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Sie sind hier:  www.frag-einen-anwalt.de » Grundstücke » Grundstücksteilung durch Entei

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich möchte Ihnen kurz die Ausgangslage schildern: Ein Grundstück innerhalb eines Bebauungsplan-Gebietes wird per Enteignungsverfahren geteilt, indem eine Straße hindurchgeführt wird. Auf einem der zwei resultierenden Grundstücke werden entsprechend dem B-Plan ein EFH mit zwei Vollgeschossen und ein Doppelcarport errichtet. Auf dem anderen Grundstück steht ein 50 Jahre altes Gartenhaus. Einige Jahre nach Abschluss der Bauarbeiten wird der B-Plan geändert. Es sind nun ausschließlich Wohngebäude mit drei oder vier Vollgeschossen zulässig. Die textliche Festsetzung des neuen B-Plans enthält auch folgende Aussage zu Garagen:

„Carports und Garagen dürfen nur als Einzelanlagen im funktionalen Zusammenhang mit der jeweiligen Hauptnutzung errichtet werden. Die Errichtung von Garagenanlagen bzw. Garagen, welche ohne zugehörige Hauptgebäude auf separaten Grundstücken errichtet werden, ist unzulässig.“

Meine Fragen hierzu:

Kann mir der Neubau von Garagen auf dem Grundstück, auf dem nur das Gartenhaus steht untersagt werden (fehlender Zusammenhang mit Hauptnutzung), obwohl die Teilung des ursprünglichen Grundstücks gegen meinen Willen durch Enteignung erfolgte ?

Was ist von dem Argument zu halten, dass die zwei Stellplätze in dem Doppelcarport bereits ausreichend für die Bewohner des EFH sind ? Gibt es da allgemeine Beschränkungen?

Besitzt das EFH aufgrund des geänderten B-Plans jetzt nur noch Bestandsschutz, was von mir geplante größere Umbauarbeiten (Eingriff in die Statik) unzulässig macht ?

Ist das Bauordnungsamt verpflichtet, die vom B-Plan betroffenen Grundstückseigentümer direkt über eine Änderung zu informieren? In meinem Fall erfolgte nur eine öffentliche Auslegung des Plans, die ich leider verpasst habe.

Vielen Dank für die Beantwortung meiner Fragen !


-- Einsatz geändert am 14.02.2009 19:25:26

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Sehr geehrter Herr Sch.,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Angaben sowie Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

Bei der von Ihnen geschilderten Enteignungsmaßnahme handelte es sich um einen im Rahmen der Sozialpflichtigkeit des Eigentums liegenden und deshalb auch regelmäßig mit einer Entschädigung verbundenen verfassungsgemäßen Grundrechtseingriff. Die sich daraus ergebenden Rechtsverhältnisse an dem oder den betroffenen Grundstücken sind für die weiteren rechtlichen Beurteilungen, insbesondere auch hinsichtlich der sich aus Bebauungsplänen ergebenden Rechte und Pflichten verbindlich. Gerade im Hinblick auf die mit jeder Enteignungsmaßnahme verbundenen Entschädigung kann gegen Einschränkungen aufgrund von Bebauungsplänen nicht eingewandt werden, dass diese Einschränkungen ohne die vorausgegangenen Enteignungsmaßnahmen nicht bestehen würden, da der mit dem rechtmäßigen Grundrechtseingriff verbundene Rechtsverlust durch die gesetzlich vorgesehene Entschädigung kompensiert wird. Sie können also in Ihren Fall nicht verlangen, hinsichtlich der Errichtung von Garagenanlagen entgegen der tatsächlichen Rechtslage so gestellt zu werden, als würden Sie nach wie vor Eigentümer eines zusammenhängenden Grundstücks sein.

Nach der von Ihnen zitierten und in Bebauungsplänen auch häufig enthaltenen Regelung, wonach Garagenanlagen beziehungsweise Garagen ohne zugehörige Hauptgebäude nicht auf separaten Grundstücken errichtet werden dürfen, ist in der Tat davon auszugehen, dass der Neubau von Garagen auf dem Grundstück mit dem Gartenhaus wegen des fehlenden Zusammenhangs mit dem für die Hauptnutzung maßgebenden Gebäude untersagt werden kann. Ob auf dem Grundstück mit dem Gartenhaus jedwede Errichtung von Garagen als Einzelanlage unzulässig ist, kann ich natürlich mangels genauer Kenntnis des Bebauungsplans nicht beurteilen.

Bezüglich des Grundstückes mit dem Einfamilienhaus und dem dazugehörigen Doppel-Carport gehe ich davon aus, dass die gesamten Baumaßnahmen den damals geltenden baurechtlichen Vorschriften entsprochen haben und somit auch Stellplätze in ausreichender Anzahl für die Bewohner des Einfamilienhauses errichtet wurden. Insofern besteht ein Bestandsschutz. Es kommt also nicht darauf an, welche Zahl von Stellplätzen für die nach dem geänderten Bebauungsplan nur noch zulässigen Wohngebäude mit drei oder vier Vollgeschossen errichtet werden müssen.

Der Bestandsschutz hinsichtlich des Einfamilienhauses bezieht sich allerdings nur auf die gegenwärtige Bebauung des Grundstücks. Dies schließt grundsätzlich auch bauliche Änderungen ein, solange die gegenwärtige Bebauung aufgrund des früher geltenden Bebauungsplans nicht in seinen Wesensgehalt verändert wird. Bei einer wesentlichen Veränderung der jetzigen Bebauung, insbesondere bei einer Neubebauung, entfällt der Bestandsschutz. Für eine Neubebauung sowie für eine damit vergleichbare wesentliche Veränderung der jetzigen Bebauung wären also die Regelungen des neuen Bebauungsplans maßgebend. Inwieweit die von Ihnen geplanten Umbauarbeiten zu einem Wegfall des gegenwärtigen Bestandsschutz führen, kann ich natürlich nicht beurteilen. Diesbezüglich sollten Sie sich mit der zuständigen Baubehörde in Verbindung setzen, zumal die von Ihnen offenbar geplanten Umbauarbeiten mit Sicherheit genehmigungspflichtig sein dürften. Geringfügige Umbauarbeiten oder gar nicht-genehmigungspflichtige Baumaßnahmen dürften meines Erachtens den Bestandsschutz nicht berühren.

Bei der Errichtung und Änderung von Bebauungsplänen ist das Bauordnungsamt beziehungsweise die zuständige Gemeinde nicht verpflichtet, die betroffenen Grundstückseigentümer einzeln zu informieren. Insoweit werden die Rechte der Betroffenen durch die gesetzlich vorgeschriebene Auslegung des Plans gewahrt.

Diese Beurteilung ist lediglich eine erste Orientierung auf der Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass dieses Beratungsforum eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten, damit Sie die Erfolgsaussichten in Ihrer Rechtsangelegenheit besser einschätzen können. Änderungen oder Ergänzungen des Sachverhalts können zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen.

Mit freundlichen Grüßen

Huber-Sierk
Rechtsanwalt

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