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Grundrissänderung bei Wohnungskauf


31.12.2014 10:44 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ernst G. Mohr



Guten Tag,

ich habe im November eine Wohnung gekauft, welche im Herbst 2015 fertiggestellt werden soll. Erst nach Vertragsunterzeichnung fiel uns auf, dass der Bauträger Veränderungen im Grundriss vorgenommen hatte, die nicht abgesprochen und auch bei Vertragsunterzeichnung durch den Notar nicht angesprochen wurden.

Zwei Tage(!) vor Vertragsunterzeichnung wurden mit dem Bauträger nur noch Details wie Wandverschiebungen etc, besprochen, welche sich auf den Original-Grundriss bezogen. Ansonsten war ich mit der gesamten Planung einverstanden, welche mir ja bereits wochenlang vorlag (Exposé und Baupläne).

Bei Vertragsunterzeichnung war eine Veränderung im Grundriss vorgenommen worden. Eine Wand musste auf Grund eines nun größeren Fahrstuhls (Auflage Baumamt) im gesamten Gebäude zu Ungusten der Wohnungsaufteilung weichen. Meine Wohnung wurde um 0,5 qm verkleinert. Mir fiel diese Änderung erst auf als nochmals eine Änderung (diesmal nach Vertragsunterzeichnung) vorgenommen wurde. Insgesamt ist die Wohnungsgröße nun um fast 1 qm reduziert. Das größte Problem entsteht für mich, dass dadurch die eigentliche Wohnungsaufteilung in meinen Augen nicht mehr passt, da der Bereich nicht mehr gut nutzbar ist (die Küche ist sehr klein!, ein 2 qm Abstellraum und ein verbauter Flur).

Schade ist, dass der Bauträger diese Änderungen nicht erwähnt hat und auch keine adäquaten Änderungsvorschläge kamen, sondern nur ein Wandversatz stattfand. Meiner Meinung nach müssten nun große Veränderungen im Grundriss vorgenommen werden (Versatz des Gäste-WCs in einen Bereich, wo an sich keine Wasseranschlüsse geplant waren,...), um eine optimale Wohnungsauteilung wiederherzustellen.

Waren diese kurzfristigen Änderungen rechtens? Ist eine Kaufpreisminderung auf Grund der kleineren Grundfläche oder des verminderten Wohnwertes gegeben?

Wer übernimt die anfallenden Kosten für Änderungen, da die Vorschläge mit der Verlagerung des Gäste-WCs und der Küche unsere Idee waren?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zunächst wäre noch zu prüfen, ob im Bauträgervertrag eine sog. Vorbehaltsklausel enthalten ist. In den meisten Bauträgerverträgen sind Klauseln enthalten, in denen sich der Bauträger vorbehält, von Details der dem Vertrag zugrunde liegenden Grundrisse, Baubeschreibungen und Gebäudeausstattungen - insbesondere bei technisch oder baurechtlich notwendigen Erfordernissen - wie wohl hier auch gegeben - abzuweichen. Derartige Klauseln – Änderungsvorbehalte oder Leistungsbestimmungsrechte – sind unter bestimmten Voraussetzungen auch wirksam.

Ansprüche Ihrerseits könnten bei Vorliegen einer derartigen Klausel unter Umständen von vornherein scheitern oder nur zu beschränkten Ansprüchen führen.

Grundsätzlich richten sich Ansprüche aus Mängelgewährleistung im Bauträgervertrag nach Kaufrecht, so dass bei Abweichung von entsprechenden Flächgenangaben und auch von tatsächlichen Wohnungsgrundrissen gegenüber Planskizzen Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüche begründen könnnen. Derartige Sachmängelö bestehen, wenn die Wohnung einen Fehler hat und dadurch der Wert oder die Tauglichkeit zu dem vertraglich vorausgestzten Gebrauch aufgehoben oder gemindert ist. Allerdings bleibt eine unerhebliche Minderung des Werts oder der Tauglichkiet unberücksichtigt. Hier sind Ihrerseits "gute Gründe" vorgebracht, die für eine Minderung der Gebrauchstauglichkeitund auch des Wertes sprechen. Es handelt sich um zentrale Beschaffenheitsmerkmale, die für den Verkehrswert, künftige Wertentwicklung, Höhe einer etwaigen Miete, etc. maßgeblich sind.

Auch hier müßte aber zusätzlich im Bauträgervertrag noch danach gesehen werden, ob nicht eine Klausel enthalten ist, die Abweichungen von der Größe der Fläche zulassen, z.B. 3% Abweichung zulässig.

Statt der Minderung kann Schadensersatz verlangt werden, wenn die Wohnfläche und der Grundriis vertraglich zugesicherte Eigenschaften darstellen. Hierzu sind Umstände erforderlich, aus denen sich entnehmen lässt, dass der Bauträger bei Fehlen der Eigenschaften einstehen will. Es kommt daher darauf an, wie die Fäche ermittelt und bezeichnet ist, als genaue Berechnung (möglicherweise unter Bezugnahme auf eine genaue Flächenberechnung) oder nur als unverbindliche ca.-Flächenangabe. Die Baubeschreibung einschließlich der Baupläne - hierbei müsste dann die Wohnung derart dargestellt sein, wie von Ihnen ursprünglich gedacht, sind durch die Beurkundng Bestandteile des Bauträgervertrages geworden und - jedenfalls bei nicht bestehender Vorbehaltsklausel bezüglich Änderungen - als zugesichrte Eigenschaft zu sehen.

Hinsichtlich der Höhe eines Schadensersatzes wird sich dieser dann aus der geringen Fläche in Relation zur Gesamtwohnfläche berechnen lassen. Was etwaige weitergehende Schadensersatzansprüche betrifft, wird es schon viel schwieriger sein, diese der Höhe nach zu begründen, so die Kosten für die von Ihnen beschrieben erforderlichen Änderungen. Dies, weil der Schaden objektiv zu beurteilen ist und sich insoweit unterschiedliche Sichtweisen ergeben können. Hier sollten Sie zunächst versuchen, mit dem Bauträger eine gütliche Einigung zu erzielen, vielleicht im Rahmen eines Minderungsbetrages, der über dem Verhältnis von Minderfläche zu ursprünglich angedachter Wohnfläche liegt oder der Bauträger zu sonstigen Zugeständnissen bereit ist (z.B. günstigerer Erwerb eines TG-Platzes, o.ä.). Ganz entscheidend sich aber - wie gesagt - für die Gesamtbeurteilung die sonstigen im Bauträgervertrag etwaigen enthaltenen Klauseln.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
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