Trifft nicht Ihr Problem? Wir haben 14 weitere Antworten zum Thema Grundbuch.
Hallo!Mein Lebensgefährte hat bei seiner Mutter amHaus( Altbau )einen Neubau drangesetzt, die Mutter und der Sohn haben einen Kreditvertrag gemeinsam unterschrieben.Mein Lebensgefährte wollte nun gerne mit ins Grundbuch,da er viel Eigenkapital und auch viel Eigenleistung, auch für die Mutter, mit reingesteckt hat und der Wert des Hauses damit auch sehr gesteigert wurde und vorallem damit Entscheidungen gemeinsam getroffen werden, die das Grundstück und das Haus betreffen.Die Mutter ist sehr sturrsinnig,kompliziert und sieht nicht ein das ihr Sohn ins Grundbuch soll, da er es sowieso irgendwann einmal erbt, er ist von ihr der Einzigste Sohn.Sie hatte die Idee Ihn ins Testament mit einzubringen?!Nun haben wir überlegt, da es mit der Mutter, vielleicht die nächsten zwanzig Jahre nicht einfach wird, auszuziehen und neu anzufangen, wäre es möglich unsere Haushälfte zu vermieten auch wenn der Sohn nicht im Grundbuch steht?Wir dachten das noch als leichtes Druckmittel um die Mutter zu überzeugen, wenn sie das leeere Haus mit versorgen muss oder fremde Menschen drin wohnen, das nicht besonders angenehm sein wird und keine Seite etwas davon hat, wenn es so auseinander gehen würede?Wir wissen sonst nicht mehr wohin wir lenken sollen, was für Möglichkeiten es noch gibt.Leider war mein Lebensgefährte so gutgläubig mit seiner Mutter und hat das nicht vorher geregelt!Mit freundlichen Grüßen S.FischerAntwort geschrieben am 17.01.2012 12:14:10 
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Rechtsanwalt Chris Koppenhöfer
Lyrenstraße 13, 44866 Bochum, Tel: 02327 831874-0, Fax: 02327 831874-9
Zivilrecht, Steuerrecht, Vertragsrecht, Baurecht, Erbrecht, Miet und Pachtrecht
Bewertungen: 49
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vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:
Eine umfassende und abschließende Beantwortung Ihrer Fragen setzt umfassende Aufklärung der rechtlichen Verhältnisse zwischen Ihrem Lebensgefährten und seiner Mutter und ggf. Dritten (z. B. Bank) voraus. Ohne genaue Kenntnis der Verträge und der sonstigen Absprachen sowie der Wohnverhältnisse kann ich Ihnen daher nur einen Überblick verschaffen.
I.
Eine Möglichkeit, in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen zu werden, sehe ich für Ihren Lebensgefährten leider nicht. Der errichtete Anbau ist fest mit dem Grundstück der Mutter verbunden und damit wesentlicher Bestandteil des Grundstücks geworden. Da das Grundstück im Eigentum der Mutter steht, ist diese auch Eigentümerin des Neubaus geworden, unabhängig davon, von wem der Neubau errichtet wurde oder wie der Neubau finanziert wurde. Selbst wenn die Mutter Ihres Lebensgefährten sich bereit erklärt hätte, einen Eigentumsanteil auf den Sohn zu übertragen wäre eine entsprechende Vereinbarung nur wirksam, wenn sie vor einem Notar getroffen worden wäre. Das scheint hier aber nicht der Fall zu sein.
II.
Eine Vermietung der von Ihrem Lebensgefährten genutzten Räumlichkeiten durch diesen kommt in Betracht. Hat die Mutter dem Sohn die Räumlichkeiten gegen Entgelt zum Gebrauch überlassen, liegt ein Mietverhältnis vor. Als Entgelt reicht hier ggf. schon aus, wenn Ihr Lebensgefährte sich im Gegenzug für die Gebrauchsüberlassung verpflichtet hat, Zahlungen für Nebenkosten, Grundbesitzabgaben usw. zu leisten.
Ggf. kann Ihr Lebensgefährte die Räumlichkeiten dann untervermieten. Hierzu benötigt er dann allerdings die Erlaubnis seiner Mutter. Wenn diese die Erlaubnis verweigert, kann regelmäßig nur das „Mietverhältnis" gekündigt werden. Selbst wenn man versuchte, eine Erlaubnis zu erzwingen dürfte ein langfristiger Erfolg kaum zu sichern sein. Nach Ihren Schilderungen gehe ich davon aus, dass es sich insgesamt um ein Zweifamilienhaus handelt. Hier könnte die Mutter das Hauptmietverhältnis zu Ihrem Lebensgefährten ohnehin problemlos auflösen und so letztlich auch evtl. Untermieter „loswerden".
III.
Ihre Erwägungen im Rahmen eines „leichten Druckmittels" sind an sich zutreffend. Sie zeigen zutreffend mögliche wirtschaftliche oder persönliche Nachteile auf. Ob eine derart sachliche Argumentation zielführend ist, ist schwierig einzuschätzen und hängt auch von der Persönlichkeit der Mutter ab. Jedenfalls riskieren Sie mit einer solchen Argumentation den familiären Frieden, da sich die Mutter Ihres Lebensgefährten möglicherweise „erpresst" fühlen wird.
IV.
Im Übrigen kommen bereicherungsrechtliche Ansprüche Ihres Lebensgefährten gegen seine Mutter in Betracht. Die Mutter hätte dann erlangte Vorteile finanziell auszugleichen. Voraussetzung für solche Ansprüche ist, dass die Mutter durch Leistungen Ihres Lebensgefährten bereichert wurde, ohne dass es hierfür einen Rechtsgrund gibt.
Hier wird es entscheidend darauf ankommen, welche Absprachen der Arbeitsleistung und finanziellen Beteiligung Ihres Lebensgefährten am Bau tatsächlich zugrunde lagen.
Eine extreme Position wäre, dass Ihr Lebensgefährte aus bloßer familiärer Verbundenheit gehandelt hat. Dann kommt ein Ausgleich nicht in Betracht.
Die entgegengesetzte Position wäre, dass die Leistungen Ihres Lebensgefährten ihren Grund darin hatten, dass ihm eine (teilweise) Eigentumsübertragung zugesichert wurde. Da diese Verpflichtung zur Eigentumsübertragung mangels notarieller Beurkundung formnichtig ist, käme ein Ausgleichsanspruch dann in Betracht.
War Grundlage der Leistungen Ihres Lebensgefährten die gemeinsame Absprache, dass er in dem Neubau wohnen solle, so besteht diese fort. Dann dürfte es entscheidend nur auf die Gebrauchsüberlassung, nicht jedoch auf die Eigentumsverschaffung ankommen, sodass ein Ausgleichsanspruch eher fern läge. Sollte Ihr Lebensgefährte ausziehen, ist je nach Absprache in Erwägung zu ziehen, ob Ihrem Lebensgefährten ein Ausgleichsanspruch zusteht. Dies müsste im Einzelfall näher untersucht werden. Je nach Inhalt der Absprachen kann ein solcher Anspruch begrenzt sein auf den Wertzuwachs, den das Grundstück erfahren hat.
V.
Soweit größeres Vermögen bei der Mutter vorhanden ist, können erbschafts- und schenkungssteuerrechtliche Aspekte für eine vorzeitige Eigentumsübertragung sprechen, um vorhandene Freibeträge mehrfach ausschöpfen zu können.
Wenn Ihr Lebensgefährte den Kreditvertrag als Kreditnehmer eingegangen ist – und nicht lediglich für seine Mutter gebürgt hat – kann die Bank die Rückzahlung auch von diesem verlangen. Dann kommen im Innenverhältnis zur Mutter Ausgleichsansprüche in Betracht, wenn das Darlehen allein ihr zugutekommt. Dies berührt eventuelle Verpflichtungen gegenüber der Bank jedoch nicht.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.
Bitte beachten Sie, dass es sich bei den vorstehenden Ausführungen um eine erste Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts handelt, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nach umfassender Sachverhaltsaufklärung nicht ersetzen kann. Durch Auslassen oder Hinzufügen von Tatsachen Ihrerseits kann sich die rechtliche Bewertung ändern.
Bei Unklarheiten können Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch machen.
Mit freundlichen Grüßen
Chris Koppenhöfer
(Rechtsanwalt)
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 17.01.2012 13:06:50
Ja, es zählt als Zweifamilienhaus mit zwei getrennten Eingängen.Jeder hat seinen Wohnbereich, nur die Außenanlage ist für alle zugängig.Die Nebenkosten werden auf das Konto von seiner Mutter überwiesen, alle anderen Kosten werden untereinander ausgeglichen.Es war so gedacht, das er mit seiner Familie einzieht, das war vorher mit der Mutter so besprochen.Sie haben beide den Kreditvertrag unterschrieben,der Sohn ist Kreditnehmer und er zahlt auch die Raten,er hat das Eigenkapital mit eingebracht und die Mutter hat sich sozusagen verbürgt,mit ihrem Haus und ihrer Unterschrift.Meine Frage wäre nur, kann der Sohn, wenn er auszieht aus familiären Gründen weil es nicht mehr tragbar ist,über den Kreditvertrag verlangen, das die Mutter ihn einen Ausgleich oder eine Auszahlung tätigt, um sich wirtschaftlich abzusichern, kann das auch juristisch eingeklagt werden falls die Mutter wieder querschlägt?MfG S.Fischer
Ja, es zählt als Zweifamilienhaus mit zwei getrennten Eingängen.Jeder hat seinen Wohnbereich, nur die Außenanlage ist für alle zugängig.Die Nebenkosten werden auf das Konto von seiner Mutter überwiesen, alle anderen Kosten werden untereinander ausgeglichen.Es war so gedacht, das er mit seiner Familie einzieht, das war vorher mit der Mutter so besprochen.Sie haben beide den Kreditvertrag unterschrieben,der Sohn ist Kreditnehmer und er zahlt auch die Raten,er hat das Eigenkapital mit eingebracht und die Mutter hat sich sozusagen verbürgt,mit ihrem Haus und ihrer Unterschrift.Meine Frage wäre nur, kann der Sohn, wenn er auszieht aus familiären Gründen weil es nicht mehr tragbar ist,über den Kreditvertrag verlangen, das die Mutter ihn einen Ausgleich oder eine Auszahlung tätigt, um sich wirtschaftlich abzusichern, kann das auch juristisch eingeklagt werden falls die Mutter wieder querschlägt?MfG S.Fischer
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 18.01.2012 11:31:03
Sehr geehrter Rechtsuchender,
gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:
I.
Ein Ausgleichsanspruch gegen die Mutter aus dem Kreditvertrag selbst kommt nicht unmittelbar in Betracht. Wenn die Mutter tatsächlich nur Bürgin ist, ist sie nicht Partei dieses Vertrages und haftet nur nachrangig, wenn Ihr Lebensgefährte als Schuldner ausfällt.
Hat die Mutter als Darlehnsnehmerin mit unterzeichnet, haftet gegenüber der Bank gleichrangig als Gesamtschuldnerin. In diesem Falle kommt ein sog. Gesamtschuldnerausgleich zwischen Ihrem Lebensgefährten und seiner Mutter in Betracht. In welchem Umfang hier eine Erstattungspflicht besteht, würde sich nach den getroffenen Vereinbarungen richten (wer soll nach den Absprachen das Darlehen tilgen?). Fehlen solche Absprachen, könnte als Indiz herangezogen werden, wem das Darlehn letztlich wirtschaftlich zugutekommt.
II.
Daneben gehe ich nach Ihren Schilderungen davon aus, dass der Rechtsgrund für die Aufwendungen Ihres Lebensgefährten die Vereinbarung der Gebrauchsüberlassung war. Dieser würde im Falle eines Auszuges nachträglich wegfallen. Jedenfalls wenn der Auszug berechtigt erfolgt – insbesondere die Gebrauchsüberlassung nicht auf Lebenszeit vereinbart wurde oder ein Grund vorliegt, der eine außerordentliche Kündigung (Mietrecht) rechtfertigen könnte –, stünde Ihrem Lebensgefährten ein Erstattungsanspruch zu. Dieser dürfte sich dann allerdings auf die Wertsteigerung an dem Grundstück der Mutter orientieren und kann ggf. hinter den Aufwendungen Ihres Lebensgefährten zurückbleiben.
In beiden Fällen wären die Erstattungsansprüche gerichtlich durchsetzbar. Allerdings müssten Sie berücksichtigen, dass viele der getroffenen Absprachen offenbar mündlich getroffen wurden. Hier ist es erfahrungsgemäß oft schwierig, den ggf. notwendigen Beweis zu führen.
III.
Die rechtlichen Verhältnisse Ihres Lebensgefährten bzgl. dieser Angelegenheit sind vielschichtig und verflochten. Die Angelegenheit ist rechtlich wir tatsächlich eher schwierig. Es kommt auf viele Details/Einzelheiten in den Absprachen an. Ich rate Ihnen daher dringend, sich persönlich und unter umfassender Schilderung des Sachverhalts weitergehend beraten zu lassen.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.
Mit freundlichen Grüßen
Chris Koppenhöfer
(Rechtsanwalt)
Sehr geehrter Rechtsuchender,
gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:
I.
Ein Ausgleichsanspruch gegen die Mutter aus dem Kreditvertrag selbst kommt nicht unmittelbar in Betracht. Wenn die Mutter tatsächlich nur Bürgin ist, ist sie nicht Partei dieses Vertrages und haftet nur nachrangig, wenn Ihr Lebensgefährte als Schuldner ausfällt.
Hat die Mutter als Darlehnsnehmerin mit unterzeichnet, haftet gegenüber der Bank gleichrangig als Gesamtschuldnerin. In diesem Falle kommt ein sog. Gesamtschuldnerausgleich zwischen Ihrem Lebensgefährten und seiner Mutter in Betracht. In welchem Umfang hier eine Erstattungspflicht besteht, würde sich nach den getroffenen Vereinbarungen richten (wer soll nach den Absprachen das Darlehen tilgen?). Fehlen solche Absprachen, könnte als Indiz herangezogen werden, wem das Darlehn letztlich wirtschaftlich zugutekommt.
II.
Daneben gehe ich nach Ihren Schilderungen davon aus, dass der Rechtsgrund für die Aufwendungen Ihres Lebensgefährten die Vereinbarung der Gebrauchsüberlassung war. Dieser würde im Falle eines Auszuges nachträglich wegfallen. Jedenfalls wenn der Auszug berechtigt erfolgt – insbesondere die Gebrauchsüberlassung nicht auf Lebenszeit vereinbart wurde oder ein Grund vorliegt, der eine außerordentliche Kündigung (Mietrecht) rechtfertigen könnte –, stünde Ihrem Lebensgefährten ein Erstattungsanspruch zu. Dieser dürfte sich dann allerdings auf die Wertsteigerung an dem Grundstück der Mutter orientieren und kann ggf. hinter den Aufwendungen Ihres Lebensgefährten zurückbleiben.
In beiden Fällen wären die Erstattungsansprüche gerichtlich durchsetzbar. Allerdings müssten Sie berücksichtigen, dass viele der getroffenen Absprachen offenbar mündlich getroffen wurden. Hier ist es erfahrungsgemäß oft schwierig, den ggf. notwendigen Beweis zu führen.
III.
Die rechtlichen Verhältnisse Ihres Lebensgefährten bzgl. dieser Angelegenheit sind vielschichtig und verflochten. Die Angelegenheit ist rechtlich wir tatsächlich eher schwierig. Es kommt auf viele Details/Einzelheiten in den Absprachen an. Ich rate Ihnen daher dringend, sich persönlich und unter umfassender Schilderung des Sachverhalts weitergehend beraten zu lassen.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.
Mit freundlichen Grüßen
Chris Koppenhöfer
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