Haftung der WE-Gemeinschaft bei Schäden, ausgehend Gemeinschaftseigentum

Antwort

von
Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler
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Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:

Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass auch wenn der Mieter eine Hausratversicherung hätte und diese dem Mieter den Schaden regulieren würde, sie Forderungen ausgesetzt wären. Schadenersatforderungen gegen Dritte gehen nämlich im Fall der Regulierung auf dem Versicherer über und würden dann von diesem verfolgte.

Als Vermieter sind Sie grundsätzlich verpflichtet, dem Mieter einen Schaden an seinen Möbel und Elektrogeräten zu ersetzen, der durch einen Mangel der Wohnung entstanden ist, und dies verschuldensunabhängig. Hierzu zählt nicht nur ein Mangel an der Wohnung selbst, sondern auch sonst im Haus, wenn sich dieser auf die Wohnung auswirkt. Allenfalls könnte man hier ein Mitverschulden des Mieters im Sinne einer verspäteten Reaktion einwenden, wenn für den Mieter erkennbar war, dass statt keinem Strom eine Überspannung auf der Leitung war und er trotzdem die Stecker der Geräte nicht aus der Steckdose gezogen hat. Hierzu bietet aber Ihre Sachverhaltsschilderung kein Anlass.

Etwas Anderes wäre nur dann der Fall, wenn der Verteilerkasten im Eigentum des Stromversorgers stehen würde und der Mieter mit diesem selbst einen Vertrag geschlossen hätte.

Grundsätzlich schulden Sie dem Mieter nur den Wiederbeschaffungswert, d.h. die Kosten für die Anschaffung eines vergleichbaren gebrauchten Fernsehers und einer gebrauchten Stereoanlage abzüglich des Restwertes. Wenn sich der Mieter also einen neuen besseren Fernseher und eine neue bessere Stereoanlage kauft, muss er sich einen Abzug von den geltend gemachten EUR 900,00 gefallen lassen.

Sie haben ggf. Ihrerseits nach Ausgleich der Forderung des Mieters einen Anspruch gegen die WEG-Gemeinschaft bzw. deren Gebäudeversicherung. Dies setzt aber dann voraus, dass die WEG ihre Pflicht zur ordnungsgemäßen Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums verletzt hat. Hier unterstelle ich, dass der Verteilerkasten im Eigentum der WEG steht, was erfahrungsgemäß meistens der Fall ist.

Wenn also der Verteilerkasten im Eigentum der WEG steht, ist diese verpflichtet, diesen gemäß § 21 Nr. 5 S. 2 WEG instand zu halten. Hat sie diese Pflicht SCHULDHAFT verletzt, steht Ihnen insofern eine Schadenersatzforderung zu. Es kommt also darauf an, ob das lose Kabel ein Zustand ist, der beim Betrieb eines Verteilerkasten einmal vorkommen kann, oder ob dies dem Hausmeister o.ä. hätte auffallen müssen, so dass dieser das lose Kabel hätte reparieren lassen müssen. Hier wäre auch relevant, ob seitens einer der Eigentümer einmal die Reparatur des Verteilerkasten gefordert worden ist und dies von den Eigentümerversammlung bzw. der Hausverwaltung abgelehnt worden ist.

Eine verschuldenunabhängige Forderung wie etwa unter Nachbarn verschiedener Häuser wurde jedoch von dem BGH in seiner Entscheidung vom 21.05.2010, V ZR 10/10 abgelehnt. Wenn also der Wohnungseigentümergemeinschaft hier kein Verschulden vorgeworfen werden kann, bleiben Sie auf Ihrem Schaden leider sitzen. Argument des BGH war, dass Sie selbst Mitglied der WEG und daher auch selbst zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums anteilig verpflichtet sind, anders etwa als zwei Nachbarn von nebeneinander liegenden Häusern.

Wenn der Verteilerkasten im Eigentum des Energieversorgers steht, hätten Sie bzw. wenn der Vertrag von der WEG geschlossen worden ist einen Anspruch gegen diesen auf Ersatz des Schadens. Hier ist die Haftung vergleichsweise scharf, da Vorsatz bzw. grobe Fahrlässigkeit des Energieversorgers gesetzlich vermutet wird. Allerdings halte ich es eher für unwahrscheinlich, dass auch ein interner Verteilerkasten zum Netz eines Energieversorgers gehört.

Der Mieter selber hat aber jedenfalls keine eigenen Ansprüche gegen die WEG, mit der er ja nichts zu tun hat, und außer im Fall eines selbst geschlossenen Vertrags mit dem Netzbetreiber auch keine unmittelbare Forderung gegen diesen.

Abschließend weise ich noch auf Folgendes hin: Dieser Dienst soll Ihnen lediglich eine erste Einschätzung geben und den Gang zu einem örtlichen Rechtsanwalt nicht ersetzen. Oft stellt sich erst dort ein bestimmtes Detail heraus, das zu einer ganz anderen rechtlichen Bewertung des Falles führt.