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Haus -kauf -verkauf, freihändig oder Teilungsversteigerung? Risiken?


09.12.2010 18:13 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Guten Tag,



folgende Frage:



Mir wurde ein Haus zum Kauf angeboten. Das Haus gehört jedoch 3 Personen.

# Person A zu 50 %

# Person B zu 25%

# Person C zu 25%

Person C ist quasi der Ex-Mann von Person B und, so sagt man, verschuldet und seit längerem verschollen und irgendwie nicht auffindbar. Person A und B wollen verkaufen.

Person B und C haben einen Kredit auf das Haus aufgenommen, den Person B aus genannten Gründen derzeit allein tilgt.



In der Kopie der Grundbucheintragung kann _ich_ erst mal nichts von einer Erbengemeinschaft oder dergleichen finden. (Bei Bedarf - Details per Mail) Darf ich also annehmen, dass es sich …



um eine „Bruchteilsgemeinschaft" handelt

Person A und B mir ihren Anteil verkaufen könnten



…?



Auf welchem Weg käme ich ggf. in den Besitz der verbleibenden 25 %?

Nur auf dem Weg einer „Versteigerung zur Auflösung einer Gemeinschaft"?

Da stünde aber in jedem Fall das ganze Haus zur Versteigerung? …

Das wäre für mich, wenn ich das richtig verstanden habe, riskant. Wenn sich die Miteigentümer, das wären dann ja C und ich, nicht einigen – wie einigt man sich mit jemand der nicht auffindbar ist – wird der Erlös bei Gericht hinterlegt? Lägen dann Teile des Geldes auf unbestimmte Zeit bei Gericht?



Gibt es einen Weg das Haus risikofrei zu erwerben?

Könnten A und B eine Versteigerung der 25% von C erwirken? Ich ersteigere diese ggf. und erwerbe dann die restlichen 75% von A und B?

Oder können A und B nur die Versteigerung des gesamten Hauses in die Wege bringen und ich ersteigere dieses dann ggf. zu 100 %?

Worauf ist ggf. zu achten?

-- Einsatz geändert am 10.12.2010 08:38:42

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:



Darf ich also annehmen, dass es sich … um eine „Bruchteilsgemeinschaft" handelt Person A und B mir ihren Anteil verkaufen könnten ?

Ja, das ist richtig. Es handelt sich hier um Miteigentum.
Zur Anwendung kommen insoweit die §§ 741 ff., 1008 ff. BGB.


Auf welchem Weg käme ich ggf. in den Besitz der verbleibenden 25 %? Nur auf dem Weg einer „Versteigerung zur Auflösung einer Gemeinschaft"?


Dies könnte entweder durch einen rechtsgeschäftlichen Übertragungsvertrag zwischen Ihnen und C oder durch eine Teilungsversteigerung nach §§ 180 ZVG erfolgen.

Bei letzterem ist aber zu beachten, dass die Teilungsversteigerung nur auf Antrag angeordnet wird und sich der Antrag gegen alle anderen Miteigentümer (hier also C) richten muss.
Darüber hinaus muss der Beschluss, in dem die Zwangsversteigerung des Grundstücks zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft angeordnet wird, dem C als Antragsgegner zugestellt werden.
Da aber der Aufenthalt des C unbekannt ist, kann eine wirksame Zustellung nicht erfolgen.

Von einer Teilungsversteigerung ist daher abzuraten.


Könnten A und B eine Versteigerung der 25% von C erwirken? Ich ersteigere diese ggf. und erwerbe dann die restlichen 75% von A und B?


Nein, hier könnte sowohl A als auch B die Aufhebung der Gemeinschaft nach § 741 BGB verlangen und einen Antrag nach § 180 ZVG stellen mit dem von mir bereits dargestellten Zustellungsproblem.
Dieser Weg ist insoweit nicht praktikabel.


Es wäre zu prüfen, ob C im Wege des Aufgebotsverfahrens nach dem Verschollenheitsgesetz (VerschG) für tot erklärt werden kann.

Verschollen ist nach § 1 Abs. 1 VerschG, wessen Aufenthalt während längerer Zeit unbekannt ist, ohne daß Nachrichten darüber vorliegen, ob er in dieser Zeit noch gelebt hat oder gestorben ist, sofern nach den Umständen hierdurch ernstliche Zweifel an seinem Fortleben begründet werden.

Die Todeserklärung ist nach § 3 Abs. 1 VerschG zulässig, wenn seit dem Ende des Jahres, in dem der Verschollene nach den vorhandenen Nachrichten noch gelebt hat, zehn Jahre oder, wenn der Verschollene zur Zeit der Todeserklärung das achtzigste Lebensjahr vollendet hätte, fünf Jahre verstrichen sind.

Von hier aus kann ich leider nicht abschließend beurteilen, ob ein Aufgebotsverfahren Sinn macht, so dass Sie insoweit die Voraussetzungen von einem Kollegen prüfen lassen sollten. In diesem Zusammenhang wäre selbstverständlich eine Kontaktaufnahme mit der Ex-Frau des C, namentlich der B unabdingbar.



Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Die moderne Kommunikation ermöglicht insoweit auch die Überbrückung größerer Entfernungen.


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