Grundstücksbewertung bei Schenkung

Antwort

von
Rechtsanwalt Karlheinz Roth
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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:


Wie wirkt sich die Übernahme von Belastungen des Grundstückes durch die Beschenkten auf die Bewertung des Hauses für die Schenkung aus?
Welche dieser Belastungen kann man wie vom Wert des Hauses abziehen?
Was passiert, wenn das o.g. Darlehen über 200.000 € getilgt wird (z.B. vor Fälligkeit) oder wenn meine Schwiegermutter früh versterben sollte und daher der Nießbrauch nur für einen kurzen Zeitraum gewährt wurde?

Die Schenkungssteuer berechnet sich nach dem Verkehrswert des unentgeltlich zugewendeten Gegenstands. Übernommene Verbindlichkeiten werden bei der Veranlagung der Schenkungssteuer von dem Verkehrswert abgezogen.
Seit dem 01.01.2009 wird auch der Nießbrauch (hier: der Kapitalwert dieses Rechts) von dem Wert der Schenkung abgezogen.
Der Kapitalwert des vorbehaltenen Nießbrauchs ist dabei besonders hoch, wenn der Schenker noch relativ jung ist.

Bei der Schenkungssteuer kommt es auf den Zeitpunkt der Ausführung der Zuwendung an.

"Eine Schenkung oder freigebige Zuwendung ist ausgeführt, wenn der Bedachte das erhalten hat, was ihm nach der Schenkungsabrede, im Fall der freigebigen Zuwendung nach dem Willen des Zuwendenden, verschafft werden soll" (vgl. Urteil des Bundesfinanzhofs --BFH-- vom 27. April 2005 II R 52/02).

"Ist Gegenstand der Schenkung ein Grundstück, wird der Zeitpunkt der Steuerentstehung jedoch vorverlagert: Maßgebend ist dann nicht erst der Eintritt des Leistungserfolges, d.h. der Übergang des zivilrechtlichen Eigentums durch Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch. Vielmehr ist die freigebige Zuwendung in solchen Fällen bereits ausgeführt, wenn die Vertragspartner die für die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlichen Erklärungen in gehöriger Form abgegeben haben und der Beschenkte aufgrund dieser Erklärungen in der Lage ist, beim Grundbuchamt die Eintragung der Rechtsänderung zu bewirken. Dies ist der Fall, wenn die Vertragsparteien die Auflassung erklärt haben und der Berechtigte die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch bewilligt hat, und ferner der Beschenkte jederzeit seine Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch beantragen und damit den Eintritt der dinglichen Rechtsänderung herbeiführen kann" (vgl. BFH-Urteil vom 2. Februar 2005 II R 26/02).

Insoweit bleibt das Darlehen über EUR 200.000,00 abzugsfähig, wenn die Tilgung nach Ausführung der Zuwendung erfolgt ist. Gleiches trifft auf die Fallgestaltung zu, bei der Ihre Schwiegermutter frühzeitig verstirbt und der Nießbrauch nur für einen kurzen Zeitraum relevant gewesen ist.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Die moderne Kommunikation ermöglicht insoweit auch die Überbrückung größerer Entfernungen.