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Hausübertragung und Spekulationsfrist


11.11.2008 05:14 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Corina Seiter



Meine Frau wohnt mit unseren Kindern in Düsseldorf in unserem gemeinsamen Haus. Das Haus gehört uns jeweils zur Hälfte. Das Haus wurde 2001 gekauft.

Im Rahmen der Ehescheidung und der Klärung des Zugewinns überlege ich nun, meinen Anteil des Hauses an sie zu übertragen
a) fällt das Geschäft unter die Spekulationsfrist, d.h. müsste ich eine Zahlung versteuern?
b) wenn ja, kann ich das dadurch vermeiden, dass wir die Hausübertragung jetzt vereinbaren, aber erst 2012 (oder irgendwann später nach Ablauf der Spekulationsfrist) vollziehen?

Weitere Eckpunkte:
a) wir haben Zugewinngemeinschaft vereinbart
b) wir stehen beide im Grundbuch und das verbleibende Darlehen läuft auf unser beider Namen
c) ich wohne seit Mitte 2007 nicht mehr in dem Haus, habe aber seit dem Erwerb bis 2007 ununterbrochen dort gelebt.
Sehr geehrter Fragender,

im Rahmen einer Erstberatung auf Basis der von Ihnen hier gemachten Angaben ergibt sich die folgende Beurteilung:

1.) Die Übertragung des auf Ihren Namen im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteils im Falle der Scheidung (oder auch im Falle des Todes) zum Zwecke des Zugewinnausgleichs ist steuerrechtlich grds. als eine Veräußerung zu werten.

Insbesondere greift insoweit auch der Ausnahmetatbestand des §23 Abs.1 Nr.1 Satz 3 EStG nicht, da dieser Miteigentumsanteil nicht zwischen Anschaffung und Veräußerung ununterbrochen (und mindestens 2 Jahre) von Ihnen selbst zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist. Zumindest fiktiv haben Sie diesen Miteigentumsanteil vielmehr (seit Ihrem Auszug aus der Immobilie) an Ihre Ex-Ehefrau "vermietet" bzw. zur unentgeltlichen Nutzung überlassen.

Sofern also der vorstehend erwähnte Ausnahmetatbestand - wie in Ihrem Falle - nicht greift, wird bei der Übertragung von Immobilien zwischen Eheleuten ein privates Veräußerungsgeschäft fingiert, sofern zwischen dem Erwerb des Grundstücks und dessen Übertragung nicht mehr als 10 Jahre vergangen sind. Hier wird also ein theoretischer Veräußerungsgewinn unterstellt, obwohl kein monetärer Veräußerungserlös erzielt wird, aus dem die Spekulationssteuer bezahlt werden könnte.

Der Hintergrund hierzu ist folgender:
Der Zugewinnausgleichsanspruch i. S. d. § 1378 BGB ist eine auf Geld gerichtete persönliche Forderung des anspruchsberechtigten einen Ehegatten an den anderen geschiedenen Ehegatten. Diese Geldforderung kann (anstelle einer Geldzahlung) auch an Erfüllungs Statt durch Übertragung des Grundstücks erfüllt werden. Beim übertragenden Ehegatten liegt damit ein Veräußerungsgeschäft vor, und beim übernehmenden Ehegatten handelt es sich um ein Anschaffungsgeschäft.

Ein zu versteuernder Veräußerungsgewinn fällt natürlich nur für den Fall an, dass der o. a. fiktive Veräußerungserlös (ggf. vermehrt um eine Zuzahlung in Geld) die ehemaligen Anschaffungskosten übersteigt.

Grunderwerbsteuer fällt erfreulicherweise gemäß § 3 Nr. 5 GrEStG nicht an.

2.) Sofern Sie die Behaltefrist von 10 Jahren überschreiten, liegt nach § 23 Abs.1 Nr.1 Satz 1 EStG kein Privates Veräußerungsgeschäft i. S. d. EStG vor, sodass auch keine Steuer hierfür anfallen würde.

Ich hoffe, dass ich Ihnen hiermit weiterhelfen konnte. Sollten Sie weitere steuerliche Unterstützung in dieser Angelegenheit benötigen, so stehe ich Ihnen hierfür selbstverständlich gerne im Rahmen einer gesonderten Beauftragung zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen,

Dr. Corina Seiter
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