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Haus an den Sohn überschreiben


| 27.06.2009 10:27 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marco Liebmann


| in unter 2 Stunden

Ich möchte mein Haus meinem Sohn überschreiben.

Ich bin verheiratet und nur allein im Grundbuch eingetragen, da ich das Haus von meinen verstorbenen Eltern geerbt habe.

Das Haus Bj. 1950 (Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung) hat im Augenblick ungefähr einen Wert von ca 100.000 € ( ungedämmt, altes Dach, alte Fenster) selbst geschätzt nach Hausverkäufen in der Nachbarschaft.
Außerdem muss mein Sohn ca. 100.000,- € für Umbau, Dämmung Dach, usw.in das Haus investieren.
Meine Frau und ich werden in die Eiliegerwohnung ziehen, mein Sohn wird den anderen Teil der Wohnung bewohnen.
Ein Wohnrech soll eingetragen werden.

Frage:
Sollte ich nach der Überschreibung in eine Pflegeeinrichtung müssen
oder nach meinem Tod meine Frau,und das Sozialamt müsste einen Teil der Plegekosten tragen, kann das Sozialamt innerhalb von 10 Jahren einen Anteil des Hauses zurückverlangen?

Oder kann nach meinem Tod auf Grund des eingetragenen Wohnrechts meiner Frau, daß Sozialamt eine errechnete Miete der bislang genutzten Wohnung verlangen?

Mit welchen Kosten muss ich ungefähr rechnen für Notar und Grundbuchamt ?
Trifft nicht Ihr Problem? Wir haben 425 weitere Antworten zum Thema:
27.06.2009 | 11:44

Antwort

von

Rechtsanwalt Marco Liebmann
341 Bewertungen
Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Frage 1)

Grundsätzlich kommt ein Rückforderungsanspruch des Sozialamtes in Betracht.

Durch Widerruf und Rückforderung der Schenkung nach § 528 Abs. 1 Satz 1 BGB soll der Übergeber (Sie) wieder in die Lage versetzt werden, seinen angemessenen Unterhalt selbst zu bestreiten.

Dieser Anspruch ist auf den Sozialhilfeträger überleitbar und erlischt jedenfalls dann nicht mit dem Tod des Schenkers, wenn er zuvor Sozialhilfe in Anspruch genommen hat (BGH, NJW 1995, 2287).

Dabei ist unbeachtlich, ob die Überleitungsanzeige vor oder erst nach dem Tode des Schenkers erlassen wird (BGH, NJW 1995, 2287).

Eine Rückforderung der Schenkung ist gem. § 528 Abs. 1 Satz 1 BGB („soweit“) auf die Deckung des Notbedarfs (also den Teil, der vom Sozialamt übernommen wird) begrenzt.

Bei nicht teilbaren Objekten – wie hier einem Grundstück - geht der Anspruch nur dann auf vollständige Rückgabe, wenn der bereits entstandene Unterhaltsbedarf den Schenkungswert übersteigt.

Die Rückgabe kann aber durch Zahlung einer Leibrente abgewendet werden (§ 528 Abs. 1 Satz 3 BGB).

Liegt der Wert der Schenkung über dem Unterhaltsbedarf, ist vom Beschenkten (Ihrem Sohn) nur Wertersatz in Geld (§ 818 Abs. 2 BGB) in Höhe der Bedürftigkeit zu leisten (BGH, NJW 1985, 2419; NJW 1996, 987).

Bei gemischten, unteilbaren Schenkungen (wie vorliegend der Fall, durch Gewährung einen dinglichen Wohnrechts) ist der Rückforderungsanspruch nur Zug um Zug gegen Ersatz der Gegenleistung (Wert des Wohnrechts) zu erfüllen, falls der unentgeltliche Anteil überwiegt (BGH, NJW-RR 1988, 584).

Ist der entgeltliche Anteil größer, so kann nur Ersatz bis zur Höhe des Werts des Schenkungsanteils verlangt werden (VGH Mannheim, NJW 2000, 376).

Eine Schenkungsrückforderung durch das Sozialamt ist gem. § 529 Abs. 1 BGB ausgeschlossen, wenn bei Eintritt der Bedürftigkeit mehr als zehn Jahre seit Eintritt des Leistungserfolgs durch die Schenkung vergangen sind.
Das Sozialamt kann demzufolge innerhalb von 10 Jahren seit Vollzug der Schenkung bis zur Übernahme der Pflegekosten, die Schenkung zurückfordern.

Dabei ist darauf hinzuweisen, dass nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung die 10 Jahresfrist erst mit vollständiger Aufgabe des Besitzes durch den Schenker (Sie) zu laufen beginnt, da erst dann ein endgültiger Vollzug der Schenkung angenommen werden kann, da dieser erst dann die Verfügungsgewalt über das Grundstück aufgibt.

Hieran fehlt es aber meist bei Nutzung eines Teil des Hauses durch ein vorbehaltenes eingetragenes Wohnrecht.

Der Beschenkte (Ihr Sohn) kann aber weiter gem. § 529 Abs. 2 BGB die Geschenkrückgabe verweigern, soweit er hierdurch selbst bedürftig werden würde (BGH, NJW 2000, 3488).

Zur Vermeidung eines Sozialhilferegresses sollten daher Zuwendungen ohne Gegenleistungen möglichst vermieden werden.

So können etwa in der Vergangenheit vom Zuwendungsempfänger (Ihrem Sohn) erbrachte Aufwendungen (z.B. Mitarbeit, Bauleistungen, Pflege) durch eine vertragliche Leistungsverknüpfung den unentgeltlichen Teil der Zuwendung reduzieren.

Vorbehaltene Nutzungsrechte (Nießbrauch, Wohnrecht) mindern zwar auch den Schenkungswert, dürften aber - in Anlehnung an die Rechtsprechung des BGH zum „Genussverzicht“ bei § 2325 Abs. 3 BGB - zur Verlängerung der Zehnjahresfrist des § 529 Abs. 1 BGB führen und sind deshalb sozialhilferechtlich problematisch.

Sollte nach dem Tod Ihre Frau in ein Pflegeheim untergebracht sein und das Sozialamt müsste einen Teil der Pflegekosten tragen, kann dieses nicht die Rückforderung der Schenkung fordern, da das Haus nicht im Eigentum Ihrer Frau stand.

Frage 2)

Das Sozialamt kann zwar das Wohnrecht Ihrer Frau nicht in einem Zahlungsanspruch auf ein Nutzungsentgelt umwandeln, jedoch kommt ggf. ein Anspruch auf eine mögliche Verwertung der bisher genutzten Wohnung auf andere Art und Weise in Betracht.

Ein sich möglicherweise ergebenden Zahlungsanspruch als Ausgleich für die Nichtausübung des Wohnrechts kann auf das Sozialamt übergeleitet werden.

Welche Rechtsfolgen eintreten, wenn ein dingliches Wohnrecht wegen Aufnahme des Berechtigten in ein Alten- oder Pflegeheim nicht ausgeübt werden kann, ist in der Rechtsprechung der Zivilgerichte nicht geklärt.

Das OLG Braunschweig vom 11. 9. 1995 (NdSRpfl 1996, 93) und des OLG Oldenburg vom 3. 5. 1994 (NJW-RR 1994, 1041 = FamRZ 1994, 1621) führten in ihren Entscheidungen aus, dass eine Überleitung eines Wohnrechts auf den Sozialhilfeträger grundsätzlich nicht in Betracht komme bzw. dass dem Sozialamt aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch aus übergeleitetem Recht auf die Mieteinnahmen der Eigentümer zustehe, die diese nach Auszug des heimpflege- und sozialhilfebedürftig gewordenen Berechtigten mit dessen Zustimmung erzielt haben.

Dagegen hat aber das OLG Köln mit Beschluss vom 6. 2. 1995 (NJW-RR 1995, 1358) entschieden, die Geschäftsgrundlage für die Beschränkung auf eine höchstpersönliche Nutzung des Wohnrechts könne je nach den Umständen bei Existenzgefährdung des Berechtigten wegfallen.

Die Anpassung könne es dann gebieten, dem Berechtigten bei notwendiger auswärtiger Unterbringung die durch Vermietung oder sonstige Nutzung zu erzielenden Erträge zukommen zu lassen.

Ob der Wohnungsberechtigte in einer existenzbedrohenden Notlage ist, sei ohne Rücksicht auf Sozialhilfeleistungen zu beurteilen.

Das OLG Celle hat in den Beschlüssen vom 13. 7. 1998 (NJW-RR 1999, 10) und vom 19. 7. 1998 (MDR 1998, 1344) ausdrücklich entgegen dem Urteil des OLG Oldenburg (NJW-RR 1994, 1041) die Auffassung vertreten, der in ein Pflegeheim ziehende Wohnungsberechtigte könne ausnahmsweise verlangen, dass die dem Wohnungsrecht unterliegenden leer stehenden Räume an Dritte vermietet würden, wenn dies dem Verpflichteten (Ihrem Sohn) zumutbar sei.

Eine Zumutbarkeit werde zu bejahen sein, wenn es sich bei den Räumlichkeiten um eine abgeschlossene Wohnung handele, die auch vermietbar sei.

Danach kann nicht von vornherein ausgeschlossen werden, dass der Hilfeempfängerin (Ihrer Frau) ein Zahlungsanspruch gegen die Ihren Sohn zusteht, weil sie das lebenslange Wohnungsrecht nicht mehr ausüben konnte, der dann auf das Sozialamt übergeleitet werden kann.

Frage 3)

Eine abschließende Einschätzung der Kosten ist derzeit nur in einem sehr groben Umfang möglich und kann keine verbindliche Erklärung darstellen, da unter anderem der Wert des Wohnrecht ebenfall zu berücksichtigen ist, der sich derzeit auf Grund fehlender Angaben nicht ermitteln lässt.

Ausgehend von einem Wert des Grundstücks in Höhe von 100.000,- Euro dürften sich Grundbuch und Notarkosten in Höhe von ca. 700,- bis 1.000,- Euro ergeben.

Dies lässt den Wert einer Eintragung eines Wohnrechts jedoch unberücksichtigt, so dass dafür ggf. nochmals Kosten von ca. 300,- bis 500,- Euro hinzukämen, je nachdem, wie hoch der Wert des Wohnrechts angesetzt wird.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.

Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.

Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen, sofern Sie der Nutzung dieser Möglichkeiten aufgeschlossen gegenüberstehen.

Eine weiterführende Vertretung zieht allerdings weitere Kosten nach sich. Im Fall einer Beauftragung würde ich den hier gezahlten Einsatz auf meine nachfolgenden Gebühren vollständig anrechnen.



Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt


Marco Liebmann, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 2009-06-28 | 10:18


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ANTWORT VON
Rechtsanwalt Marco Liebmann
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