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Haftungsausschluss WEG


24.02.2015 08:40 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Maximilian A. Müller


Zusammenfassung: Die Frage beschäftigt sich mit der Instandsetzung innerhalb einer WEG und den Folgen einer Kreditaufnahme zur FInanzierung der INstandsetzungskosten.


SgDuH,

im Rahmen einer Wintergarten-/Dachsanierung (Wintergärten sind auf dem Dach) überschreiten die Kosten den vermuteten Rahmen bei weitem. Anfangs war von ca. 4300 € Eigenanteil die Rede, die durch einen Bankkredit bedient werden sollte. Nun tauchen zwei Rechnungen auf: Sie tragen die Titel "Wintergartensanierung" und "Dachsanierung", womit mein Eigenanteil von 4300 auf rund 9000 € steigt. Die WEG erfragte, ob der Eigenanteil sofort getilgt werden kann. Die Hausverwaltung bejaht das, und erklärt, dass alle, die ihren Eigenanteil sofort tilgen aus der Kredithaftung ausgenommen werden. Ist es rechtlich möglich, die sowieso schon besser gestellten Eigentümer aus der Kredithaftung auszunehmen? Wenn ja, bedeutet das, wenn alle - außer einem Nachbarn und mir - den Eigenanteil sofort tilgen, sich meine Schulden verdoppeln, falls mein Nachbar nicht bezahlt?

MfG

E. Wolf

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Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

In Ihrer Gemeinschaft scheint - auf der Grundlage Ihrer Anfrage - einiges etwas "quer" zu laufen.

Zunächst ist zu betonen, dass weder die Hausverwaltung noch die WEG Instandsetzungen in einem solchen Umfang ausführen kann, ohne dass die Eigentümer hierüber Beschluss fassen.

Die Frage, welche Arbeiten vergeben werden, welcher Kostenrahmen hierfür gilt und wer beauftragt wird, sollten daher in einer Eigentümerversammlung beschlossen werden. Um zu überprüfen, wie sich die derzeitige Rechtslage darstellt, wäre es daher sinnvoll, wenn Sie die Beshclusssammlung oder die Niederschriften der letzten Versammlungen überprüfen oder anwaltlich prüfen lassen. Dies issbesondere vor der Kostensteigerung, die Sie nun darstellen.

Etwas unklar ist für mich der von Ihnen angesprochene Kredit. Wenn ich es richtig verstehe, soll von der WEG ein Kredit aufgenommen werden, um die Arbeiten ausführen zu können. Dies erscheint mir problematisch, da nach Möglichkeit innerhalb einer WEG auf die AUfnahme eines Kredites verzichtet werden sollte. Die Finanzierung sollte mit Sonderumlagen erfolgen. Die Kreditaufnahme dürfte daher allenfalls dann zulässig sein, wenn auch dies zuvor beschlossen wurde.

Der Kredit müsste von der WEG (=Kreditnehmer) abgeschlossen werden. Die WEG haftet daher insgesamt für die Rückführung des Kredits und etwaige Zinsen. Wenn der KRedit nicht bedient werden kann, betrifft dies alle Eigentümer. Es ist m.E. daher auch nicht möglich, vorab einzelne Eigentümer aus der Haftung für den Kredit zu entlassen. Auch dies wäre - wenn überhaupt - im Rahmen einer Beschlussfassung möglich, nicht aber durch eine eigenständige ENtscheidung der Hausverwaltung. HIerzu fehlt ihr die Kompetenz.

Im Ergebnis kann es daher m.E. nicht zutreffend sein, dass Sie alleine haften würden, wenn der Kredit durch IHren Nachbarn nicht bedient wird. Wichtig ist hierbei allerdings, dass der Kredit nicht etwa nur auf Sie und den anderen Eigentümer läuft, sondern Kreditnehmer die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst ist.

Insgesamt rege ich an, dass Sie den gesamten Vorgang nochmals prüfen lassen, da sich hier m.E. einige Unklarheiten andeuten.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben und stehe Ihnen selbstverständlich gerne für eine weitere Interessenvertretung und etwaigen Nachfragen zur Verfügung.

Nachfrage vom Fragesteller 24.02.2015 | 09:46

Sehr geehrter Herr Müller,

vielen Dank für Ihre Auskunft. Die Beschlussfassung für die Sanierungsarbeiten war gegeben (bleibt ja auch nichts anderes übrig, wenn das Dach undicht ist). Wie die Kosten so explodieren konnten, ist mir schleierhaft, denn meiner Meinung nach müsste ein Meisterbetrieb das schon richtig einschätzen können, zumal hier im Viertel schon angeblich mehrere Wohnanlagen desselben Typs von dieser Fa. saniert wurden (daher die Wahl dieser Fa.). Auch der Kredit wurde vorschriftsmäßig von der WEG beschlossen. Nur die Sache mit dem Haftungsausschluss, den die Hausverwaltung anbietet und vielleicht auch vorher schon anbot (das muss ich nochmal nachvollziehen, dazu werde ich mir sicherheitshalber alle Protokolle noch einmal zukommen lassen...im Falle mir da irgendetwas entgangen sein sollte) ist illegal. Hat der Hausverwalter das von Anfang an angeboten, dann ist wohl der Beschluss, einen Kredit zu nehmen wohl eher nichtig, nehme ich mal an. Immerhin haben von 48 Eigentümern 16 bereits bezahlt...aber zu wenig, weil die Kosten nun letztendlich weitaus höher liegen. Die wurden ja nun mit dem angeblichen Haftungsausschluss in die Irre geführt. Das wird eine interessante Versammlung beim nächsten Mal. Was kann man von der Hausverwaltung nun noch fordern? Die Rückgabe der Gelder z.B.? Wie muss denn das Procedere der Hausverwaltung aussehen, nachdem sie falsche Versprechungen gemacht hat?

MfG

Nachfrage vom Fragesteller 24.02.2015 | 09:49

Sehr geehrter Herr Müller,

vielen Dank für Ihre Auskunft. Die Beschlussfassung für die Sanierungsarbeiten war gegeben (bleibt ja auch nichts anderes übrig, wenn das Dach undicht ist). Wie die Kosten so explodieren konnten, ist mir schleierhaft, denn meiner Meinung nach müsste ein Meisterbetrieb das schon richtig einschätzen können, zumal hier im Viertel schon angeblich mehrere Wohnanlagen desselben Typs von dieser Fa. saniert wurden (daher die Wahl dieser Fa.). Auch der Kredit wurde vorschriftsmäßig von der WEG beschlossen. Nur die Sache mit dem Haftungsausschluss, den die Hausverwaltung anbietet und vielleicht auch vorher schon anbot (das muss ich nochmal nachvollziehen, dazu werde ich mir sicherheitshalber alle Protokolle noch einmal zukommen lassen...im Falle mir da irgendetwas entgangen sein sollte) ist illegal. Hat der Hausverwalter das von Anfang an angeboten, dann ist wohl der Beschluss, einen Kredit zu nehmen wohl eher nichtig, nehme ich mal an. Immerhin haben von 48 Eigentümern 16 bereits bezahlt...aber zu wenig, weil die Kosten nun letztendlich weitaus höher liegen. Die wurden ja nun mit dem angeblichen Haftungsausschluss in die Irre geführt. Das wird eine interessante Versammlung beim nächsten Mal. Was kann man von der Hausverwaltung nun noch fordern? Die Rückgabe der Gelder z.B.? Wie muss denn das Procedere der Hausverwaltung aussehen, nachdem sie falsche Versprechungen gemacht hat?

MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.02.2015 | 09:53

Vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Grundsätzlich ist eine abschließende Beurteilung ohne genaue Kenntnis der vorgänge und der BEschlusslage recht schwierig.

Der BEschluss über die INstandsetzung sollte nach MÖglichkeit bereits eine Höchstgrenze der Kosten beinhalten oder aber bereits eine FEstlegung auf ein konkretes ANgebot.

Weshalb die Kosten so angestiegen sind, wäre zu überprüfen. HIer kommen Schadensersatzansprüche gegen die Hausverwaltung in Betracht, wenn diese die Arbeiten nicht ordnungsgemäß überwacht bzw. das ursprüngliche Angebot nicht hinreichend georüft hat. Auch ANsprüche der WEG gegen den Handwerker sind denkbar, wenn dieser ein falsches Angebot abgab.

Die Hausverwaltung muss sich auch zukünftig an der Beschlusslage orientieren, solange die Gemeinschaft in der nächsten Versammlung nicht hiervon abweichende Beschlüsse trifft. Wenn dies nach dem Beschluss so gewünscht war, dann müsste daher die WEG den Kredit für die entstehenden Kosten aufnehmen. Der Haftungsausschluss wäre zurückzunehmen bzw. ist m.E. rechtlich nicht haltbar.

EIne Rückforderung der Kosten bei der Hausverwaltung scheint mir nicht möglich, allerdings können sich - wie geschildert - Schadensersatzansprüche gegen die Hausverwaltung oder den Handwerker aufgrund der Kostensteigerung ergeben. Wenn aufgrund der höheren Kosten auch ein höhrer Kredit notwendig ist, als dies beschlossen wurde, so wäre im Übrigen auch ein neuer Beschluss erforderlich.

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