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Grunderwerbsteuer-Fragebogen FA, Schenkungssteuer??


06.11.2014 14:23 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht



Meine Frau und ihr Bruder haben 1999 das Elternhaus von Ihrer verwitweten Mutter geschenkt oder überschrieben bekommt und sie erhielt das Nießbrauchsrecht auf Lebenszeit. EFH Bj. 1955, 100 m², 581 m² Grundstück Mitte 2013. 04/2013 vereinbarten Bruder und Schwester den Grund zur plausiblen wirtschaftlichen zu teilen um eine Aufteilung vornehmen zu können mittels einer privatrechtlichen, schriftl. Erklärung ohne finanziellen Ausgleich. Meine Frau und ich hatten die Absicht im Hinterland nach Teilung zu bauen und stellten vorher in 03/2013 eine Bauvoranfrage um festzustellen, ob der künftige, entstehende- mit dem Bruder geteilte Grundstückteil Bauland ist.

Wir unterzeichneten 06/2013 einen Bauwerkvertrag, damit ein ordnungsgemäßer Bauantrag durch die Baufirma gestellt wurde und kümmerten uns um eine Finanzierungsbank. Wir beantragten nach Notargespräch 09/2013 einen Vermessungsingenieur für eine machbare Teilung, um die jeweiligen Grundstückshälften aufzuteilen. Wir sollten wertneutral das zu bebauende Grundstück (360 m²) und der Bruder den kleineren mit dem maroden Elternhaus bebauten Grund erhalten. Der Nießbrauch der Mutter sollte dann nur auf dem Grundstücksteil des Bruders verbleiben und auf unserem Teil gelöscht werden. Das Procedere der amtl. Grundstücksteilung dauerte bis 03/2014 sodass wir erst danach den typischen Tauschvertrag notariell beurkunden konnten und die vorübergehende eingetragene Grundschuld für die Finanzierungen danach nur noch auf unserem Hinterlandgrund eingetragen werden konnte. Der notarielle Tauschvertrag wurde 08/2014 geschlossen. Bis dahin hatte die Baufirma inzwischen bereits den Rohbau samt Dach fertig, denn der Bauantrag wurde 02/2014 genehmigt.

Nun erhielten wir und der Bruder von der Finanzverwaltung NRW einen "Fragebogen zur Grunderwerwerbssteuer" in welchem wir die jeweiligen Verkehrwerte der getauschten Grundstücke anzugeben haben. Ebenso möchte das Finanzamt Unterlagen zu dem auf unserem Grundstücksteil lastenden Grundpfandrecht haben.

Wir haben damals zum Tauschvertrag den Wert der entstandenen Grundstücke durch Recherchen selbst ermittelt und dem Notar entsprechende Angaben für den Tauschvertrag gemacht. Das geteilte unbebaute Grundstück bewerteten wir nach dem aktuellen Bodenrichtwert des Gutachterausschusses der Stadt Köln abzügl. der erhöhten Erschließungskosten (32 Meter Strecke). Den VerkehrsWert des kleineren, mit dem sanierungsbedürftigen Haus bebauten Grundstück ließen wir durch Makler ermitteln (EFH Bj. 1955 o. Modernisierungen, nachlässiger Erhaltungszustand) welche Sachwert (nach Ross) und Verkehrswerte aus Sammlungen und Börsen benannten. Den verbliebenen Nießbrauch der Mutter (80 Jahre) entnahmen wir der amtl. Sterbetafel und brachten Sie von der durchschn. Verkehrwertangabe in Abzug. Der Nießbrauchswert wurde 1999 vom Notar mit "1.000 DM" festgelegt. So ermittelten wir für unseren Grund einen Wert von 98.000 € und den des Bruders in Höhe von ca. 116.000 €.

Können Sie uns sagen, was es mit dem Fragebogen der Finanzverwaltung auf sich hat? Welche Grunderwerbssteuer ergibt sich für jeden? Sind die Verkehrwerte zu beanstanden? Welcher Stichtag, welchen Grundstückszustandes setzt das Finanzamt an? Spielt es eine Rolle, dass meine Frau und ich das Haus zwischenzeitlich bauen ließen (mussten). Das hat ja nix mit dem Tauschvertrag zu tun und wurde ausschl. von uns bezahlt. Hinweis: Das neue Haus ist gerade fertig geworden, so dass wir die Baufertigstellungsanzeige nun an das Bauamt senden werden. Fällt hier auch noch Schenkungssteuer oder ähnliches an, weil das Finanzamt nun lapidar (worst case) behaupten kann, der Neubau war zum Zeitpunkt des Tauschvertrages fertig, obwohl teilweise noch im Bau?

Wir waren von Beginn an überzeugt, dass nur das zu teilende Grundstück wirtschaftlich aufgeteilt würde. Jedoch ist im Internet vieles Verwirrende zu lesen, so dass wir nun die Befürchtung haben, das Finanzamt berücksichtigt bei der gesamten Betrachtung nun willkürlich unser während der Teilung und dem Tauschvertrag enstandenes Wohnhaus mit. Damit wäre der Tauschvertrag aber für uns existenzbedrohend, da das Finanzamt nun entsprechend der unterschiedlichen Werte nicht nur hohe Grunderwerbssteuern sondern obendrein exorbitante Schenkungssteuern erheben würde. So behauptet ein Bekannter. Und das nur, weil meine Frau und Ihr Bruder das elterlich übertragene Grundstück samt Elternhaus vernünftig aufteilen wollten. Und auf das von uns finanzierte neue Wohnhaus nun auch noch Schenkungssteuer anfällt, weil die zu tauschenden Eigentumsteile mit dem neuen Haus höchst unterschiedlich im Wert sind.

Wie verhält es sich tatsächlich? Bitte um ordentliche, zutreffende Antworten. Danke!
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Tauschverträge über Grundstücke zwischen Geschwistern sind nicht grunderwerbssteuerfrei, so dass hier Grunderwerbssteuer festzusetzten ist. Aus diesem Grund hat Ihnen das Finanzamt auch den Fragebogen übersandt.
Der Grundstückstausch löst gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. Abs. 5 GrEStG wechselseitig Grunderwerbsteuer aus; es liegt also ein "zweifacher" Erwerbsvorgang vor. Entscheidend für den Stichttag der Festsetzung der Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich der Abschluss des notariellen Tauschvertrages.Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG gilt bei einem Tausch als Gegenleistung die Tauschleistung des anderen Vertragsteils einschließlich einer vereinbarten zusätzlichen Leistung bzw. Belastungen wie Nießbrauchs. Ob Ihre angegebenen Werte bzw. Verkehrswerte richtig sind, vermag ich nicht zu sagen, da auch der Nießbrauch zu bewerten ist. Bezüglich der Grundstückspreise können Sie sich per se auf Werte des Gutacherausschusses beziehen.
GGfs. liegt auch ein schenkungssteuerrecchtlicher Vorgang vor, wenn die geteilten Grundstücke einen unterschiedlichen Wert haben.




Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 06.11.2014 | 16:53

Schade, dass Sie mich ob der Länge und Ausführung meines Textes missverstanden haben. Selbstverständlich klärte der Notar beim Tauschvertrag (08/2014) darüber auf, dass der Tausch ein gegenseitiger Erwerb sei und dafür Grunderwerbsteuer anfällt. Und zwar für für den hälftigen Anteil den jeder vom Grundstücksteil, welches der andere ganz erhalten soll an den anderen gibt. Das ist für Eigentümer ohnehin schwer zu schlucken, aber das wissen wir und war nicht die Frage.

Vielmehr ist wichtig zu wissen, ob das FA auf die Idee kommt, dass das zwischenzeitlich von mir und meiner Frau errichtete Haus auf einmal auch Gegenstand des Tauschs sein müsste, weil es zum Zeitpunkt des Tauschvertrages im wesentlichen errichtet war.

Der Grundstücktauschvertrag war aber schließlich schon für 2013 geplant. Aber dazu war ja zunächst eine Grundstücksteilung durchzuführen, welche einige Monate von Amts wegen in Anspruch nahm. Der Notar hatte 3 Montage Vorlaufzeit für einen Termin und zack - hatten wir schon August 2014. Sollte das FA auf die Idee kommen, das nun von uns errichtete und bezahlte Haus sei Gegenstand des zu tauschenden Gemeinschaftseigentums und daran hätte der Bruder einen Miteigentumsanteil, welchen er zum Tausch hingibt, kommt es zur Katastrophe. Denn mit dem neuen Haus ist das bisher unbebaute Grundstücksteil doppelt so viel wert, wie das mit dem alten Elternhaus bebaute kleinere Grundstück auf welchen auch noch der eingetragene Nießbrauch für die Mutter vom gemeinen Wert abzuziehen wäre. Riesige Schenkungssteuer wäre die Folge und wir wären ruiniert, bevor wir unser kleines Wohnglück genießen könnten.

Es muss ja nicht so kommen, wie wir befürchten, aber wir wissen ja nicht auf welche vernichtenden Ideen so ein Steueramt kommt. Eben das wollen wir wissen, bevor wir den Fragebogen zur Grunderwerbsteuer (nach Tauschvertrag) ausfüllen und zurücksenden. Nochmal zu Verdeutlichung - das ges. mit Elternhaus bebaute Grundstück gehört(e) Bruder und Schwester zu gleichen Teilen. Um eine wirtschaftlich, sinnvolle Nutzung zu erhalten, hatten wir den Grund amtl. zu teilen und dann einen Tauschvertrag vorzunehmen, in welchem jeder erklärt seinen Eigentumsanteil an der Hälfte an den anderen abzugeben, welcher ihm alleine zufallen soll.

Ich hoffe jetzt ist es verständlicher, worum es hier geht.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.11.2014 | 17:40

Wenn das Haus im wesentlichen schon errichtet war als der Notarvertrag abgeschlossen wurde, wird das Finanzamt auch den Wert des Hauses bzw. des Rohbaus auch als Wert für die Bemessungsgrundlage der Steuer ansetzen.

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