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Grunderwerbssteuer oder Schenkungssteuer bei einer Immobilie


07.12.2011 08:41 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht



Ich hatte mit meinen damaligen Lebensgefährten eine Immobilie erworben und wir stehen beide im Grundbuch. Der Kredit und die Kosten liefen aber nur über mich. Trennung ! Beim Notar hatte ich dann einen Zusatzvertrag gemacht, daß ich das alleinige Verkaufsrecht habe. Geplant war der Verkauf des Haus, aber es fand sich kein Käufer (Hochwassergefahr) und der Wert des Hauses hat sich vermindert (Nach einer Bewertung durch einen Markler der BHW) und zwar um 30.000,- !
1. Wie kann ich meinen früheren Lebensgefährten aus dem Grundbuch nehmen? Kann er mir seinen Anteil übertragen und müsste ich dann Grunderwerbssteuer zahlen? Von welcher Summe geht das FA aus? Von der damaligen (2003 war der Kauf) Kaufsumme oder Kreditsumme oder dem heutigen Immobilienwert minus noch zu zahlender Restschuld?

2. Es könnte sein, hörte ich von einer Notarin, daß ich noch Schenkungssteuer zu zahlen habe, da der ehemlige Lebensgefährte nichts dazu begetragen hat und dies praktisch eine Schenkung war. Wer müsste dann diese Schenkungssteuer zahlen und von welchem Betrag (Kaufwert minus Kredit)?

3. Ich bin jetzt wieder verheiratet und muß diese Angelegeheit jetzt klären, denn wir wohnen zwangsläufig wieder in diesem Haus.

Ist es nun steuerlich günstiger, den 1/2 Anteil ihm so zu sagen "abzukaufen"?
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:

1. Wie kann ich meinen früheren Lebensgefährten aus dem Grundbuch nehmen?

Wenn der Eintrag im Grundbuch zu Unrecht erfolgte, können Sie das Grundbuch berichtigen lassen, § 894 BGB. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn der notarielle Vertrag nichtig war. Dies könnte hier wegen eines Scheingeschäfts gem. § 117 BGB der Fall sein, wobei Sie dies beweisen müssten.

Kann er mir seinen Anteil übertragen und müsste ich dann Grunderwerbssteuer zahlen?

Das kann er, und die GrErwSt müssen alle an dem Erwerb beteiligten Personen leisten, § 13 Nr. 1 GrEStG, wobei Abweichendes vereinbart werden kann.


Von welcher Summe geht das FA aus? Von der damaligen (2003 war der Kauf) Kaufsumme oder Kreditsumme oder dem heutigen Immobilienwert minus noch zu zahlender Restschuld?

Gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG geht das FA vom Kaufpreis aus.

2. Es könnte sein, hörte ich von einer Notarin, daß ich noch Schenkungssteuer zu zahlen habe, da der ehemlige Lebensgefährte nichts dazu begetragen hat und dies praktisch eine Schenkung war. Wer müsste dann diese Schenkungssteuer zahlen und von welchem Betrag (Kaufwert minus Kredit)?

Sie wären auch eine Steuerschuldnerin als Schenkerin, § 20 Abs. 1 ErStG.

Von dem Betrag, den Ihr ehemaliger Lebenspartner unentgeltlich erhalten hat abzüglich eines Freibetrages, wobei ich dann sagen würde, dies sei Kaufwert plus Kredit, weil auch der Kredit unentgeltlich überlassen wurde.


3. Ich bin jetzt wieder verheiratet und muß diese Angelegenheit jetzt klären, denn wir wohnen zwangsläufig wieder in diesem Haus.
Ist es nun steuerlich günstiger, den 1/2 Anteil ihm so zu sagen "abzukaufen"?

Ja, würde ich meinen. Dies ist günstiger als alles rückabzuwickeln. Dann zahlen Sie nur die Grunderwerbssteuer, wenn nichts Abweichendes vereinbart worden ist. Sie können aber auch die Teilung der Kosten oder Tragung durch den EX vereinbaren.

Sie müssen natürlich immer die Wahrheit sagen, weil in diesen Verfahren vor den Behörden Wahrheitspflicht gilt.

Ich bin davon ausgegangen, dass es nicht um eine gleichgeschlechtliche Lebenspartnerschaft nach dem Lebenspartnerschaftgesetz gehandelt hat. Dann gälte etwas anderes.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Einblick in die Rechtslage ermöglicht zu haben. Diese Beratung kann nicht eine mündliche Beratung durch einen Rechtsanwalt vor Ort ersetzen.

MIt freundlichen Grüßen


Edin Koca
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 08.12.2011 | 07:32

Sehr geehrter Herr Koca,
vielen Dank für Ihre Antwort. Ich habe nun noch eine Nachfrage. Wie hoch/niedrig könnte der "Verkaufswert" angesetzt werden, wenn der im J.2003 Kaufpreis bei 190.000,- Euro gelegen hat und jetzt aber von dem Makler der BHW nur auf 175.000,- geschätzt wurde. Könnte er mir seinen Anteil für 70.000,- "verkaufen" ohne das es Probleme beim FA gibt?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.12.2011 | 08:20

Sehr geehrte Fragesteller,

Sie können die Anteile an dem GS durch einen notariell beglaubigten Vertrag auch unter dem Wert abkaufen. Dies darf aber nicht ausschließlich zur Steuerumgehung geschehen. Wenn Sie für die Anteile soviel bezahlen, müssen Sie nur insoweit die Steuer entrichten. Ob das FA dies anerkennt, ist eine andere Frage.

Ich kann Ihnen auch mitteilen, dass das FA den Wert des Grundstücks nach dem Bewertungsgesetz schätzen kann. Gem. § 198 BewG haben Sie aber als Steuerpflichtige das Recht nachzuweisen, dass der gemeine Wert unter dem vom FA geschätzten Wert liegt. Dazu müssen Sie einen Gutachter beauftragen.

Wenn das FA den Verkauf eines 50%-igen Anteils an dem Grundstück als nur wegen der Steuerumgehung gemacht sieht, wird es Probleme machen. Wie das FA dies konkret gehandhabt wird, ist von hier aus nicht abzuschätzen. Sie sollten vielleicht einen Steuerberater, der Erfahrungen mit dem zuständigen FA hat, kontaktieren und ihn danach fragen.



Mit freundlichen Grüssen

Edin Koca
Rechtsanwalt

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