Grundstücksübertragung an Söhne

Antwort

von
Rechtsanwalt Dennis Meivogel
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Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt.

1.
Sollte es in der Zukunft zu Sozialleistungen an Ihre Eltern kommen, so prüft der Träger dieser Leistungen, ob sich möglicherweise Rückforderungsansprüche gegen Dritte ergeben können, die im Rahmen der Überleitung von Ansprüchen gemäß der §§ 93 ff. SGB XII geltend gemacht werden können. Dies erfolgt wegen des Nachranges von Sozialleistungen, denn zunächst ist das eigene Vermögen des Bedürftigen einzusetzen. Solche – auf 10 Jahre begrenzten - Rückforderungsansprüche ergeben sich aus § 528 BGB und zwar dann, wenn der Schenker nach Vollzug der Schenkung nicht in der Lage ist, für seinen eigenen Unterhalt bzw. den seiner Verwandten aufzukommen. Die vorliegende Gestaltung stellt jedoch keine Schenkung dar, da der Übertragung ein Kaufvertrag zugrunde liegt. Auch wenn der Kaufpreis gestundet wird und die Rückzahlung aus erhaltenen Miete erfolgt handelt es sich um ein Äquivalent für die Übertragung des Objektes was eine Schenkung ausschließt. Dies dürfte für den Träger der Sozialleistung keinen Anspruch begründen.

2.
Auch aus erbrechtlicher Sicht wird ein Rückgriff auf das Objekt im Wege von Ergänzungsansprüchen nicht durchsetzbar sein. Im Erbfall beinhaltet der Nachlass als Äquivalent für die Weggabe des Objektes den dann noch offenen Kaufpreis. Der bis zum Erbfall gezahlte Kaufpreis ist bereits in den Nachlass gelangt.

3.
Die steuerliche Berücksichtigung ist auch bei verbilligter Vermietung nicht gänzlich ausgeschlossen. Beträgt die Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, ist die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen (§ 21 Abs. 2 EStG, Fassung aufgrund des Steuervereinfachungsgesetzes 2011 vom 01.11.2011). Für den entgeltlichen Teil wird die Einkünfteerzielungsabsicht dann nicht noch mal geprüft (BFH-Urteil vom 22.7.2003, IX R 59/02, BStBl. 2003 II S. 806).

Es kann allerdings tatsächlich ein steuerlicher Gestaltungsmissbrauch vorliegen. Die Finanzverwaltung kann von einer missbräuchlichen Gestaltung ausgehen, wenn vertragliche Regelungen ohne Berücksichtigung der steuerlichen Effekte »unwirtschaftlich, umständlich, gekünstelt, kompliziert« oder gar »widersinnig« erscheinen (BMF-Schreiben vom 17.7.2008, BStBl. 2008 I S. 694). Allerdings hat der Bundesfinanzhof die Vermietung an die Eltern nach unentgeltlicher Überlassung grundsätzlich nicht beanstandet. Lediglich in einem Fall, in dem die Miete aus Unterstützungsleistungen der Kinder an die Eltern gezahlt wurde, hat er Gestaltungsmissbrauch angenommen. Sie sollten in die vertragliche Gestaltung einen Steuerberater einbeziehen.