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Gültigkeit von Mietverträgen im Erbfall


| 24.11.2008 19:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Trettin



Sehr geehrte Damen und Herren,

mein kürzlich verstorbener Vater hat uns drei Kindern zwei vermietete Eigentumswohnungen zu gleichen Teilen vererbt.

Die Mietverträge mit den Mietern wurden im Namen meiner Mutter (verstorben 2007) und meines Vaters (verstorben Oktober 2008) durch meinen Schwager (verstorben 2004) 1985 geschlossen. Seit 1985 haben meine Eltern keinerlei Mieterhöhungen geltend gemacht, so dass der Mietzins nicht mehr dem ortsüblichem Niveau entspricht.

Frage: Sind die Mietverträge weiterhin gültig oder müssen/können sie neu abgeschlossen werden?

Da wir als Erben sehr weit entfernt von den Wohnungen leben, überlegen wir die Wohnungen zu verkaufen.

Frage: Wenn die Mieter das Vorkaufsrecht nicht akzeptieren und einen Kauf ablehnen, welcher Bestandsschutz besteht in dem Fall, wenn eine dritte Person die Wohnung erwirbt und Eigenbedarf geltend machen will.

In Erwartung einer Antwort verbleibe ich als Ihr
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Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, zu der ich auf der Grundlage Ihrer Schilderung und Ihres Einsatzes gerne wie folgt Stellung nehme:

I. Der Tod des Vermieters berührt den Bestand eines Mietvertrages nicht; vielmehr tritt mit dem Erbfall automatisch der Erbe auf Vermieterseite in das Mietverhältnis ein.

Die 1985 geschlossenen Mietverträge haben sind daher weiterhin gültig. Vermieter sind nunmehr die Mitglieder der Erbengemeinschaft.

Dessen ungeachtet können Sie den Mietern selbstverständlich neue Mietverträge mit anderen Bedingungen vorlegen. Einen Anspruch darauf, daß die Mieter einer Vertragsänderung in diesem Sinne zustimmen, haben Sie aber nicht.

II. Wenn Sie die Wohnungen an einen Dritten veräußern, tritt dieser Dritte - der Erwerber also - "anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein" (§ 566 Abs. 1 BGB).

Zwischen den Mietern und dem Erwerber entsteht also kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis, das mit dem bestehenden inhaltsgleich ist.

Dieses Mietverhältnis kann der Erwerber zwar nach Maßgabe der vertraglichen und gesetzlichen Vorschriften kündigen, doch ist der Eigentumsübergang selbst kein Kündigungsgrund. Grundsätzlich ist eine Kündigung aber möglich, wenn der neue Vermieter "die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt" (§ 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Inwieweit sich der Mieter mit Erfolg gegen eine solche Kündigung wehren kann, ist naturgemäß eine Frage des Einzelfalls, die hier nicht abschließend beantwortet werden kann.

Ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat der Mieter übrigens nach § 577 Abs. 1 BGB allenfalls, wenn vermietete Wohnräume an einen Dritten veräußert werden, und an diesen Wohnräumen erst "nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist".

Ich hoffe, daß Ihnen diese Auskunft weiterhilft. Bitte machen Sie bei Bedarf von der Möglichkeit Gebrauch, eine kostenlose Nachfrage zu stellen.

Nachfrage vom Fragesteller 25.11.2008 | 11:15

Ich meine gehört/gelesen zu haben, dass im Falle der Veräußerung einer vermieteten Wohnung an z. B. einen Investor oder eine Wohnungsbaugesellschaft die Mieter einen Kündigungsschutz von 10 Jahren haben.

Ist dies so, oder waren nur Einzelfälle betroffen.
Vielen Dank für eine Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.11.2008 | 11:55

Sehr geehrter Fragesteller,

eine Kündigungssperrfrist kann für den Erwerber nach § 577a BGB gelten, wenn "an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden" ist. In diesem Fall muß der Erwerber nämlich grundsätzlich mindestens drei und höchstens zehn Jahre warten, bevor er das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs oder zugunsten einer wirtschaftlichen Verwertung seines Eigentums wirksam kündigen kann.

Ich vermute, daß dies in den von Ihnen angeführten Fällen eine Rolle gespielt hat, also die Mieter Kündigungsschutz nach § 577a BGB hatten.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Trettin
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 24.11.2008 | 20:40


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