Hausübertragung

Antwort

von
Abogado LL.M. Ernesto Grueneberg
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Sehr geehrter Fragestellerin:

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten:

Obwohl Sie von Gütergemeinschaft sprechen, schreiben Sie über eine "ganz normale Gütergemeinschaft". Da die Gütergemeinschaft doch außergewöhnlich ist, gehe ich abweichend davon aus, dass Sie Zugewinngemeinschaft meinen. Wenn Sie mit Ihrem Mann nichts durch Ehevertrag vereinbart haben, dann gilt idR den gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Sonst bitte ich um einen entsprechenden Hinweis.

Kann ich das Haus über meinen Mann hinweg an die Kinder übertragen und mir ein Nießbrauchrecht eintragen lassen oder muss es ihm dann auch gewährt werden?

Sie sind Eigentümer des Hauses. Die Ehe ändert nichts daran (§1363 BGB). Sie können somit als Eigentümerin agieren, solange die gesetzliche Ausnahmen nicht zutreffend sind. Einzige Ausnahmen sind:

a) Verfügung über Vermögen im Ganzen:
§ 1365 Abs. 1 Satz 1 BGB sieht vor: Ein Ehegatte kann sich nur mit Einwilligung des anderen Ehegatten verpflichten, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen.
Nach Rechtsprechung des BGH werden bei großem Vermögen (bei Ihnen sollte dies zutreffend sein) Geschäfte, die bis zu 85% des gesamten Vermögens ausmachen, für zustimmungsfrei erklärt. Also: sollte das Haus mindestens 85% Ihres Vermögens darstellen, muss Ihr Mann der Übertragung zustimmen.

In den Wertvergleich sind nach hM Gegenleistungen, die für das Geschäftsobjekt erbracht werden (hier: Wert des Nießbrauchsrechts) nicht einzustellen. § 1365 BGB stellt nicht darauf ab, ob der Ehegatte wirtschaftlich eine Einbuße erleidet, sondern schützt ihn und die Familie vor jedwelchen einseitig beschlossenen Umschichtungen des Gesamtvermögens.

b) Wohnungszuweisung:
b.1) nach Trennung:
Leben die Ehegatten voneinander getrennt oder will einer von ihnen getrennt leben, kann ein Ehegatte verlangen, dass ihm der andere die Ehewohnung oder einen Teil zur alleinigen Benutzung überlässt, soweit dies notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden, die insbesondere dann gegeben sein kann, wenn das Wohl von im Haushalt lebenden Kindern beeinträchtigt ist.

b.2) Nach Scheidung:
Können sich die Ehegatten anlässlich der Scheidung nicht darüber einigen, wer von ihnen die Ehewohnung künftig bewohnen soll, trifft das Gericht diese Regelung auf Antrag.
Ist einer der Ehegatten allein oder gemeinsam mit einem Dritten Eigentümer des Hauses, in dem sich die Ehewohnung befindet, soll diese dem anderen Ehegatten nur zugewiesen werden, wenn dies notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden. Das Gleiche gilt, wenn einem Ehegatten allein oder gemeinsam mit einem Dritten Wohnungseigentum, ein Dauerwohnrecht, der Nießbrauch, das Erbbaurecht oder ein dingliches Wohnrecht an dem Grundstück zusteht, auf dem sich die Ehewohnung befindet (§ 1568 a II BGB).

Sie dürfen also das Haus übertragen können, wenn kein Geschäft über Ihr Vermögen im Ganzen vorliegt.


Bitte wie verhalte ich mich am Besten?
Dies zu beantworten in Rahmen einer Erstberatung ist kaum Möglich.
Festzuhalten ist jedoch: Sollte die Ehe geschieden werden hat Ihr Mann kein Anspruch auf das Haus an sich. Es kann jedoch ein Zugewinn (Geldforderung) auszugleichen sein. Das Gesetz geht davon aus, dass grundsätzlich beide Eheleute je zur Hälfte an dem Vermögenszuwachs während der Ehe teilhaben sollen. Da Sie aber das Haus mit Mitteln einer Erbschaft erworben haben, wird aufgrund § 1374 Abs. 2 BGB nur der Wertzuwachs auszugleichen sein (Minderung der Schulden + evtl. Wertzuwachs der Immobilie). Dies trifft insbesondere zu, wenn nur Sie Kreditnehmerin sind.

Ihnen kann ich nur daher raten, sich durch einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl weiter beraten zu lassen, insbesondere weil im Falle einer Übertragung das Vorgehen genausten geprüft werden sollte. Gerne können Sie mich unter grueneberg@kanzlei-am-alexanderplatz.de unverbindlich kontaktieren: ich werde Ihnen die voraussichtlich anfallenden Kosten mitteilen.

Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.
Mit freundlichen Grüßen.