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Grundstück mit Nutzungsrecht bebauen


19.06.2017 07:08 |
Preis: 57,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Saeger



Hallo,
meine Mutter besitzt ein Haus mit Garten in welchem eine alte Scheune steht. Im Haus hat meine Oma ein Wohnungsrecht, außerdem hat sie ein Nutzungsrecht für alle Gemeinschaftsräume inkl. Garten und Keller. Auf dem Grundstück befindet sich ebenfalls noch eine eingetragene Grundschuld der auch noch ein Darlehen gegenübersteht.

Nun möchte ich bauen, und meine Mutter würde mir gerne einen Teil des Grundstücks schenken. Dazu benötige ich aber ein Grundstück welches frei von Nutzungsrechten ist. Außerdem soll die alte Scheune abgerissen werden. Es ist aufgrund von Streitigkeiten zwischen Oma und Mutter nicht zu erwarten, dass die Oma einer Aufhebung des Nutzungsrechtes zustimmen wird.

Nun zu den Fragen:

1. Ist es möglich das Grundstück zu teilen?
2. Erlischt das Nutzungsrecht bei Teilung?
3. Wenn das Nutzungsrecht bei Teilung nicht erlischt, ist es dennoch möglich das Grundstück zu Teilen, ihr Nutzungsrecht beizubehalten aber die Scheune abzureisen und einen Neubau zu erstellen, ohne das Rechtliche oder Finanzielle Probleme drohen?

Vielen Dank für eine Antwort.

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Sehr geehrter Fragensteller,

1. Nach § 19 BauGB kann eine Teilung möglich sein, wenn die gesetzlichen Anforderungen beachtet werden:

"(1) Die Teilung eines Grundstücks ist die dem Grundbuchamt gegenüber abgegebene oder sonst wie erkennbar gemachte Erklärung des Eigentümers, dass ein Grundstücksteil grundbuchmäßig abgeschrieben und als selbständiges Grundstück oder als ein Grundstück zusammen mit anderen Grundstücken oder mit Teilen anderer Grundstücke eingetragen werden soll.
(2) Durch die Teilung eines Grundstücks im Geltungsbereich eines Bebauungsplans dürfen keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprechen."


2. Die alten Rechte bleiben bestehen. Es muss aber eben nur eine Gartennutzung weiter möglich sein, die dem Wortlaut der bisherigen Vereinbarung genügt.

Es ist nach § 1026 BGB aber auch ein Erlöschen möglich:

"Wird das belastete Grundstück geteilt, so werden, wenn die Ausübung der Grunddienstbarkeit auf einen bestimmten Teil des belasteten Grundstücks beschränkt ist, die Teile, welche außerhalb des Bereichs der Ausübung liegen, von der Dienstbarkeit frei."

Vertieft hierzu BGB § 1026 Teilung des dienenden Grundstücks Wegmann BeckOK BGB, Bamberger/Roth
42. Edition
Stand: 01.02.2017 Rn. 3:

"b) Ausübungsbereich der Dienstbarkeit
3 Der Ausübungsbereich der Dienstbarkeit muss auf einen Grundstücksteil beschränkt sein; dh es muss eine rechtliche Beschränkung der Nutzungsbefugnis durch den herrschenden Eigentümer dahingehend vorliegen, dass er auf Dauer gehindert ist, bestimmte Grundstücksteile in Anspruch zu nehmen, wobei sich diese Beschränkung aus dem Inhalt der Grunddienstbarkeit selbst ergeben muss oder aus einer (nach der Dienstbarkeitsbestellung getroffenen) vertraglichen Vereinbarung, die zum Inhalt der Grunddienstbarkeit gemacht wurde (BayObLGZ 1985, 31 [34]; BayObLG DNotZ 1988, 102 [107]; NJW-RR 1987, 1101) und dann, wenn die Bestimmung des Ausübungsbereichs der tatsächlichen Ausübung überlassen sein sollte und durch außergrundbuchliche Vereinbarungen oder tatsächliches Handeln festgelegt wurde (BGH NJW-RR 2006, 237 [238]; NJW 2002, 3021 [3023]). Nicht verdinglichte Nutzungsabreden oder faktische Nutzungsbeschränkungen unterliegen nicht dem Anwendungsbereich der Norm."

Die Grundschuld besteht aber sicher auch an dem neuen Grundstücksteil.

3. Siehe zu 3): Da keine Nutzungsrechte an dem möglichen neuen Gebäude eingetragen sind, geht es nur darum, dass eine Gartennutzung möglich ist, die der bisherigen Vereinbarung genügt.

Ernsthafte Probleme sind nicht erkennbar, wenn die Gartennutzung in einem ausreichenden Umfang möglich bleibt.

MfG
D. Saeger
- RA -

Nachfrage vom Fragesteller 19.06.2017 | 09:33

Hallo, vielen Dank für die schnelle Antwort.
Eine Rückfrage hätte ich noch:

Wenn das Nutzungsrecht der OMA auch die Scheune betrifft, es handelt sich ja um eine Gemeinschaftsräumlichkeit, darf diese vom Eigentümer dann einfach entfernt werden?

Der genaue Wortlaut der Dienstbarkeit im Übergabevertrag ist:

... erhält auf Lebenszeit ein unentgeltliches Wohnungs- und Benutzungsrecht ein:

a) Der Berechtigte (OMA) erhält zur ausschließlichen Benutzung aller Räume im Erdgeschoss des Anwesens XXX.

b) Der Berechtigte ist weiter befugt, alle zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Mitbewohner bestimmten Räume, Anlagen und Einrichtungen mitzubenutzen insbesondere den Garten, den Hof und den Keller.

Stimmt ihre Aussage zu diesem Sachverhalt dann noch?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.06.2017 | 09:40

Sehr geehrter Fragensteller,

eine Scheune ist vorrangig erst einmal ein Speichergebäude.

Zur Nutzung sind "insbesondere der Garten,Hof und Keller." bestimmt.

Die Formulierung erwähnt zum einen die Scheune nicht. Zum anderen ist es wohl fraglich, ob eine ältere Person eine Scheune wirtschaftlich nutzen kann. Solange ausreichende andere Abstellflächen immer noch vorhanden sind, ist kein Problem erkennbar, wenn eine ausreichende Gartennutzung weiter möglich bleibt.

Dies ist meine Rechtsauffassung. Sicherlich kann man auch zu anderen Wertungen gelangen, die ich aber für lebensfremd halte.

MfG
D. Saeger
- RA -

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