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Grund- und Verbrauchskosten in der Heizkostenabrechnung


| 08.12.2014 21:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber



Zur Situation:

Ich habe im Souterrain eines freistehenden Gebäudekomplexes einen etwa 35 qm
großen Raum angemietet, den ich als Büro eher sporadisch nutze.
Bei dem Gebäudekomplex handelt es sich um ein unterkellertes, eingeschossiges
Gebäude mit Flachdach und einem sich rückwärtig anschließenden Hallenbaukörper.

Sowohl mein Büroraum mit einer Raumhöhe von 2,03 m (kein Vollgeschoss) als auch
die etwa 110 qm große Gewerbeeinheit im Erdgeschoss ist jeweils beheizt, die rück-
wärtige Lagerhalle ist als Kalthalle ausgebildet.

Innerhalb des Kellergeschoss, in dem sich die Gas-Heizungsanlage befindet, sind die
unter der Decke verlaufenden Heizungsverrohrungen bis zu den jeweiligen Wand- oder
Deckendurchbrüchen gedämmt, in den beheizten Räumen, d. h. in meinem Büro und
in der als ein großer Raum ausgebildeten Gewerbeeinheit im Erdgeschoss, sind die in
Aufputz montierten Verrohrungen nicht gedämmt.

Baujahr des Gebäudekomplexes ist etwa Anfang/Mitte der 60er Jahre.
Die Außenwände des beheizten Gebäudeteils sind über Geländeniveau als einschali-
ges Ziegelmauerwerk, die Dachkonstruktion ist als Stahlträgerdecke mit Betonfüllung
und oberseitiger bituminöser Abdichtung ausgebildet.
Zusammenfassend erfüllt der beheizte Gebäudeteil natürlich nicht die Anforderungen
der Wärmeschutzverordnung von 1994.
Aber das ist auch gar nicht das Problem, das war mir im Vorfeld bekannt und im Souter-
rain ist diese Problematik weniger gewichtig.

Das eigentliche Problem ist nun folgendes:
Mein etwa 35 qm großer Büroraum hat eine Raumhöhe von 2,03 m.
Die beheizte, etwa 110 qm große Gewerbeeinheit im Erdgeschoss hat eine Raum-
höhe von 3,10 m.
Im vorliegenden Fall werden vermieterseitig in der Heizkostenabrechnung die Grund-
und die Verbrauchskosten jeweils zu 50 % angesetzt.

Wäre vor dem Hintergrund, dass die Gebäudehülle der bereits älteren Bebauung nicht
wärmegedämmt ist ein Verteilerschlüssel im Verhältnis 30 % Grund- und 70 % Ver-
brauchskosten nicht eher anzusetzen?

Darüber hinaus werden zur Erfassung der Grundkosten jeweils die umbauten Nutzflä-
chen im Erdgeschoss und im Souterrain zugrunde gelegt.
Ist im vorliegenden Fall, vor dem Hintergrund der wesentlich unterschiedlichen Raum-
höhen, nicht die Berücksichtigung des jeweils umbauten Raumes erforderlich?

In Erwartung Ihrer Rückäußerung verbleibe mit
freundlichen Grüßen
P. H.

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

In der Tat wäre ein Kostenverhältnis von 30 zu 70 angemessener, ebenso eine Berücksichtigung des umbauten Raumes anstelle der reinen Bodenfläche. Allerdings bewegt sich die Abrechnung noch innerhalb der Grenzen des § 7 Heizkostenverordnung und ist daher rechtlich nur über etwaige Vertragsklauseln angreifbar.

Entscheidend ist daher, was im Vertrag steht. Wenn der Vertrag eine Abrechnung nach 50/50 gemäß der Fläche vorsieht, können Sie nichts unternehmen. Wenn anderes festgeschrieben ist, gilt die andere Regelung.

Ich empfehle daher, den Inhalt des Vertrages genau zu prüfen.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 11.12.2014 | 17:26

Nach § 7 Abs. 1 Satz 2 der Heizkostenverordnung (HeizkV) neue Fassung
(n.F.) verlangt doch der Verordnungsgeber, dass in bestimmten Fällen
eine Abrechnung zu 70 % nach Verbrauch zu erfolgen hat, ohne dass der
Vermieter hiervon abweichen kann.

Meiner Einschätzung nach erfüllt der freistehende Gebäudekomplex die
drei hierfür erforderlichen Bedingungen.
Bedingung 1: das Gebäude erfüllt nicht das Anforderungsniveau der
Wärmeschutzverordnung 1994
Bedingung 2: das Gebäude wir mit einer Gasheizung versorgt
Bedingung 3: in dem Gebäude sind die freiliegenden Leitungen der
Wärmeverteilung überwiegend gedämmt.

Im vorliegenden Fall sind sämtliche unterhalb der Kellerdecke verlau-
fenden Heizungsverrohrungen gedämmt, die Anbindung der Heizkörper im
Erdgeschoss erfolgt, bis auf etwa 2 bis 3 m, direkt über installations-
bedingte Deckendurchbrüche.
Lediglich die Verrohrungen in meinem Büroraum sind nicht gedämmt.
Zusammenfassend liegt der Anteil der gedämmten Leitungen bei > 50 %.

Mein Mietvertrag ist ein Gewerberaum-Mietvertrag vom Landesverband Haus &
Grund Westfalen e. V., 1. Auflage 2011.
In diesem wird unter Betriebs- und Heizkostenabrechnung in Punkt 16 darauf
hingewiesen, dass die Heizkosten sowohl für die Raumerwärmung als auch für
die Warmwasserversorgung nach den gesetzlichen Regeln umgelegt werden
(§§ 7 und 8 HeizkV sowie § 315 BGB).

Im Weiteren wird, durch Einrahmung hervorgehoben, nochmals darauf hinge-
wiesen, dass nach $ 7 der gegenwärtig gültigen Heizkostenverordnung
mindestens 50 % und höchstens 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch zu
verteilen sind und dass darüber hinaus der Rest nach der Nutzfläche oder
nach umbauten Raum der beheizten Räume zu verteilen ist.

Zusammenfassend ist somit in dem Mietvertrag, wenn ich ihn richtig deute,
lediglich der gesetzliche Rahmen gesteckt, innerhalb den sich der Vermie-
ter betreffend die Heizkostenabrechnung bewegen bzw. orientieren kann.

Da vertraglich keine Abrechnung nach 50/50 über die Nutzfläche vorgegeben
ist, müssten nach meinem Verständnis, nicht zuletzt vor dem Hintergrund
der nicht wärmegedämmten Außenhülle im Erdgeschoss und der erheblichen
unterschiedlichen Raumhöhen, sowohl der Verteilerschlüssel 30/70 und
darüber hinaus der umbaute Raum zugrunde gelegt werden.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.12.2014 | 21:40

Sehr geehrter Ratsuchender,

danke für die konkretisierenden Informationen.

Unter diesen Umständen ist in der Tat der Schlüssel von 30/70 und der umbaute Raum maßgeblich.

Ich empfehle daher, den Vermieter zur Änderung der Abrechnung aufzufordern.

Mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 15.12.2014 | 16:44


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FRAGESTELLER 15.12.2014 4,8/5.0
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