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Hauskauf, verschwiegener Mangel


17.11.2014 12:31 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben ein Einfamilienhaus gekauft. Leider gab es schon vor Übergabe Probleme mit dem Verkäufer. Letztendlich wurde das Haus nicht gem. dem Notarvertrag vollständig geräumt und besenrein übergeben. Jetzt nach Übergabe haben wir in dem Küchenunterschrank eine Mausefalle gefunden. Da es sich bei dem Objekt um ein Haus in Holzständerbauweise handelt waren wir beunruhigt. Sofort haben wir versucht mögliche Eingänge im Aussenberich zu lokalisieren. Nach eingehender Überprüfung haben wir diese auch feststellen können und haben lokle Handwerker mit einer möglichen Schadensbehebung beauftragt.
Über den Sachverhalt haben wir den Käufer um Stellungnahme gebeten, da er uns bei der Besichtigung einen massiven Mäusebefall nicht offenbart hat. Die Tatsache, dass er eine Mausefalle auggestellt hat, beweißt doch daß er von dem Schaden Kenntnis hatte. Zur Antwort bekamen wir:

"Sie hatten die Gelegenheit die Immobilie vor dem Kauf zweimal, fuer mehrere Stunden zu besichtigen.

Ihre Beschimpfungen und Unterstellungen entbehren jeder Grundlage"

Wir sind an einer einvernehmlichen Regelung interessiert, jedoch hätten wir mit der Kenntinss eines derartigen Mäusebefalls sichrlich den Kauf der Immobilie überdacht bzw. nicht den geforderten Kaufpreis akzeptiert.

Bitte teilen Sie uns mit welche Möglichkeiten Sie hier sehen.

Vielen Dank im Voraus!

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Sehr geehrte Fragestellerin,

zunächst müsste der Kaufvertrag geprüft werden. Ich gehe jedoch davon aus, dass der Zustand verkauft wurde, wie bei der Besichtigung und die Gewährleistung ausgeschlossen wurde. Weiterhin unterstelle ich, dass tatsächlich ein massiver Mäusebefall vorliegt, der Grundsätzlich einen Mangel darstellt. Hierzu finden sich keine Angaben.

Unter obiger Annahme bestehen hier zunächst keine Ansprüche, es sei denn, sie könnten ein arglistiges Verschweigen des Mangels nachweisen.

Auf einen Gewährleistungsausschluss kann sich der Käufer in diesem Falle nicht berufen.

Arglistige Täuschung liegt nur dann vor, wenn der Verkäufer den Mangel kannte oder wenigstens für möglich hielt (BGH, Beschluss vom 08.12.2006, Az. V ZR 249/05) UND arglistig handelte. Neben der Kenntnis des Mangels setzt ein arglistiges Handeln insoweit voraus, dass der Verkäufer weiß oder damit rechnet - und dies billigend in Kauf nimmt - dass der Käufer den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (BGH, Urteil vom 07.03. 2003; Az.V ZR 437/01).

Für diesen Umstand sind Sie im Zweifel beweisbelastet.

Ob Ihnen der Beweis in vollen Umfang an Hand einer Mausefalle gelingt, drängt sich hier nicht auf. Denkbar wäre auch, dass der Verkäufer behauptet, einmal eine Maus gesehen zu haben und diese fangen zu wollen. Ob das für die vollständige Annahme und darüber hinaus für einen Mangel ausreicht, ist zweifelhaft.

Letztendlich sollten Sie dem Verkäufer darstellen, warum Sie von einem arglistigen Verschweigen ausgehen, um so eine gewisse Verhandlungsmasse haben.

Darüber hinaus muss der Kaufvertrag geprüft und die Situation detaillierter erfasst werden, weshalb weiterer anwaltlicher Rat angezeigt ist.
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