkauft werden soll.
Es gab auch schon etliche Interessenten, die aber alle einen Rückzieher gemacht haben wegen der Mieterin. Diese Frau hat auch meiner Freundin und mir von vornherein klargemacht dass wir Sie schon rausklagen müssen wenn wir dieses Haus haben wollen.

Dieses Haus wollen wir aber unbedingt haben da es genau unseren Vorstellungen und Wünschen entspricht.

Nun zu meinen Fragen:

1. Wenn es wirklich soweit kommen sollte dass wir die Mieterin rausklagen müssen, wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit dass meine Freundin und ich jemals in dem Haus wohnen werden?
Kann es sein dass es NIE dazu kommen wird?

2. Würde eine Rechtsschutz/Vermieterrechtsschutz für die Kosten der Klage aufkommen? Und müssten wir bezahlen wenn das Gericht gegen uns entscheidet?

3. Was wäre in dem Fall der Mieterin denn "zumutbarer Wohnraum"? Wäre es auch zumutbar dass Sie in das 10km entfernte Flensburg ziehen müsste?

4. Können wir als neue Vermieter nach dem Kauf einen neuen Mietvertrag mit der Mieterin aufstellen und darf Sie den verweigern?

5. Wie lange könnte sich so eine Räumungsklage etc. hinauszögern?

Vielen Dank für die Antwort.
Sehr geehrter Fragesteller,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und insbesondere unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

1. Eine Beurteilung der Wahrscheinlichkeit, ob Sie jemals das Haus selbst werden bewohnen können, kann nicht abgegeben werden. In jedem Fall ist damit zu rechnen, dass sich ein Einzug Ihrerseits herauszögern wird und im schlimmsten Fall sehr lange dauern wird. Dies hängt maßgeblich davon ab, wie stark der seitens der bisherigen Bewohner geltend gemachte „Sozialwiderspruch“ nach § 574 BGB berücksichtigt werden muss. Dies hängt stark von den Umständen des Einzelfalles ab, beispielsweise davon, wie alt die Kinder sind, wie stark und wie einschränkend die Behinderungen sind, ob eine Pflege auch vom gewohnten Umfeld abhängig ist, ob diese Pflege ohne Verschlechterung des Zustandes der Pflegebedürftigen auch anderswo erfolgen kann und natürlich auch davon – klargestellt in Absatz 2 -, ob entsprechender Ersatzwohnraum gefunden werden kann. Alles in allem kann bereits nach Ihren Angaben davon ausgegangen werden, dass hier anhand von Nachweisen, dass die Familie mit den behinderten Kindern auf genau diese Wohnung und dieses Umfeld angewiesen werden wird (bzw. es versucht wird), mit einem längeren und komplexeren Verfahren zu rechnen sein wird. Entsprechende Schriftsätze, Begutachtungen etc. kosten viel Zeit, so dass Sie selbst bei einer positiven Entscheidung des Gerichts pro neuen Eigentümer von einer langen Zeit ausgehen müssen, bevor Sie tatsächlich einziehen könnten.
2. Wenn die Voraussetzungen für das Eingreifen der Rechtschutzversicherung gegeben sind, sollte diese auch Deckungszusage für eine Klage geben, da ein Scheitern nicht von vornherein anzunehmen ist und die Rechtsverfolgung auch nicht willkürlich ist. Es müssen aber, wie gesagt, die entsprechenden Voraussetzungen gegeben sein, die sich aus der Versicherungspolice ergeben (z.B. Wartezeit).
3. Die Zumutbarkeit von Ersatzwohnraum richtet sich nicht nur nach der Entfernung, sondern nach den gesamten Umständen. Wie in 1. beschrieben, geht es hier auch darum, ob der Familie zugemutet werden kann, die vertraute Umgebung zu verlassen. Wenn die Familie für die Betreuung der behinderten Kinder auf genau diese Umgebung angewiesen ist, ist ein Umzug in einen anderen Ort kaum vertretbar, während dies z.B. für alleinstehende Personen durchaus kein Problem wäre. Es muss sich jedoch nicht um identischen Wohnraum handeln; so ist durchaus auch eine höhere Miete zu akzeptieren, solange diese sich im Rahmen der Ortsüblichkeit hält. Eine entsprechende Wohnung müßte geeignet sein, die Bedürfnisse der Familie genauso zu erfüllen wie die bisherige. Insbesondere spielt hier natürlich die Versorgung und Pflege der behinderten Kinder eine entscheidende Rolle.
4. Mit dem Erwerb des Eigentums rücken Sie auch mietrechtlich in die Rolle des bisherigen Eigentümers. Sie übernehmen also auch den gegenwärtigen Mietvertrag („Kauf bricht nicht Miete“). Einen Anspruch auf Abschluß eines neuen Mietvertrages haben Sie daher nicht.
5. Wie bereits geschildert, kann sich eine solche Klage sehr lange hinziehen. Dies hängt von der Arbeitsweise des entsprechenden zuständigen Gerichts ab. Sollten Gutachten zur Situation der Familie erfolgen, verzögert sich das Verfahren jeweils um entsprechend lange Fristen zur Begutachtung, zur Stellungnahme der Parteien etc. Unter einem Jahr werden Sie wohl kein Urteil erwarten können.

Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen. Gerne stehe ich Ihnen auch für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)


Nachfrage vom Fragesteller 09.03.2009 | 13:12

Hallo Herr RA Müller,

erst einmal vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Sie haben meiner Freundin und mir damit schon sehr weitergeholfen.
Könnte es auch den Fall geben dass wir in dieses Haus niemals einziehen können?

Ich habe eine Rechtsschutzversicherung bei der DAS. Kann ich mir in dem Fall dass Ich die Mieterin rausklagen muss einen Anwalt aussuchen oder wird mir von der Versicherung ein Anwalt "vorgeschrieben"?
Ansonsten würde ich dann gerne auf Sie zurückkommen wenn es soweit kommen sollte.

Mit freundlichem Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.03.2009 | 14:06

Sehr geehrter Fragesteller,

natürlich könnte auch der Fall vorkommen, dass Sie „nie“ in das Haus einziehen könnten. Dies wäre dann der Fall, wenn die Voraussetzungen für eine Härtefallregelung bei der Familie jetzt vorliegen und auch in Zukunft immer bestehen bleiben. Dies ist jedoch sehr unwahrscheinlich; eine Prognose wage ich hier nicht zu stellen, da hier wie geschildert viel zu viel von den jeweiligen Umständen abhängt (Zustand der Familie, insbesondere der behinderten Kinder etc.).

Wenn Ihre Rechtschutzversicherung für die spezielle Problematik eingreift, also die Thematik des Falles umfaßt, so muss sie auch Deckungszusage erteilen und die Kosten des Prozesses vorstrecken bzw. im Unterliegensfall übernehmen. Dabei haben Sie selbstverständlich die Möglichkeit, sich selbst einen Anwalt Ihrer Wahl zu suchen. Im Normalfall regelt der Anwalt auch den Verkehr mit der Rechtschutzversicherung, so dass Sie auch zuerst zum Anwalt gehen können und dieser erst danach Deckungszusage bei der Versicherung einholt. Sie brauchen also nicht erst eine „Zustimmung“ der Versicherung einzuholen.

Sollten Sie sich zum Kauf Ihres Traumhauses entscheiden, könnte auch überlegt werden, bereits im Vorfeld aktiv zu werden und die Bereitschaft der Familie zu einem Umzug zu erlangen. In jedem Fall stehe ich Ihnen natürlich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)

Bewertung des Fragestellers 09.03.2009 | 13:34


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