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Haus kaufen, vermietete Wohnungen zusammenlegen und selbst nutzen


08.12.2015 14:12 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Guten Tag,

ich erwäge (mit einem Partner) den Kauf eines Hauses mit 10 vermieteten Wohnungen.
Die Wohnungen sind alle ungefähr gleich groß, je ca. 45-60 qm, immer zwei je Etage.

Die Idee wäre, drei der Wohnungen zu einer großen Maisonette zusammenzulegen (zwei im Erdgeschoss mit Gartennutzung, plus eine im 1. OG). Die neue Teilungserklärung wäre mit dem Partner nicht das Problem. Der Rest des Hauses wäre Geldanlage, die Wohnungen würden so bleiben.

Ich würde die große Wohnung dann mit meiner Familie beziehen (Ehepaar, 1 Kind mit Ausbauplanung...). Wir wohnen derzeit auf ca. 110 qm zur Miete.

Das Haus steht in einer begehrten Lage in Frankfurt am Main. Die Maklerin hat abgewunken - sie meinte, solche Eigenbedarfskündigungen gingen nicht durch. Mich überrascht das, denn mein Verständnis war, dass bei einem nachvollziehbaren Eigenbedarf eine Kündigung sehr wohl erfolgreich sein kann.
Meine Sorge ist weniger, dass da am Ende eine Abfindung von 5-10.000 EUR fällig wird, oder das Thema einige Monate dauert. Beides wäre darstellbar.

Meine Frage ist, ob es hier zuletzt entsprechende Gerichtsurteile oder Änderungen in der Gesetzeslage gab, wonach solche Kündigungen nicht mehr erfolgsfähig sind. Ich möchte nicht investieren, und dann am Ende nicht umbauen können und weiter zur Miete wohnen...

Danke und Grüße
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Für eine Kündigung wegen Eigenbedarf reicht es nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung aus, wenn der Vermieter „vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnung" hat, wie das Bundesverfassungsgericht mit Beschluss vom 23.04.2014, Az. 1 BvR 2851/13, eindeutig klargestellt hat

Das Wohnen im eigenen Eigentum mit Ehefrau und bisher einem Kind bei gleichzeitig bestehendem weiterem Kinderwunsch stellt einen solchen Grund dar. Weiter sind Sie Mieter der 100qm-Wohnung und es ist ein nachvollziehbarer Grund, dass Sie als Eigentümer Ihre eigene ETW beziehen bzw. drei kleinere zusammenlegen wollen. Die bereits erwähnte Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts stärkt das Eigentum. Durch den geschilderten Umbau entsteht auch kein sog. übermäßiger Eigenbedarf.


Gerade eine Familie erfordert Planungssicherheit - als Mieter sind Sie ja möglichen anderen Plänen des Vermieters ausgesetzt, mit der Folge, dass ggf. rechtliche Streitigkeiten drohen können: Stellen Sie sich vor, Ihnen wird selbst die Kündigung ausgesprochen!

Deshalb scheinen hier die Kündigungen wegen Eigenbedarfs entgegen der Aussage der Maklerin gute Erfolgsaussichten zu haben.


Im Rahmen der Begründung der Kündigung gemäß § 573 Abs. 3 BGB empfiehlt es sich, deren Grund anzugeben – sofern der Kündigung nicht widersprochen wird und die Mieter pflichtgemäß räumen, kommt es nicht zu einem gerichtlichen Verfahren.


Der Ausspruch der ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarf durch einen eigenständig agierenden Vermieter ist formell oftmals angreifbar, weshalb es ratsam ist, diese durch einen Rechtsanwalt aussprechen zu lassen; in diesem Zusammenhang stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 08.12.2015 | 15:28

Kurze Rückfrage: Angesichts der aktuell doch recht überhitzten Marktlage in Frankfurt gehe ich davon aus, dass Mieter in so einem Fall durchaus geneigt snd, für ihren alten Mietvertrag zu kämpfen.

Haben Sie eine Einschätzung, wie lange ggf. eine gerichtliche Klärung dauert, und wie schätzen Sie die Gefahr eines "Freak-"Urteils ein?
Ich kenne aus dem Arbeitsrecht erhebliche Unterschiede zwischen Städten...

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.12.2015 | 15:35

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Wenn es der Gegner darauf anlegt, kann die I. Instanz sicher länger dauern, wobei der tatsächliche Zeitaufwand vom Einzelfall abhängt, also davon, was von den Parteien vorgetragen wird, welche Beweiserhebungen veranlasst und auch von der Arbeitsweise des konkreten Richters (welche selbst innerhalb von Amtsgerichten stark abweichen kann). Da mir Ihre Mieter gänzlich unbekannt sind, kann ich keine Aussage über die Gefahr eines "Freak"-Urteils treffen.

Möglicherweise kann ein Rechtsstreit aber ganz vermieden werden, wenn etwa ein Aufhebungsvertrag geschlossen wird, dessen Konditionen vom Mieter aber akzeptiert werden müssen (was in Ihrer Stadt natürlich teuer werden kann).

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

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