Gültigkeit Schönheitsreparaturklausel

Antwort

von
Rechtsanwalt Felix M. Safadi
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Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne nehme ich zu Ihrer Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes wie folgt Stellung:

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB muss der Vermieter die Wohnung dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und sie während der Mietzeit in diesem erhalten, wozu auch die Ausführung von Schönheitsreparaturen zählen wie das Streichen der Wände.

In Ihrem Fall hat der Vermieter diese Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen mit § 8 des Vertrages auf Sie übertragen. Die verwendete Schönheitsreparaturklausel ist auch wirksam. Unwirksam wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters wäre eine Schönheitsreparaturklausel, wenn sie eine „starre" Fristenregelung enthalten würde, sie dem Mieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses nach einem „starren" Fristenplan, also völlig unabhängig vom Renovierungsbedarf im Einzelfall, auferlegen würden.

In Ihrem Fall gibt es zwar eine Fristenregelung. Diese Regelung ist aber nicht starr, sondern durch die Formulierung „im allgemeinen" relativiert. Sie ist damit wirksam.

„Im allgemeinen" bedeutet, dass die Frist im Einzelfall – je nach Renovierungsbedarf – auch länger sein kann. Es kann also sein, dass einzelne Räume nach Ablauf der Fristen noch nicht renovierungsbedürftig sind, z. B. weil sie wenig genutzt wurden.

Das „Problem" an Ihrer Vertragsgestaltung besteht aber darin, dass zusätzlich zur Schönheitsreparaturklausel eine Endrenovierungspflicht in § 22 des Vertrages vereinbart wurde. Beide Vereinbarungen im Mietvertrag, § 8 und § 22, enthalten Regelungen zur Übernahme von Schönheitsreparaturen. Sie sollen demnach sowohl die turnusmäßigen Schönheitsreparaturen während der Mietdauer als auch Schönheitsreparaturen nach Beendigung des Mietverhältnisses (Endrenovierung) durchführen. Damit wären Sie verpflichtet, eine Endrenovierung bei Auszug durchzuführen, obwohl Sie z. B. erst 1 Jahr zuvor die turnusgemäße Renovierung durchgeführt haben.

In Ihrer Gesamtwirkung führen beide Regelungen zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 307 BGB (sog. Summierungseffekt). Das gilt selbst dann, wenn nur eine der beiden Klauseln formularmäßig (§ 8), die andere dagegen individuell vereinbart wurde (hier wohl § 22). Die unangemessene Benachteiligung führt dazu, dass an die Stelle der Gesamtregelung zu Schönheitsreparaturen gemäß § 306 Abs. 2 BGB die gesetzliche Regelung tritt und damit die Vorschrift des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach die Verantwortlichkeit für die Schönheitsreparaturen wieder beim Vermieter liegen würde (vgl. BGH, Urteil vom 05.04.2006, VIII ZR 163/05, und vom 14.05.2003, VIII ZR 308/02).

Fazit: Sie müssen die Wohnung beim Auszug nicht renovieren. Da die SR-Regelung insgesamt unwirksam ist, muss das auch für die vereinbarte Quotenabgeltungsklausel (§ 8 Ziffer 4) gelten, denn letztere setzt die wirksame Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter voraus.

Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben, und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Felix M. Safadi
Rechtsanwalt

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Allgemeine Hinweise:

Bitte erlauben Sie mir noch den obligatorischen Hinweis, dass es sich bei dieser Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des allein auf Ihren Angaben basierenden Sachverhalts handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen weiterer Angaben kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.