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Grundstücksübertragung an Söhne


26.01.2012 19:38 |
Preis: ***,00 € |

Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dennis Meivogel


| in unter 2 Stunden

An alle Multitalente :-)

Ich habe versucht, die Fragen möglichst direkt zu stellen, bin jedoch für ergänzende Tipps und Ausführungen sehr dankbar.

Folgender Sachverhalt:

Die Eltern möchten ihr Grundstück (Verkehrswert ca. 35.000 €) an 2 Ihrer 5 Kinder übertragen. Die Übertragung erfolgt entgeltlich gegen Zahlung des Verkehrswertes durch die Erwerber, wobei der Kaufpreis gestundet wird (notariell vereinbart).

Sozialamtliche Aspekte:
Verstehe ich es richtig, dass im Pflegefall der Eltern, die eine später evtl. eintretende Pflege nicht vollständig zahlen können, das Sozialamt bei obiger Konstellation keine Rückgriffsmöglichkeiten auf das Grundstück hat (von Elternunterhalt abgesehen)? Spielt eine eventuelle Verszinsung des Kaufpreis-Darlehens durch die Eltern eine Rolle?

Erbrechtliche Aspekte:
Durch die Übertragung des Grundstücks an die 2 Söhne wird im Erbfall wahrscheinlich kein Vermögen vorhanden sein. Haben die restlichen Pflichtteilsberechtigten bei obiger Gestaltung eine Rückgriffsmöglichkeit auf das Grundstück? Falls ja, in welchem Zeitraum nach Übertragung?

Steuerliche Aspekte:
Die Eltern, die auch weiterhin im übertragenen Grundstück (kein Wohnrecht vereinbart) wohnen, vereinbaren mit den Söhnen einen Mietvertrag. Die monatliche Miete entspricht wohl auch ungefähr den monatlichen Zahlungen der Söhne aus der Stundung des Kaufpreises.
Ist es richtig, dass weder Gewinn noch Verlust steuerlich von Relevanz sind, wenn die vereinbarte Kaltmiete weniger als 56% der ortsüblichen Miete beträgt?
Wird es von der Finanzverwaltung als steuerlicher Gestaltungsmissbrauch aufgefasst, falls Miete und Rate gleichauf sind und ein Verlust aus der Vermietung entsteht?

Ist die Erstellung eines Verkehrswertgutachzens vor Übertragung sinnvoll.

Vielen Dank im Voraus für die Beantwortung.
26.01.2012 | 20:52

Antwort

von

Rechtsanwalt Dennis Meivogel
363 Bewertungen
Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt.

1.
Sollte es in der Zukunft zu Sozialleistungen an Ihre Eltern kommen, so prüft der Träger dieser Leistungen, ob sich möglicherweise Rückforderungsansprüche gegen Dritte ergeben können, die im Rahmen der Überleitung von Ansprüchen gemäß der §§ 93 ff. SGB XII geltend gemacht werden können. Dies erfolgt wegen des Nachranges von Sozialleistungen, denn zunächst ist das eigene Vermögen des Bedürftigen einzusetzen. Solche – auf 10 Jahre begrenzten - Rückforderungsansprüche ergeben sich aus § 528 BGB und zwar dann, wenn der Schenker nach Vollzug der Schenkung nicht in der Lage ist, für seinen eigenen Unterhalt bzw. den seiner Verwandten aufzukommen. Die vorliegende Gestaltung stellt jedoch keine Schenkung dar, da der Übertragung ein Kaufvertrag zugrunde liegt. Auch wenn der Kaufpreis gestundet wird und die Rückzahlung aus erhaltenen Miete erfolgt handelt es sich um ein Äquivalent für die Übertragung des Objektes was eine Schenkung ausschließt. Dies dürfte für den Träger der Sozialleistung keinen Anspruch begründen.

2.
Auch aus erbrechtlicher Sicht wird ein Rückgriff auf das Objekt im Wege von Ergänzungsansprüchen nicht durchsetzbar sein. Im Erbfall beinhaltet der Nachlass als Äquivalent für die Weggabe des Objektes den dann noch offenen Kaufpreis. Der bis zum Erbfall gezahlte Kaufpreis ist bereits in den Nachlass gelangt.

3.
Die steuerliche Berücksichtigung ist auch bei verbilligter Vermietung nicht gänzlich ausgeschlossen. Beträgt die Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, ist die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen (§ 21 Abs. 2 EStG, Fassung aufgrund des Steuervereinfachungsgesetzes 2011 vom 01.11.2011). Für den entgeltlichen Teil wird die Einkünfteerzielungsabsicht dann nicht noch mal geprüft (BFH-Urteil vom 22.7.2003, IX R 59/02, BStBl. 2003 II S. 806).

Es kann allerdings tatsächlich ein steuerlicher Gestaltungsmissbrauch vorliegen. Die Finanzverwaltung kann von einer missbräuchlichen Gestaltung ausgehen, wenn vertragliche Regelungen ohne Berücksichtigung der steuerlichen Effekte »unwirtschaftlich, umständlich, gekünstelt, kompliziert« oder gar »widersinnig« erscheinen (BMF-Schreiben vom 17.7.2008, BStBl. 2008 I S. 694). Allerdings hat der Bundesfinanzhof die Vermietung an die Eltern nach unentgeltlicher Überlassung grundsätzlich nicht beanstandet. Lediglich in einem Fall, in dem die Miete aus Unterstützungsleistungen der Kinder an die Eltern gezahlt wurde, hat er Gestaltungsmissbrauch angenommen. Sie sollten in die vertragliche Gestaltung einen Steuerberater einbeziehen.


ANTWORT VON
Rechtsanwalt Dennis Meivogel
Bedburg-Hau

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