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Haftung für Wohngeld-Außenstände des Verkäufers?


30.10.2014 12:37 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung: Der Erwerber von Wohneigentum haftet für Wohngelder erst ab seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch, sofern durch Vereinbarung (Gemeinschaftsordnung) nichts andere bestimmt ist. Für Abrechnungsspitzen haftet grundsätzlich der Erwerber.


Ich habe mit Eigentumsübergang zum 01.05.13 eine Wohnung gekauft. Der Verkäufer ist kurz darauf verstorben und seine Nachkommen haben aufgrund niedriger Erbmasse das Erbe ausgeschlagen. Leider hat er Außenstände bei der WEG hinterlassen weil er das Hausgeld für März und April 2013 (vor Eigentumsübergang) nicht bezahlt hat, obwohl er für diesen Zeitraum Miete eingenommen hat. Der Verwalter, im Namen der WEG, fordert nun mich auf diese als "Außenstand Abrechnungsspitze" zu begleichen.

Im Nachtrag zur Teilungserklärung habe ich Folgendes gefunden:
§5 Veräusserungs- und Vermietungsbeschränkungen (4): Der Eigentümer kann nicht verlangen, dass das Verwaltungsvermögen, insbesondere die Instandhaltungsrücklage, auseinandergesetzt und ihm sein Anteil ausbezahlt wird. Sämtliche vom Verkäufer bereits geleisteten Zahlungen und Rücklagen wirken für den Rechtsnachfolger."
§8 Lasten und Kosten (4): Im Falle der Veräußerung von Sondereigentum haften Erwerber und Veräußerer gemeinschaftlich für den Zeitraum zwischen Übergang und Besitz, Nutzen und Lasten bis zur Eintragung des neuen Erwerbers. Der Verwalter ist berechtigt, die Jahresabrechnung mit dem neuen Erwerber vorzunehmen und Rückstände, bzw. Nachzahlungen von diesem einzufordern.

Im Grundbuchauszug zur Wohnung habe ich keinen Eintrag dazu gefunden.

Haften wir gegenüber der WEG für die Abrechnungsspitze, bzw das Wohngeld des Voreigentümers? Verpflichten uns diese Vereinbarungen zur Zahlung der Schulden des Verkäufers?
30.10.2014 | 14:38

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Vorab ist festzuhalten, dass die Anspruchsgrundlage für die Wohngeldzahlungen der Wirtschaftsplan, für die Abrechnungsspitze die Jahresabrechnung ist.

Grundsätzlich haftet der neue Eigentümer erst ab der Eintragung des Eigentums im Grundbuch für alle Lasten und Kosten des Eigentums (hier die Wohngelder). Abweichende Regelungen in der Teilungserklärung sind jedoch zulässig. In Ihrem Fall ist in der Gemeinschaftsordnung geregelt, dass in der Zeit zwischen dem Übergang des Besitzes, des Nutzens und der Lasten bis zur Eintragung des Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch der Veräußerer gemeinschaftlich mit dem Erwerber für alle Lasten und Kosten haftet. Dies bedeutet, dass Sie ab dem Übergang des Besitzes, des Nutzens und der Lasten für das Wohngeld mithaften. Ein solcher Übergang müsste im Kaufvertrag geregelt sein. Wenn es in Ihrem Kaufvertrag keine entsprechende Regelung gibt, haften Sie erst ab der Eintragung als Eigentümer im Grundbuch (Wohngelder ab Mai 2013).

Leider kann ich dies nicht abschließend beurteilen, da mir nicht bekannt ist, ob es eine Regelung zu dem Übergang des Besitzes, des Nutzens und der Lasten im Kaufvertrag gibt. Gegen eine solche Regelung im Kaufvertrag könnte sprechen, dass der vormalige Eigentümer noch bis zu Ihrer Eintragung im Grundbuch als Eigentümer die Miete erhalten hat.

Hiervon zu trennen ist die Abrechnungsspitze, für welche der Erwerber haftet, da diese erst 2014 beschlossen worden sein kann. Die Abrechnungsspitze ist der Betrag, um welchen anteilig die tatsächlichen Ausgaben die beschlossenen (nicht tatsächlich gezahlten) Wohngelder übersteigen. Der Wohngeldrückstand des Voreigentümers bleibt bei der Berechnung der Abrechnungsspitze außer Betracht.

Die Aufforderung, den Wohngeldrückstand als „Außenstand Abrechnungsspitze" auszugleichen, ist daher falsch. Hier muss zwischen der Abrechnungsspitze, für welche Sie immer haften, und den Wohngeldrückständen, bei denen es auf den Übergang des Besitzes, des Nutzens und der Lasten ankommt, unterschieden werden.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Christian Spielbauer

Nachfrage vom Fragesteller 30.10.2014 | 16:02

Vielen Dank, Herr Spielbauer! Laut KV geht Besitz, Gefahr, Nutzungen und öffentliche Lasten und die Verkehrssicherungspflicht ab Übergabe auf den Käufer über. Übergabe ist definiert als der Tag, der dem Tage der Kaufpreiszahlung folgt, in meinem Fall der 01.05.13.

D.h. lt Ihrer Analyse hafte ich erst ab 01.05.13. - also nicht für die Wohngelder im März und April.

Ich hatte das nach meiner eigenen Recherche im Internet ebenfalls so verstanden, allerdings bin ich auf diese Einschränkung gestossen: "Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer vereinbaren, dass der Erwerber für Hausgeldrückstände des Voreigentümers haftet (§ 5 Abs. 4 WEG, § 10 Abs. 2 WEG). Allerdings muss diese Vereinbarung im Grundbuch eingetragen sein (vgl. Urteil des AG Charlottenburg vom 14.05.2009, Az. : 74 C 30/09). Nur durch eine solche „Verdinglichung" der Wohnlasten wird eine persönliche Haftung des Erwerbers mit seinem gesamten Vermögen für die Hausgeldrückstände ausgelöst."

Sind Sie sich sicher, dass die Eintragung in der Teilungserklärung: "Der Verwalter ist berechtigt, die Jahresabrechnung mit dem neuen Erwerber vorzunehmen und Rückstände, bzw. Nachzahlungen von diesem einzufordern" einer solchen Eintragung im Grundbuch nicht nachkommt?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.10.2014 | 07:04

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage. Es ist richtig, dass die Haftung des Erwerbers für Wohngeldrückstände nur durch eine im Grundbuch eingetragene Vereinbarung begründet werden kann. Auf die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung wird regelmäßig im Grundbuch Bezug genommen, die von Ihnen vorgetragene Regelung in Ihrer Gemeinschaftsordnung wirkt daher auch für Sie als Erwerber.

Sofern im Kaufvertrag die Übergabe als der Tag, der dem Tag der Kaufpreiszahlung nachfolgt, definiert ist, und die Kaufpreiszahlung am 30.04.2013 erfolgte, haften Sie nicht fr die Wohngeldrückstände der Monate April und Mai 2013.

Ich hoffe, mit der Antwort die Unklarheiten beseitigt zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Spielbauer
Rechtsanwalt

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