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Grundstückskaufvertrag: aufschiebende Bedingung


20.12.2010 13:17 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Mack



In einem Grundstückskaufvertrag wurde eine Änderung des B-Planes als aufschiebende Bedingung eingefügt. Und der Käufer verpflichtet an Verkäufer 1. monatlich eine Summe X zu zahlen, sofern die Änderung des B-Planes nicht bis zum 1.April2010 eintritt. 2. eine zusätzliche Summe Y extra zu zahlen sollte die Änderung des B-Planes nicht bis zum 31.Dez 2010 eingetreten sein.
Zur Zeit schaut es nicht danach aus, daß die B-Plan Änderung in absehbarer Zeit durchkommt. Ein zeitliches Ende ist im Vertrag nicht vereinbart, auch nicht eine Regelung bei Tod eines der bereits deutlich älteren Vetrtragspartner. Frage: läuft der Vertrag bis in alle Ewigkeit weiter? Oder ist davon auszugehen, daß die Zahlungspflicht nach Nicht Eintrteten zum 31.12. ein Ende markiert?
(Anm.: der Betrag Y ist ca sieben mal der Betrag X)

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Zunächst möchte ich darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung kann durch Ihre Anfrage nicht ersetzt werden.

Dies vorausgeschickt möchte ich Ihre Frage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes gerne wie folgt beantworten:

Sie fragen nach der Wirksamkeit einer aufschiebenden Bedingung, die gleichzeitig eine kontinuierliche Preiserhöhung für ein Grundstück vorsieht.

Generell gilt im Zivilrecht: Verträge sind einzuhalten, insofern sie nicht gegen zwingendes Recht und/oder die guten Sitten verstoßen.
Die von Ihnen beschriebene Klausel - Preiserhöhung bei verzögerter Grundstücksübertragung – verstößt per se sicherlich nicht gegen zwingendes Recht. Vermutlich sollten damit eine (mögliche) Wertsteigerungen aufgefangen werden, während sich der Vertrag in der Schwebe befindet.

Nach der Rechtsprechung wird dieser Schwebezustand beseitigt wenn feststeht, daß die Bedingung – also die B-Plan Änderung – nicht mehr eintreten kann (BGH WM 03, 1066).
Für Ihren Vertrag würde ich diesen Fall gegeben sehen, wenn man den Kaufvertrag im Vertrauen auf eine bevorstehende B-Plan Änderung abgeschlossen hat, diese endgültig abgelehnt wurde und derzeit keine Perspektive besteht, daß eine Änderung jemals wieder vorgenommen wird. Dabei sollte es unerheblich sein, daß möglicherweise in einer fernen Zukunft eine B-Plan Änderung doch beschlossen wird.

Damit wird auch Ihre Frage beantwortet: Bis in die Unendlichkeit wird eine solche Vereinbarung sicherlich nicht wirken.

Auf der anderen Seite wird man auch nicht annehmen können, daß der Vertrag am 31.12.2010 hinfällig ist.
Gerade die Vereinbarung dieser Klausel zeigt, daß die Vertragspartner mit der Möglichkeit gerechnet haben, der Vollzug des Kaufvertrages könnte sich über diesen Zeitpunkt hinaus verzögern und daher ist diese Klausel zunächst auch gültig.

Ausnahme wäre hier höchstens, wenn ein Gericht zum Ergebnis kommt, daß die Erhöhungssummen ein so exorbitantes Ausmaß annehmen, so daß die Rechtsposition des Verkäufers schlichtweg nicht schützenswert ist (vergleichbar der Rechtsprechung zu Wucherzinsen bei einem Darlehen, die auch nicht eingeklagt werden können).

Ein solches Ergebnis kann jedoch nicht vorausgesagt werden, da dies von einer umfassenden Bewertung des Gerichts abhängt (z.B. Personen des Vertrages, Erfahrenheit in geschäftlichen Dingen, konkrete Regelungen des Vertrages, einseitige Benachteiligung etc.).

Eine weitere Möglichkeit, weshalb der Vertrag bzw. die Preissteigerung unwirksam sein könnte ist die sogenannte Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB.

Es muß allerdings betont werden, daß diese Regelung keine „Allzweckwaffe" für geänderte Bedingung ist –diese fallen normalerweise in den Risikobereich der Parteien – sondern lediglich zur Anwendung kommt, wenn dieser Risikobereich überschritten wurden und z.B. das Interesse der benachteiligten Vertragspartei durch geänderte Umstände nicht mehr annähernd gewahrt ist.

In Ihrem Fall könnte man dies eventuell annehmen, wenn die Parteien von einer bevorstehenden B-Plan Änderung ausgingen und nun überraschend eine solche Änderung auf unabsehbare Zeit abgelehnt wurde.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für eine weitergehende Beratung auch über die Direktanfrage gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen


Thomas Mack
Rechtsanwalt


________________________________________________________
Rechtsanwalt Thomas Mack
Throner Str. 3
60385 Frankfurt a.M.
Tel.: 0049-69-4691701
E-mail: tsmack@t-online.de



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