Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
472.756
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Haftung für baubehördliche Anordnungen während Immobilienbesitzwechsel


06.12.2008 12:45 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke



Im Zuge einer bauaufsichtlichen Prüfung wird ein Immobilienbesitzer aufgefordert, brandschutzrechtliche Auflagen zu erfüllen und Prüfberichte der vorhandenen Einrichtungen vorzulegen.Nach Fristende soll bei Nichterfüllung eine Ordnungsverfügung mit Zwangsgeldandrohung erlassen werden.Da die Immobilie umfangreich sanierungsbedürftig ist, hat der Eigentümer bereits vorab einen Käufer gesucht und ein Wertgutachten der wertgeminderten Immobilie erstellen lassen. Der Käufer würde nun einen um die baurechtlichen Auflagen geminderten Kaufpreis bezahlen. Alle Auflagen kann der Verkäufer in er gesetzten Frist nicht erfüllen.
a) Muss er erfüllen und dann verkaufen (Kaufpreis wäre höher)
b) Kann er vor/nach Zwangsgeldandrohung verkaufen und geht die Ordnungsverfügung auf den neuen Käufer über
c) wenn er nach b) handelt bleibt die Haftung für die behördlichen Auflagen trotzdem bei Ihm, obwohl er verkauft hat?

Notfall?

Jetzt vertrauliche kostenlose Ersteinschätzung von einem erfahrenen Anwalt erhalten!

Feedback noch heute.

Kostenlose Einschätzung starten
Guten Tag,

Es handelt sich hier um das Problem, ob eine Ordnungsverfügung auch gegenüber dem Rechtsnachfolger (hier aufgrund der Veräußerung eine sog. Einzelrechtsnachfolge) gilt. Grundsätzlich gilt, dass die Verfügung auch gegenüber dem Rechtsnachfolger wirksam ist, da die Grundstücksbezogenheit (sog. Dinglichkeit) und nicht die Person im Vordergrund steht.

Zu a): Es sind zwei Konstellationen zu unterscheiden. Wenn die Verfügung bestandskräftig ist (d. h. die Widerspruchsfrist ist abgelaufen), dann muss die Anordnung zunächst erfüllt werden. Nach dem Übergang des Eigentums fehlt dem Verkäufer allerdings die rechtliche Möglichkeit dazu, da er keinen Zugriff auf das Grundstück mehr hat. Die Behörde müsste, wenn sie auf die Befolgung durch den Verkäufer besteht, eine Duldungsverfügung gegen den Käufer erlassen. Eine solche Verfahrensweise dürfte allerdings unwahrscheinlich sein, da für die Gefahrenabwehr am effektivsten der jeweilige Eigentümer und Besitzer in Anspruch zu nehmen ist (betrifft Punkt c) ). - Zweite Konstellation: Die Widerspruchsfrist gegen die Verfügung ist noch nicht abgelaufen bzw. das Widerspruchsverfahren läuft noch, während der Eigentumswechsel stattfindet. In dem Fall wird die Verfügung gegen den Verkäufer rechtswidrig, da er nicht mehr als Störer für den Zustand des Gebäudes haftet (maßgebender Zeitpunkt für die Beurteilung ist der Abschluss des behördlichen Verfahrens). Wenn also noch fristgerecht Widerspruch eingelegt werden und der Eigentumswechsel noch während des Widerspruchsverfahrens abgewickelt werden kann, dann sollte der Widerspruch auch eingelegt werden.

Zu b): Die Rechtsnachfolge erstreckt sich nur auf die Grundverfügung, nicht die Zwangsmittelandrohung. Die Zwangsmittel müssen, da hier auch persönliche Umstände eine Rolle spielen, gegen den Käufer erneut angedroht werden. Dass gegen den Käufer ohne weiteres ein Zwangsgeld erhoben wird, ist also zunächst nicht zu befürchten.

Zu c): Siehe schon unter a). Sofern die Verfügung bestandskräftig ist, dürfte nach Eigentümerwechsel eher keine Inanspruchnahme des Verkäufers mehr zu befürchten sein. Falls noch der Widerspruch möglich ist, sollte dieser eingelegt werden (siehe oben). Hierzu sollten Sie sich von einem Anwalt in Ihrer Nähe genauer beraten lassen, da es auf die genauen Umstände, den Lauf der Fristen usw. ankommt.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 06.12.2008 | 14:54

Vielen Dank für die ausführliche Info. Zum besseren Verständnis:
Beste Lösung (immer aus Verkäufersicht) ist Verkauf VOR Erlass der Ordnungsverfügung.
Zweitbeste: Verkauf nach OV aber vor Ablauf der Widerspruchsfrist bzw. vor Entscheid über den Widerspruch, wobei die OV dann gegen der Käufer durchgesetzt werden muss, das Zwangsgeld theoretisch aber auch beim Verkäufer beigetrieben werden kann
Schlechteste Lösung: OV hat Bestandskraft ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.12.2008 | 16:31

Zu Ihrer Nachfrage:

> Beste Lösung (immer aus Verkäufersicht) ist Verkauf VOR Erlass der Ordnungsverfügung.

Ja. Es reicht aber, wie gesagt, auch, dass der Eigentumswechsel vor Erlass des Widerspruchsbescheids stattfindet. Auch in dem Fall darf keine Verfügung mehr gegen den Verkäufer ergehen.

> Zweitbeste: Verkauf nach OV aber vor Ablauf der Widerspruchsfrist bzw. vor Entscheid über den Widerspruch, wobei die OV dann gegen der Käufer durchgesetzt werden muss, das Zwangsgeld theoretisch aber auch beim Verkäufer beigetrieben werden kann

Der erste Teil stimmt. Aber wenn keine Grundverfügung mehr gegen den Verkäufer ergehen darf (mangels Störereigenschaft zum maßgeblichen Zeitpunkt des Widerspruchsbescheids), dann darf natürlich auch kein Zwangsmittel mehr festgesetzt und angewendet werden.

> Schlechteste Lösung: OV hat Bestandskraft ?

Bestandskräftig werden die Grundverfügung und die Zwangsgeldandrohung. Die Festsetzung des Zwangsgeldes ist wieder ein eigener Verwaltungsakt, gegen den wiederum Rechtsbehelfe möglich sind. Notfalls muss eben gegen das festgesetzte Zwangsmittel vorgegangen werden. Nach dem Eigentümerwechsel dürfte ein Zwangsmittel schon deswegen rechtswidrig sein, weil der Alteigentümer nicht mehr verfügungsbefugt ist. Dies kann allerdings nur geklärt werden, wenn es soweit ist.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 58398 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Trotz für mich ungünstiger Prognose war die Antwort sehr hilfreich und verständlich. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Einfach Spitze! Sehr kompetent... Immer wieder...! ...
FRAGESTELLER
4,2/5,0
Vielen Dank für Ihre Einschätzung meiner Situation. Ihre Beurteilung hat mir sehr geholfen. Der Vermieter (Wohngenossenschaft) ist stark zurück gerudert. Wir entfernen nur noch Tapteten in einem Raum anstatt in 3 Räumen :-) ...
FRAGESTELLER