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Haus auf fremdem Grundstück


29.12.2011 13:38 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke



Hallo,
es liegt folgender Fall vor. Die Eltern meines Lebensgefährten kauften vor mehreren Jahren ein Haus. Hinter dem Haus befand sich eine alte Scheune. Mein Lebensgefährte kam 2007 auf die Idee diese als Wohnhaus auszubauen. Er beantragte bei der Bank einen Kredit über 175.000 Euro. Bevor der Kredit genehmigt wurde forderte die Bank folgende Unterlagen an:

- Wohnflächenberechnung
- Berechnung des umbauten Raumes
- Baupläne
- Baukostenaufstellung
- Baubeschreibung
- Nachweis über Gebäudeversicherung

Als Sicherheiten wurde folgendes im Darlehnsvertag eingetragen:
„Grundschulden über insgesamt 376.000 Euro eingetragen im Grundbuch von … Nr. … gemäß Zweckerklärung vom …."

Bei den 376.000 Euro handelt es sich meines Wissens um den Kredit meines Lebensgefährten plus den Kredit den seine Mutter noch als Grundschuld eingetragen hat.

Die Scheune liegt wie bereits erwähnt auf dem Grundstück meiner Schwiegermutter und es wurde auch keine Überschreibung des Grundstücks beim Notar bzw. im Grundbuch eingetragen.
Um zu „unserem" Haus zu gelangen müssen wir auch durch den Hof der Mutter laufen.

Die Grundstücksbesitzerin ist laut Grundbuch die Mutter meines Lebensgefährten. Diese musste auch bei der Kreditbewilligung eine Zweckerklärung für Grundschulden (Sicherung der Geschäftsverbindung) unterschreiben, die besagt:
„Die Sicherheit dient zur Sicherung aller Forderungen der Sparkasse gegen nachfolgend aufgeführte Kreditnehmer aus den angegeben Konten:
Name meines Lebensgefährten Darlehen Nr.
175.000 Euro

Nun zu meinen Fragen:

1. Können wir das Haus vermieten bzw. verkaufen, da es ja auf dem Grundstück seiner Mutter liegt bzw. haben wir überhaupt irgendwelche Rechte?

2. Könnte sie uns verweigern durch ihren Hof zu unserem Haus zu gehen?

3. Was wäre wenn wir den Kredit einfach nicht mehr zahlen würden – müsste seine Mutter dann dafür aufkommen, da sie Bürge ist?
4. Gesetzt den Fall diese käme plötzlich auf die Idee das gesamte Grundstück einschließlich beider Häuser zu verkaufen oder zu vermieten. Hätten wir dann irgendwelche rechtlichen Möglichkeiten dagegen vorzugehen und müssten wir den Kredit weiter zahlen?

5. Welchen finanziellen Anspruch haben wir bei einem eventuellen Verkauf durch meine Schwiegermutter (lediglich Kreditbetrag oder Verkehrswert oder überhaupt nichts)?

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Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Anfrage kann ich Ihnen anhand Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Zunächst einmal weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in der Regel nicht ersetzen kann.

Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise eine andere rechtliche Beurteilung zur Folge haben. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

1. Können wir das Haus vermieten bzw. verkaufen, da es ja auf dem Grundstück seiner Mutter liegt bzw. haben wir überhaupt irgendwelche Rechte?

Verkaufen können Sie das Haus nicht, da nicht Sie oder Ihr Lebensgefährte Eigentümer des Hauses sind sondern die Mutter Ihres Lebensgefährten. Eigentum an Haus und Grundstück sind in Deutschland untrennbar miteinander verbunden.

Vermieten können Sie mit Genehmigung der Mutter durchaus, da der Vermieter nicht zwingend der Eigentümer der Mietsache sein muss.

2. Könnte sie uns verweigern durch ihren Hof zu unserem Haus zu gehen?

Grundsätzlich ja, da sie Eigentümerin des Grundstücks ist. Da Sie anscheinend nicht einmal Mieter des Gebäudes sind oder in irgendeiner Form eine Nutzungsberechtigung schriftlich vereinbart wurde könnte Ihre Schwiegermutter Sie prinzipiell jederzeit „vom Hof werfen" und die Räumung des Gebäudes verlangen.

3. Was wäre wenn wir den Kredit einfach nicht mehr zahlen würden – müsste seine Mutter dann dafür aufkommen, da sie Bürge ist?

Nach Ihrer Schilderung ist Ihre Schwiegermutter nicht Bürgin für das Darlehen Ihres Lebensgefährtin sondern das Darlehen wurde durch eine Grundschuld abgesichert.

Sofern Ihr Lebensgefährte das Darlehen nicht mehr bedient, kann dann die Grundschuld in Anspruch genommen werden. Das heißt, das Grundstück würde zwangsversteigert werden und von dem Erlös würden die Restschulden des Kredites ausgeglichen werden.

4. Gesetzt den Fall diese käme plötzlich auf die Idee das gesamte Grundstück einschließlich beider Häuser zu verkaufen oder zu vermieten. Hätten wir dann irgendwelche rechtlichen Möglichkeiten dagegen vorzugehen und müssten wir den Kredit weiter zahlen?

Grundsätzlich können Sie nicht verhindern, dass Ihre Schwiegermutter das Grundstück und eines oder beide Häuser vermietet.

Den Kredit müssten Sie weiter bezahlen, da Sie bzw. Ihr Lebensgefährte Kreditnehmer sind.

5. Welchen finanziellen Anspruch haben wir bei einem eventuellen Verkauf durch meine Schwiegermutter (lediglich Kreditbetrag oder Verkehrswert oder überhaupt nichts)?

Dies kann pauschal nicht beantwortet werden.

Hier sind viele verschiedene Faktoren wie z.B. eventuelle Vereinbarungen zwischen Ihnen und der Schwiegermutter, eventuelle Wertsteigerungen des Grundstücks durch den Ausbau, etc. zu berücksichtigen.

Aller Voraussicht nach dürften Ihnen aber bei einem Verkauf Schadenersatzansprüche zustehen.

Die Höhe kann allerdings nur nach einer umfassend Prüfung aller Umstände und Unterlagen erfolgen, was hier im Rahmen einer Erstberatung nicht geleistet werden kann.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meiner Antwort einen Einblick in die Rechtslage verschaffen konnte und verbleibe
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