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Grundstücksverkauf - Wegerecht


15.12.2004 12:04 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht



Hallo zusammen,

hinter meinem Grundstück befindet sich ein Hinterliegergrundstück. Um auf sein Grundstück zu gelangen, muss der Nachbar über mein Grundstück. Das Haus auf diesem Grundstück
befindet sich ca. 50m von der öffentlicen Straße, Bundesland NRW.
Das Haus wurde 2003 erworben. Es ist kein Wegerecht, oder Leitungsrecht eingetragen.

Nun zum Problem:
Um zukünftigen Problemen bzgl. Wegerecht und dergleichen aus dem Wege zu gehen, haben wir uns geeinigt, dass ich einen Teil meines Grundstückes verkaufe (ca.120qm). Der Grundstücksteil wurde vermessen und in die Karten eingetragen.
Für die Übergangszeit bis zum Verkauf habe ich eine Baulast gewährt, um die Erreichbarkeit zu gewährleisten (brauchte der Käufer auch zur Vorlage bei der Bank??). Die Baulast ist ausdrücklich nur zum Begehen und Befahren. Hat mich aber nicht gestört wenn Container oder dergleichen abgestellt wurden.

Jetzt das Problem:
Der Käufer zahlt nicht. Es ist inzwischen eine Frist von 2 Monaten verstrichen. Im Kaufvertrag ist eine Zahlungsfrist von einer Woche vereinbart, nachdem "alle erforderlichen Unterlagen" beigebracht sind. Dies wurde dem Käufer und mir schriftlich vom Notar mitgeteilt.

Auf mehrfaches telefonisches Nachfragen erhielt ich die Antwort: "Ich weiss nicht wann ich zahlen kann", oder ich solle mich nicht so anstellen, ich würde das Geld irgendwann kriegen.

Gleichzeitig hat der Käufer einen Unternehmer beauftragt eine Gasleitung zu seinem Haus zu legen, die über mein Grundstück führt. Ich habe dem Unternehmer untersagt auf meinem Grundstück die Leitung zu verlegen. Das hat er auch akzeptiert. Der Käufer hat sich dann aber mit dem Unternehmer in Verbingung und ihm versichert, die Bezahlung wäre nur Formsache. Er solle anfangen. Dies ist ca 3 Wochen her, die Zahlung hat es aber noch nicht gegeben. Der Unternehmer ist auch nach neuerlicher Rücksprache mit mir, nicht angefangen.

Der Käufer hat vom Notar eine letzte Fristsetzung zur Zahlung des Kaufpreises erhalten, mit dem Hinweis, dass nach erneuter Verstreichung "eine vollstreckbare Ausfertigung des Kaufvertrages" erstellt wird.

Frage: Lohnt es sich diese Verfahren zu betreiben? Kann ich vom Kaufvertrag zurücktreten? (Es ist keine Rücktrittsklausel im Vertrag). Kann ich gezwungen werden die Leitung verlegen zu lassen?

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Sehr geehrter Anfragender,

zunächst einmal möchte ich darauf hinweisen, dass eine Baulast nur die baurechtliche Zulässigkeit bestimmter Baumaßnahmen regelt. Ob der Berechtigte Ihnen gegenüber die Maßnahme zivilrechtlich darf, müsste ggf. durch eine Dienstbarkeit bzw. ohne Absicherung im Grundbuch schuldrechtlich geklärt werden.

Wenn Sie sich eine vollstreckbare Ausfertigung besorgen, dann könnten Sie z.B. in das Grundbuch des anderen eine Hypothek eintragen lassen. Ferner könnten Sie die Rückgewährsansprüche von etwaigen vorrangigen Rechten pfänden, damit der Vorrang nicht erneut valutiert werden kann. Ob bei einer etwaigen Versteigerung des Grundstückes die Sicherungshypothek vollständig bedient werden könnte, hängt von dem Wert des Grundstückes und vor allem von der HÖhe der vorgehenden Rechte ab.

Auch könnten Sie über Pfändungen von Einkommen, Bankguthaben etc. versuchen, die Forderung beizutreiben. Wie immer bei Zwangsvollstreckungen kann ein Erfolg - insbesondere ein kurzfristiger Erfolg - nicht garantiert werden. Da der Käufer bereits jetzt Zahlungsschwach ist, ist hier ein offensichtliches Risiko vorhanden.

Selbstverständlich könnten Sie auch von dem Kaufvertrag zurücktreten. Die Kosten für die Vermessung und den Notar sind jedoch bereits angefallen. Mindestens für den Notar haften Sie gesamtschuldnerisch. Wenn Sie von dem Vertrag zurückgetreten sind, können Sie sich keine vollstreckbare Ausfertigung des Vertrages mehr erteilen lassen. DAnn müssten Sie Ihren Schaden (= die Kosten) zunächst noch vor Gericht einklagen. Das dauert und kostet zusätzlich.

So wie Sie das Grundstück beschreiben, kann es es sein, dass dem Nachbarn ein gesetzlicher Notweg nach § 917 BGB zustehen würde. Man könnte hier versuchen mit § 918 Abs. 1 BGB zu argumentieren, dass der Nachbarn, in dem er den Kaufvertrag nicht erfüllt hat, durch eine eigene Handlung den Zugang abgeschnitten hat und daher kein Notwegerecht zu gewähren ist. Im übrigen kann ein Notwegerecht von der Zahlung eine Geldrente abhängig gemacht werden. Wenn der Berechtigte nicht zahlt, hat er auch keinen Anspruch auf das Wegerecht.

Ein Notleitungsrecht kann ich nicht erkennen. Das Verlegen der Leitungen müssten Sie auf Ihrem Grundstück nicht dulden.

Bei dieser Gelegenheit möchte ich noch darauf hinweisen, dass der Käufer sich möglicherweise gem. § 263 StGB eines Betruges strafbar gemacht hat, in dem er eine Verpflichtung eingegangen ist, die er offensichtlich nicht erfüllen kann.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Auskünften weiter geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Kai Breuning
- Rechtsanwalt -
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