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Wir sind neun Eigentümer eines Gründerzeit-Wohnhauses mit elf Wohneinheiten. Am Haus wurden Setzrisse festgestellt, und ein neben mehreren Gutachtern von der WEG beauftragtes Architekturbüro legte auf einer außerordentlichen Eigentümerversammlung im Juli ein Sanierungskonzept vor.
Der Inhalt des Konzeptes, der immense Kostenvoranschlag und das Auftreten der Ersteller weckten bei mehreren Eigentümer Zweifel, ob dieser Weg der Sanierung tatsächlich gegangen werden soll. Daher wurde in den letzten Wochen damit begonnen, weitere Informationen sowie mögliche alternative Konzepte einzuholen.
Der Hausverwalter war während der Konzepterstellung in intensivem Kontakt mit dem Architekturbüro und lässt ein ungewöhnlich großes Interesse erkennen, diese Sanierung ‚im Schulterschluss zwischen Hausverwaltung und Architekt‘ durchzuführen. So ludt er für Ende August zur nächsten außerordentlichen Eigentümerversammlung, deren Gegenstand ‚Vertrauensfragen‘ zur Hausverwaltung und Architekt sowie Beschluss des Konzeptes nebst Sonderumlage sein sollen.
Einer Mehrheit der Eigentümer geht dies zu schnell, zumal zur Zeit noch alternative Meinungen eingeholt werden. Aus ihrer Sicht wäre die einberufene Versammlung Zeit- und Geldverschwendung, da ohnehin nichts beschlossen werden kann. In einem Schreiben bat diese Mehrheit die Hausverwaltung, daher die Versammlung abzusagen und zur noch offenen ordentlichen Versammlung im November zu laden. Dem Schreiben lag eine Unterschriftenliste einer Mehrheit der Stimmanteile der Eigentümer bei. Die Hausverwaltung erwiderte, man werde am Termin festhalten. Als Hauptgrund wird angeführt, man käme persönlich in Haftung, falls sich die Schäden zwischenzeitlich vergrößern würden und hierdurch die Sanierung teurer würde. Falls zum Termin keine beschlussfähige Versammlung zustande kommt, will man ersatzweise gemäß §25 (4) WEG laden.
Durch protokollierte Messungen über mehrere Monate eines Gutachters wurde belegt, dass der Setzungsprozess am Haus sehr langsam verläuft und daher keine Gefahr im Verzug ist.
Ist es richtig, dass eine solche Haftung für die Hausverwaltung besteht, insbesondere wenn eine Mehrheit der Eigentümer den angesetzten Termin nicht wünscht und dies per Unterschrift bekundet?
Welche Bedeutung hat eine Vertrauensfrage der Hausverwaltung an die Eigentümer? Im WEG oder BGB kann ich hierzu nichts finden. Müssen sich die Eigentümer eine solche Frage stellen lassen?
Welche Empfehlungen geben Sie den Eigentümern für ihr weiteres Vorgehen?
Antwort geschrieben am 16.08.2011 20:52:05 
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Rechtsanwalt Diplom - Jurist (Universität Augsburg) Michael Kohberger
Austr. 9 1/2, 89407 Dillingen a. d. Donau, Tel: 09071/2658, Fax: 09071/5036061
Arbeitsrecht (Arbeiter und Angestellte), Mietrecht, Straßenverkehrsrecht, Strafrecht, Vertragsrecht, Internet und Computerrecht, Urheberrecht
Bewertungen: 305
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vielen Dank für die Anfrage via frag-einen-anwalt . Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum dafür angedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen. Auf Grundlage Ihrer Angaben beantworte ich die Frage weiter wie folgt:
1.Die Möglichkeit der Abberufung des Hausverwalters wird in der Gemeinschaftsordnung regelmäßig auf das Vorliegen eines so genannten wichtigen Grundes beschränkt, vgl.: § 26 Abs. 1 S. 3 WEG.
Ein wichtiger Grund liegt dann vor, wenn die künftige Zusammenarbeit den Wohnungseigentümern (oder dem Verwaltungsbeirat)unter Berücksichtigung aller Umstände nicht mehr zumutbar ist, also das Vertrauensverhältnis zerstört ist.
Fraglich ist, ob dem Hausverwalter eine schwere Pflichtwidrigkeit vorzuhalten ist, wenn er nämlich z. B. im Zusammenhang mit der geplanten Vergabe des Sanierungsauftrages etwa einen überteuerten Auftrag an einen ihm nahe stehenden Bauhandwerker vergeben möchte.
Wenn die Hausverwaltung trotz der Einholung verschiedener Gutachten noch kein(e) alternativen/s Kostenangebot(e) eingeholt hat, so wirft dies zumindest begründete Zweifel auf.
Ob das hier beschriebene Vorgehen der Hausverwaltung jedoch auch eine Kündigung des Vertrages aus wichtigem Grund rechtfertigt kann an dieser Stelle nicht abschließend beurteilt werden. Zutreffend ist schließlich auch die Meinung der Hausverwaltung, dass bei ihr vorzuhaltenden Säumnissen eine Haftung in Betracht kommt.
Auch wenn der Setzungsprozess des Hauses nur langsam fortschreitet, so besteht jedenfalls Handlungsbedarf.
2. Sollte die Möglichkeit der Abberufung des Hausverwalters vorliegend nicht auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt sein (vgl. Vertragsgrundlage für die Verwalterbestellung/Gemeinschaftsordnung), so könnten die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit jederzeit die Abberufung beschließen, vgl.: § 26 Abs. 1 S. 1 WEG.
3. Auch wenn die Gemeinschaftsordnung eine Abberufungsbeschränkung auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes vorsieht, so käme eine Aufhebung der Verwalterbestellung durch Mehrheitsbeschluss im Einvernehmen mit der Hausverwaltung in Betracht.
4. Festzuhalten bleibt, dass ich - u.a. mangels Einsicht in die Gutachten - nicht abschätzen kann, wie die Setzung des Hauses voranschreitet und ob bzw. welche Sanierungskostenerhöhung ein weiteres Zuwarten auslösen könnte. Beachten Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann.
5. Alles in allem rege ich an, die Ladung zu der außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung wahrzunehmen und dort die Einholung alternativer Kostenangebote/Sanierungskonzepte binnen eines bestimmten Zeitfensters zu beschließen.
Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion. Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Michael Kohberger
Rechtsanwalt
Kanzlei Kohberger
Austraße 9 1/2
D-89407 Dillingen a.d. Donau
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Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 18.08.2011 08:19:20
Sehr geehrter Herr Kohberger,
vielen Dank für Ihre Antwort. Obwohl dies nicht direkt meine Frage war, haben Sie erkannt, dass das Vertrauensverhältnis zwischen Verwaltung und Eigentümern stark belastet und eventuell sogar zerrüttet ist. Hier muss ich aber nochmal nachfragen:
Mit der Abberufung aus einem wichtigen Grund würde auch der Verwaltervertrag vor Fristablauf gekündigt werden können? Wenn wir mit einfacher Mehrheit abberufen nach § 26 Abs. 1 S. 1, so hat der Verwalter doch noch Anspruch auf seine Vergütung bis zum Ablauf der seines Vertrages?
zu Ihrem Punkt 4:
Niemand, auch die Gutachter, können solch einen Setzungsprozess in seinem Verlauf einschätzen. Der Architekt kann nicht einmal garantieren, dass *nach* Durchführung seiner Maßnahmen keine weiteren Schäden auftreten. Es gibt lediglich messstechnisch bestätigte Anhaltspunkte, dass der seit vielen Jahren andauernde Verlauf derzeit langsam ist.
Haftet unter diesen Umständen und einer mehrheitlich unterschriebenen Bitte zur Aussetzung der Versammlung tatsächlich der Verwalter? Die Kausalität zwischen 'Wir haben z.B. zwei Monate später entschieden' und 'Daher kostet die Sanierung nun xx KEur mehr' wäre doch von einem Kläger nachzuweisen plus schuldhaftem Handeln oder Unterlassen des Verwalters?
Mit freundlichen Grüßen,
Kai-Uwe Möller
Sehr geehrter Herr Kohberger,
vielen Dank für Ihre Antwort. Obwohl dies nicht direkt meine Frage war, haben Sie erkannt, dass das Vertrauensverhältnis zwischen Verwaltung und Eigentümern stark belastet und eventuell sogar zerrüttet ist. Hier muss ich aber nochmal nachfragen:
Mit der Abberufung aus einem wichtigen Grund würde auch der Verwaltervertrag vor Fristablauf gekündigt werden können? Wenn wir mit einfacher Mehrheit abberufen nach § 26 Abs. 1 S. 1, so hat der Verwalter doch noch Anspruch auf seine Vergütung bis zum Ablauf der seines Vertrages?
zu Ihrem Punkt 4:
Niemand, auch die Gutachter, können solch einen Setzungsprozess in seinem Verlauf einschätzen. Der Architekt kann nicht einmal garantieren, dass *nach* Durchführung seiner Maßnahmen keine weiteren Schäden auftreten. Es gibt lediglich messstechnisch bestätigte Anhaltspunkte, dass der seit vielen Jahren andauernde Verlauf derzeit langsam ist.
Haftet unter diesen Umständen und einer mehrheitlich unterschriebenen Bitte zur Aussetzung der Versammlung tatsächlich der Verwalter? Die Kausalität zwischen 'Wir haben z.B. zwei Monate später entschieden' und 'Daher kostet die Sanierung nun xx KEur mehr' wäre doch von einem Kläger nachzuweisen plus schuldhaftem Handeln oder Unterlassen des Verwalters?
Mit freundlichen Grüßen,
Kai-Uwe Möller
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 18.08.2011 12:33:02
Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für die Nachfrage(n), die ich wie folgt beantworte:
1.
Mit der Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund per Eigentümerbeschluss endet der Verwaltervertrag nicht automatisch.
Bei Abberufung muss zusätzlich noch der Verwaltervertrag gekündigt werden!
Die Eigentümergemeinschaft müsste also auch den Verwaltervertrag aus "wichtigem Grund" fristlos kündigen.
Für den Fall dass die fristlose Kündigung (Mietrecht) mangels beweisbarem Vorliegen eines wichtigen Grundes (z.B. Betrugsversuch) unwirksam sein sollte, so sollte in dem Kündigungsschreiben gleichzeitig auch hilfsweise ordentlich (fristgemäß) gekündigt werden. So setzen Sie mit Ihrer vielleicht unwirksam ausgesprochenen außerordentlichen Kündigung (Mietrecht) (fristlose Kündigung) des Verwaltervertrags auch schon die Frist für die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung in Gang und verlieren keine kostbare Zeit.
Zu Recht sprechen Sie also an, dass das Risiko, dass der Verwalter ggf. in einem Gerichtsverfahren Recht bekäme und damit auch seinen Vergütungsanspruch durchsetzen kann, durchaus besteht.
2.
Hinsichtlich der in Betracht zu ziehenden Haftung des Verwalters liegen Sie völlig richtig, dass der Kläger Kausalität und Verschulden der Hausverwaltung nachweisen müsste. Dennoch kommt eine Haftung zumindest in Betracht, weshalb es nachvollziehbar ist, dass der Verwalter auf alsbaldige Sanierung dringt.
Wenn der Verwalter die Einholung alternativer Konzepte/Kostenangebote (weiter) verweigern sollte, so könnte die Eigentümergemeinschaft ihn von der in Betracht zu ziehenden Haftung (Mehrkosten bei späterer Sanierung) auch freistellen. Wenn er dann noch immer die Einholung der alternativen Konzepte/Kostenangebote verweigert, so stünden Ihre Chancen/Erfolgsaussichten meines Erachtens gut, den Verwalter per Beschluss aus wichtigem Grund abzuberufen und den Verwaltervertrag fristlos zu kündigen!
Sie sollten wohl einen Rechtsbeistand vor Ort beauftragen. Ich hoffe, Ihnen fürs Erste weiter geholfen zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Michael Kohberger
(Rechtsanwalt)
Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für die Nachfrage(n), die ich wie folgt beantworte:
1.
Mit der Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund per Eigentümerbeschluss endet der Verwaltervertrag nicht automatisch.
Bei Abberufung muss zusätzlich noch der Verwaltervertrag gekündigt werden!
Die Eigentümergemeinschaft müsste also auch den Verwaltervertrag aus "wichtigem Grund" fristlos kündigen.
Für den Fall dass die fristlose Kündigung (Mietrecht) mangels beweisbarem Vorliegen eines wichtigen Grundes (z.B. Betrugsversuch) unwirksam sein sollte, so sollte in dem Kündigungsschreiben gleichzeitig auch hilfsweise ordentlich (fristgemäß) gekündigt werden. So setzen Sie mit Ihrer vielleicht unwirksam ausgesprochenen außerordentlichen Kündigung (Mietrecht) (fristlose Kündigung) des Verwaltervertrags auch schon die Frist für die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung in Gang und verlieren keine kostbare Zeit.
Zu Recht sprechen Sie also an, dass das Risiko, dass der Verwalter ggf. in einem Gerichtsverfahren Recht bekäme und damit auch seinen Vergütungsanspruch durchsetzen kann, durchaus besteht.
2.
Hinsichtlich der in Betracht zu ziehenden Haftung des Verwalters liegen Sie völlig richtig, dass der Kläger Kausalität und Verschulden der Hausverwaltung nachweisen müsste. Dennoch kommt eine Haftung zumindest in Betracht, weshalb es nachvollziehbar ist, dass der Verwalter auf alsbaldige Sanierung dringt.
Wenn der Verwalter die Einholung alternativer Konzepte/Kostenangebote (weiter) verweigern sollte, so könnte die Eigentümergemeinschaft ihn von der in Betracht zu ziehenden Haftung (Mehrkosten bei späterer Sanierung) auch freistellen. Wenn er dann noch immer die Einholung der alternativen Konzepte/Kostenangebote verweigert, so stünden Ihre Chancen/Erfolgsaussichten meines Erachtens gut, den Verwalter per Beschluss aus wichtigem Grund abzuberufen und den Verwaltervertrag fristlos zu kündigen!
Sie sollten wohl einen Rechtsbeistand vor Ort beauftragen. Ich hoffe, Ihnen fürs Erste weiter geholfen zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Michael Kohberger
(Rechtsanwalt)
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