Ich (dt. Staatsbürger) bin aus berufl. Gründen Ende 2006 in die Schweiz übergesiedelt (B-Bewilligung (Aufenhalter), Kanton Solothurn) und bin seitdem in Deutschland nicht mehr gemeldet (weder mit Haupt- noch Nebenwohnsitz).
Nun ist es so, dass ich 1995 (damals noch minderjährig, wohnhaft in Deutschland) von meinen Grosseltern das von Ihnen bewohnte Grundstück/Haus geschenkt bekommen habe unter Auflage, dass diese dort bis zu ihrem Tod wohnberechtigt sind. Beide Grosseltern sind jetzt seit Nov 2007 verstorben und ich plane, die Immobilie demnächst an einen Käufer aus Dt. zu verkaufen. Der Verkauf wird in wenigen Wochen bei einem deutschen Notar erfolgen. Der Kaufpreis wird auf mein noch existierendes dt. Bankkonto überwiesen.
Ich habe gehört, dass es in der Schweiz je nach Kanton eine sogenannte Grundstücksgewinnsteuer gibt, welche bei einem Immobilienverkauf durch den Eigentümer (wohnhaft im Kanton) gezahlt werden muss, bin mir jedoch nicht klar über folgende Punkte:
(1) Muss diese Steuer auch beim beschriebenen Verkauf "innerhalb Deutschlands" von mir gezahlt werden weil ich als bisheriger Eigentümer nun in der Schweiz wohne?
(2) Falls ja: mit welchem Betrag muss ich rechnen?
(Verkaufspreis 40´000 EUR, Grundstückswert zum Zeitpunkt der damaligen Schenkung 75´833 DM).
(3) Gibt es auch in Deutschland Steuern, die ich beim Verkauf zu entrichten habe (Stichwort auch: Doppelbesteuerung?) - wenn ja, welche?
Vielen Dank für Ihre Hilfe und freundliche Grüsse!
Hinweis:
Achtung Archiv!
Diese Antwort ist vom 10.1.2008 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Antwort geschrieben am 10.01.2008 00:40:24
gerne beantworte ich Ihre Anfrage.
Vorab weise ich vorsorglich darauf hin, dass dieses Angebot eine individuelle Beratung in der Regel nicht ersetzen soll und kann. Durch das Weglassen scheinbar belangloser Details im Rahmen der Sachverhaltsschilderung kann sich die rechtliche Würdigung vollständig ändern. Die folgende Antwort kann daher lediglich einer ersten Orientierung dienen.
1. Einkommensteuer
Art. 13 DBA Schweiz weist das Besteuerungsrecht für Grundstücksgeschäfte dem Staat zu, in dem das Grundstück belegen ist. Eine Besteuerung in der Schweiz findet demnach nicht statt. Allerdings können die Schweizer Finanzbehörden den Veräußerungsgewinn zur Ermittlung Ihrer Steuerprogression berücksichtigen, Art. 24 Abs. 2 Nr. 1 DBA Schweiz. Wie dies in Ihrem Kanton gehandhabt wird, entzieht sich meiner Kenntnis.
Bei dem Verkauf eines inländischen Grundstückes gelten Sie in Deutschland als beschränkt steuerpflichtig, § 49 Abs. 1 Nr. 8 EStG. Veräußerungsgewinne aus Grundstücksgeschäften sind innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren grundsätzlich auch von Steuerausländern zu versteuern. Zu versteuern wäre die Differenz zwischen dem Preis, zu dem Ihre Großeltern die Immobilie angeschafft haben und dem von Ihnen erlösten Verkaufspreis. Der unentgeltliche Erwerb (d.h. die Schenkung an Sie) gilt in Deutschland nicht als Anschaffung (H169 EStR). Da der Veräußerungsvorgang jedenfalls außerhalb der Spekulationsfrist liegt, unterliegt ein eventueller Veräußerungsgewinn nicht der Einkommensteuer.
2. Grunderwerbssteuer
Die Veräußerung unterliegt jedoch der Grunderwerbssteuer in Höhe von 3,5% des Veräußerungserlöses, § 11 GrEStG. Steuerschuldner sind Käufer und Verkäufer gemeinsam. Üblicherweise wird jedoch vereinbart, dass der Käufer die Grunderwerbssteuer zu tragen hat. Dies ist jedoch Verhandlungssache.
Bitte nutzen Sie bei Unklarheiten die kostenlose Nachfragefunktion.
Mit freundlichen Grüßen
Lehmann
Rechtsanwalt
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