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Grundstückreservierung bei Bau mit Baufirma?


| 26.05.2007 19:32 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Die bekannte deutsche Baufirma X inserierte das Bauvorhaben eines EFH in unserer Stadt. Es sollen xxx.000€ für Grundstück, Architektenleistung + schlüssefertigen Bau des EFH bezahlt werden. Wir wollten das Grundstück, wo das EFH gebaut wird, sehen. Grundstück ist eingezaunt, dort steht noch Altbestand. Es wurde uns gesagt, das für uns der hintere Grundstück reserviert wird, der noch frei ist. Den hinteren Grundstück selber haben wir nicht gesehen und noch nicht begehen können. Für den Bau mit dieser Firma haben wir uns aber entschieden, es wurde uns alles als rechtens laufend versprochen. Nun teilte uns der Geschäftsführer des Verkaufsbüros mit, dass es sehr wichtig ist, den Grundstück schon bei einem Notar zu reservieren, wir sollen ein Angebot(ca. in Höhe des 1/2 Gesamtpreises) für den Grundstück abgeben, und uns so den Grundstück zu sichern. Es ist eine Absicherung für uns. Danach wird alles weiter laufen. Wir sollen jedoch nichts bei dem Notar über dem Bauvorahaben erwähnen - wg. Erwerbsteuer. DA wir noch gar nicht richtig wissen wie groß ist der hintere Grunstück (genannt wurde uns nur ungefähre Maße), wann wird der Altbestand abgerissen und wann der Bau des EFH losgeht, kommen wir uns ein bisschen überhummpelt. Vor allem haben wir noch keinen Kredit gesichert, da wir noch kaum Unterlagen von der Baufirma haben und da wir nicht wissen wann der Bau losgeht - wg. Bereitstellungszinsen. Deshalb möchte ich Sie um RAt und Antworten auf meine Fragen bitten:
1) Ist es normal, wenn man mit einer Baufirma bauen möchte, und für einen Betrag Grundstück + Bau des Hauses erwerben soll, extra das Grundstück reserviert, Angebot abgibt? Ist überhaupt Angebot das gleiche wie Reservierung?
2)sollen wir uns von der Baufirma VOR der Grunstückreservierung eine Extra Bestätigung/Verpflichtung geben lassen, in der festgehalten wird, dass für den Grundstück+Bau des EFH nur der angegebene Preis gezahlt wird und die Firma für uns auch das EFH dort baut?
3)Müssen wir da nur Notargebühren bezahlen? oder auch ein Reservierungsgebühr?
4) Können wir das Grundstück so lange reservieren lassen, bis wir einen Vertrag mit der Baufirma haben? (um kein Risiko einzugehen - sollte nämlich die Baufirma das Angebot schnell angenommen haben, sind wir auf den Kauf/Kaufvertrag und Bezahlung gebunden - kann es passieren dass die Firma dann doch nicht für den Preis und überhaupt für uns baut?)
5)Ich werde das Haus mit meinem Lebensgefährten bauen, er muss schon jetzt zu dem Angebot/Reservierungstermin mit - sollen wir schon jetzt vor dem Notar bestimmte Regelungen aufnehmen lassen? (z.B. jeder bezahlt + erwirb 1/2 des Grundstücks, wie wird es bei einer Trenung geregelt, etc.)
6) Gehen wir da ein Hohes Risiko ein? Was kann auf uns bei diesem Vorgehen zukommen?
Vielen Dank für Ihren Rat und Antworten.
Mit freundlichen Grüßen
bauvorahabendes Pärchen, das vor der TRaumerfüllung, oder Ruinierung steht?
Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:

1.
Zunächst möchte ich Sie darauf hinweisen, dass ein Grundstück nicht reserviert werden kann. Vielmehr besteht nur die Möglichkeit sich im Grundbuch eine sog. Vormerkung eintragen zu lassen. Hierdurch wird der Anspruch auf Übertragung des Eigentums an dem Grundstück gesichert. Diesen Anspruch vereitelnde oder beeinträchtigende Verfügungen wären Ihnen gegenüber grundsätzlich unwirksam. Die Eintragung der Vormerkung im Grundbuch erfolgt entweder aufgrund einer einstweiligen Verfügung oder mit Bewilligung des desjenigen, dessen Grundstück von der Vormerkung betroffen wird.

In beiden Fällen ist hierfür ein Antrag an das Grundbuchamt erforderlich. In diesem Zusammenhang sollten Sie unter keinen Umständen den ½ Kaufpreis entrichten.

Diesbezüglich würden Sie das volle Insolvenzrisiko des Bauträgers tragen. Das Bauträgermodell ist leider häufig dadurch gekennzeichnet, dass Sie als Käufer finanziell mit hohen Beträgen in Vorleistung gehen, ohne zunächst eine Gegenleistung zu erhalten. Bis zur Fertigstellung des Hauses tragen Sie in solchen Fällen immer das Insolvenzrisiko des Bauträgers. Dies kann unter Umstände den vollständigen finanziellen Ruin für Sie darstellen.

Zudem sei noch darauf hingewiesen, dass hierbei grundsätzlich keine Notargebühren anfallen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn Sie einen Anwalt mit der Beantragung einer einstweiligen Verfügung beauftragen. In diesem Fall müssten Sie die Anwaltsgebühren entrichten.

2.
Etwas anderes gilt nur für den Fall, dass Sie Eigentum an dem Grundstück gemäß § 925 BGB durch Einigung und Auflassung erwerben. In diesem Fall müssten Sie die Notargebühren zahlen.

Ohne jedoch die Lage und den Wert des Grundstücks genau zu kennen, erscheint die Zahlung einer Summe von ½ des Kaufpreises für das Grundstück in der Regel als zu hoch. Insbesondere ist nach Ihrer Sachverhaltsschilderung auch nicht ersichtlich, inwieweit das Bauvorhaben dann auch tatsächlich realisiert werden kann. Eine mündliche Zusicherung des Bauträgers erscheint in diesem Fall als keine ausreichende Sicherheit. Wie Sie selbst schildern, sind noch Altlasten auf dem Grundstück vorhanden.

Auch in diesem Fall tragen Sie das Insolvenzrisiko des Bauträgers.

Ein seriöser Bauträger zeichnet sich dadurch aus, dass er sich das Bauvorhaben nach Abschnitten angemessen und objektiv bezahlen lässt, z.B. Grundstück, Rohbau, Dach usw..

In Anbetracht des erheblichen finanziellen Risikos, kann ich Ihnen nur empfehlen, umgehend einen Anwalt mit der Überprüfung der Verträge und der Angelegenheit zu beauftragen, bevor Sie sich auf das Bauvorhaben einlassen. Der finanzielle Schaden steht in keinem Verhältnis zu den ersparten Kosten für einen Anwalt. Ich kann Sie daher nur eingehend bitten, die Umstände genau zu ermitteln, bevor Sie sich finanziell belasten.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Gerne bin ich bereit, diese Aufgabe für Sie zu übernehmen. Hierfür bin ich jederzeit für Sie telefonisch und per E-Mail erreichbar.

Mit freundlichen Grüßen

Philipp Achilles
Rechtsanwalt
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Gisselberger Straße 31
35037 Marburg
Telefon: 06421 - 167129
Fax: 06421 - 167132

achilles@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com

Nachfrage vom Fragesteller 26.05.2007 | 22:30

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt, erst Mal vielen Dank für die schnelle Antwort. Ich muss aber noch nachfragen:
Ich habe als Muster ein "Angebot auf Abschluss eines Kaufvertrages" erhalten. Damit ist sicherlich die "Reservierung" des Grundstücks von der Baufirma gemeint. In diesem "Angebot" erklärt der Käufer dem Verkäufer, dass er sich an das Angebot bis zum...gebunden hält. Frage:AUF WIE LANGE KANN ICH DIE FRIST FESTHALTEN LASSEN ?- KREDIT MUSS NOCH GESICHERT SEIN. Danach erlischt das Angebot nicht, sondern ist widerruflich. Das Angebot kann nur insgesamt angenommen werden. der Kaufvertrag kommt bereits mit der Beurkundung der Annahmeerklärung zustande, auch wenn die Ausfertigung der Annahmeurkunde dem Käufer erst nach Ablauf der Frist zugeht. FRAGE: KANN DER VERKÄUFER FRÜHER ANNAHME ERKLÄREN, ALS DIE FRIST ABGELAUFEN IST, UM MICH ZU FRÜHEREN ZAHLUNG ZU ZWINGEN? - FALLS NOCH KREDIT NICHT GEKLÄRT WIRD - ENTSTEHT EIN PROBLEM. Danach ist vermerkt Punkt 3 Auflassung - die Auflassung erfolgt mit Annahme des Angebots, dann Punkt 4 Vormerkung, Lastenfreistellung, Punkt 5 Kaufpreis - beträgt....€ ,FRAGE: WIE KANN ICH WISSEN, OB DER PREIS FÜR GRUNDSTÜCK ANGEMESSEN IST, WENN ICH NUR DAS GESAMTE PREIS KENNE? ist 10 TAge nach Mitteilung des Notars an den Käufer, dass Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist.
FRAGE: sollen wir uns von der Baufirma VOR dem ANGEBOT eine Extra Bestätigung/Verpflichtung geben lassen, in der festgehalten wird, dass für den Grundstück+Bau des EFH nur der angegebene Preis gezahlt wird und die Firma für uns auch für den angegebene Gesamtpreis EFH dort baut? Ist die Baufirma verpflichtet mir vor Angebot das Grundstück noch zeigen? - WIR WOLLEN SEHEN, WAS WIR KAUFEN. Vielen Dank und schöne Feiertage

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.05.2007 | 18:29

Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne werde ich Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Ihre Sachverhaltsschilderung folgend, ist das Vertragsangebot der Gegenseite so zu verstehen, dass der Verkäufer sich bis zu einem bestimmten Datum an das von ihm abgegebene Angebot gebunden fühlt. Nach diesem Zeitraum könnten sich möglicherweise Änderungen hinsichtlich des Inhaltes des Angebots ergeben. Innerhalb dieses Zeitraumes sollen Sie das Angebot annehmen und hierfür einen notariellen Kaufvertrag schließen.

Nicht der Verkäufer kann die Annahme seines eigenen Angebotes erklären, sondern Sie sollen das Angebot der Gegenseite annehmen. Es sei denn, Sie haben Ihrerseits ein verändertes Angebot zum Vertragschluss abgegeben. Nur dann muss die Gegenseite dieses Angebot annehmen.

Ohne die Vertragsunterlagen und die Baupläne zu kennen, lässt sich eine Schätzung des Grundstückswertes nicht abgeben.

Eine Verpflichtung der Baufirma, Ihnen das Grundstück vor Vertragsschluss zu zeigen, besteht grundsätzlich nicht. Auch ist der Kaufpreis Inhalt des Vertragsschlusses. Eine anderweitige vertragliche Vereinbarung wird Ihnen kein Bauträger unterzeichnen.

In Anbetracht des von Ihnen unklar geschilderten Sachverhaltes, kann ich Ihnen nur ausdrücklich empfehlen, umgehend einen Anwalt aufzusuchen. Nur so können Sie für sich einen hinreichendes Maß an Rechtssicherheit erzielen.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen,

Philipp Achilles
Rechtsanwalt




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