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Grundstück aus Schenkung als Eigenkapital für Baufinanzierung


| 15.12.2013 14:28 |
Preis: ***,00 € |

Kredite


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Pilarski


Zusammenfassung: Es geht um die Möglichkeit der Förderung von Bauvorhaben durch die Landesförderbank und deren rechtliche Voraussetzungen.


Sehr geehrte Damen und Herren,

es besteht folgender Sachverhalt. Die Eltern meiner Frau haben ihr im Wege der vorweggenommen Erbfolge einen Bauplatz übergeben. An diesen Bauplatz ist allerdings eine Verpflichtung zur Ausgleichszahlung an den Bruder gekoppelt. Nachfolgend der relevante Ausschnitt des Notarvertrages:

"Es besteht Einigkeit darüber, dass folgende Ausgleichszahlung erbracht wird:

Die Tochter X verpflichtet sich einen Betrag von 66400 Euro an ihren Bruder Herr Y zu bezahlen. Der Betrag ist fällig am 31.12.2014. Er kann auch früher bezahlt werden, sofern eine Verständigung diesbezüglich zwischen Zahlungsempfänger und Schuldnerin erreicht wird. Auch Teilbeträge sind möglich.

Auf eine Wertsicherungsklausel wird nach Belehrung verzichtet.

Der Zahlungsempfänger verzichtet nach Belehrung des Notars auf Sicherheit, insbesondere also Eintragung einer Sicherungshypothek; auf die Zahlungskraft des Schuldners wird vertraut. Vollstreckungsunterwerfungserklärung wird gleichfalls nicht gewünscht."

Das Verhältnis zwischen Bruder und Schwester ist sehr gut und der Bruder würde auch auf einen Teil der Summe verzichten bzw. eine weit spätere Auszahlung akzeptieren.

Nun wollen wir auf diesem Bauplatz bauen und möchten hierfür den Bauplatz als Eigenkapital in die Finanzierung einbringen. Finanziert werden soll über das Landeswohnraumförderungsprogramm der L-Bank in BW.

Jetzt ist die Frage, ob sich die Bank an der noch bestehenden Verpflichtung stören wird bzw. wie man das gegebenenfalls mit einem weiteren (informellen) Vertrag verhindern kann.

Würde es zum Beispiel ausreichen, wenn der Bruder bei Erhalt einer zeitnahen Teilauszahlung schriftlich erklärt, dass er bis zur vollständigen Tilgung aller Darlehen keine weiteren Ansprüche stellen wird? Das wäre eine für beide Seiten annehmbare Lösung. Oder was müsste wie formuliert sein, damit sich die Bank abgesichert fühlt.

Wir möchten unbedingt in das Förderungsprogramm und müssen dafür einen umfassenden Antrag stellen. Wenn wir die gesamte Verpflichtung mitfinanzieren würden, dann würde das Darlehen unsere Belastungsgrenze sprengen.

Liebe Grüße

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Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworten möchte. Ich weise Sie darauf hin, dass es sich vorliegend lediglich um eine erste und vorläufige Einschätzung der Rechtslage anhand Ihrer Sachverhaltsschilderung handelt.

Eingangs möchte ich Ihnen mitteilen, dass eine abschließende Beurteilung der Rechtslage ohne die Einsicht in die notariellen Verträge nicht möglich ist. Die Beurteilung hängt von der Formulierung und dem genauen Wortlaut des Vertrags ab.

Ihren Angaben nach scheint in dem Vertrag aber geregelt zu sein, dass Ihre Frau bereits durch Einigung und Eintragung im Grundbuch Eigentümerin des Bauplatzes bzw. Grundstücks geworden ist. Die Pflicht zur Ausgleichszahlung an den Bruder ist Ihren Angaben nach eine reine schuldrechtliche Verpflichtung, die auf die eigentumsrechtliche Situation keinen Einfluss hat. Dass die Einhaltung der Eigentumsübertragung an Ihre Frau von der Erfüllung der Ausgleichspflicht abhängt ist grundsätzlich nicht möglich, da die so genannte Auflassung, also Einigung über die Grundstücksübertragung, gemäß § 925 Abs. 2 BGB nicht unter eine Bedingung gestellt werden darf. Ihre Frau würde sich also grundsätzlich bei Nichtzahlung der Ausgleichszahlung möglicherweise schadensersatzpflichtig machen, es würde sich aber nichts am vollwertigen Eigentum am Grundstück ändern. Es ist dadurch nicht weniger wert, wenn Ihre Frau mit einer persönlichen und nicht dinglichen, das Grundstück betreffenden Forderung belastet ist. Hierfür spricht insbesondere, dass auf eine dingliche Sicherheit in Form der Belastung des Grundstücks verzichtet wurde.

Wenn Sie nun eine Förderung durch die Landesbank in Anspruch nehmen möchten, dann ist grundsätzlich denkbar, dass Sie das im Eigentum Ihrer Frau befindliche Grundstück als Eigenkapital einbringen. Die Landesbanken haben grundsätzlich Förderrichtlinien sowie allgemeine Nebenbestimmungen für die konkreten Förderprogramme, die eigens auf diese zugeschnitten sind. Die Bank prüft grundsätzlich nach Ihrem Antrag die Förderwürdigkeit und ob Ihr Vorhaben bewilligt werden kann. Hierbei wird in der Regel das erforderliche Eigenkapital beurteilt. Grundsätzlich wird es in Bauförderprogrammen auch die Regel sein, dass Ihre Vermögensverhältnisse offen gelegt werden müssen, um eine Förderung zu prüfen. Denn die Förderungen durch die Landesbanken sind grundsätzlich nachrangig zu anderen Fördermöglichkeiten, die dem möglichen Zuwendungsempfänger gewährt werden könnten.

Eine solche schriftliche Erklärung des Bruders Ihrer Frau ist denkbar, aber möglicherweise gar nicht erforderlich. Ich würde Ihnen empfehlen, sich unmittelbar bei der Förderbank nach den konkreten Richtlinien und Förderbedingungen zu erkundigen, die oftmals auf den Internetseiten der Banken herunter geladen werden können. Hieraus können Sie dann ersehen, ob Ihr Vorhaben gefördert werden könnte, weil die Voraussetzungen vorliegen. Die abschließende Prüfung nimmt dann aber die Bank vor. Die Kommunikation mit den Banken ist grundsätzlich sehr kundenfreundlichen, da diese ein Interesse daran haben, Zuwendungen bei Förderwürdigkeit von Vorhaben zu bewilligen. Daher sprechen Sie mit einem der Berater bei der Bank über die konkreten Möglichkeiten.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen bei der Entscheidung hinsichtlich Ihres weiteren Vorgehens behilflich sein. Sollten Sie Nachfragen ergeben, nutzen Sie gerne die einmalige kostenlose Nachfragefunktion, damit ich diese ausräumen kann.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit der Beantwortung Ihrer Anfrage im Rahmen einer ersten Einschätzung behilflich sein. Diese ersetzt jedoch keine persönliche Beratung durch einen Kollegen vor Ort.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 16.12.2013 | 10:08

Vielen Dank erst einmal für Ihre schnelle und ausführliche Antwort. Ich habe auf Ihren Rat hin direkt bei der L-Bank nachgefragt und diese meint, dass wir zur Sicherheit (bzgl. finanzieller Belastung) eine unterschriebene Erklärung des Bruders mit einreichen sollen. Bestandteil meiner ursprünglichen Frage war auch wie so eine Erklärung formuliert sein müsste. Können wir diese informelle Erklärung so stehen lassen?

"Hiermit erkläre ich Herr y, nach Erhalt der vereinbarten Teilzahlung in Höhe von 20.000 €, keine weiteren Forderungen zu stellen, bis sämtliche Darlehen der Baufinanzierung der Schwester Frau X und Ihres Mannes Herr Z vollständig getilgt sind."

Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.12.2013 | 20:23

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage:

Grundsätzlich ist eine solche Erklärung in Ordnung. Vielleicht sollten Sie noch genauer ausführen, von wem genau die Zahlung in Höhe von 20.000,00 Euro kommt.

Die von Ihnen verwendete Formulierung bzw. Vereinbarung stellt eine Art Stundung dar und dürfte dazu führen, dass die Forderung in der Zeit, in der das Darlehen gegenüber der L-Bank getilgt wird, rechtlich nicht durchsetzbar ist.

Mangels Kenntnis vom Vertragsinhalt kann ich nicht sagen, ob ein solcher teilweise Verzicht auf die Durchsetzbarkeit der Forderung seitens des Bruders Ihrer Frau an eine bestimmte Form gebunden ist. Im notariell beurkundeten Vertrag könnte nämlich ebenso die entweder die notarielle Beurkundung oder zumindest Schriftform der Stundung der Ausgleichszahlung geregelt sein. Insoweit müssten Sie noch einmal selbst Ihren Vertrag durchschauen.

Im Ergebnis bleibt zu sagen, dass es hinsichtlich der Formulierung darauf ankommt, ob diese der L-Bank ausreicht, sprechen Sie den Wortlaut der Formulierung mit der Bank ab. In Niedersachsen kenne ich die Praxis so, dass die Landesbank sehr kundenfreundlich sind und selbst nach fehlerhaften Antrag im Rahmen einer Anhörung vor Bescheidung die Möglichkeit zur Ausbesserung gewähren.


Mit freundlichen Grüßen

Michael Pilarski
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 17.12.2013 | 10:46


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