sowohl Hausgelder als auch Abrechnungsspitzen und Umlagen werden von einzelnen Eigentümern nicht bezahlt.
Es wird jetzt wieder eine Abrechnung und eine Umlage beschlossen und es soll ein Gläubigervorschuss für dies und die laufenden Hausgeldzahlungen gefordert werden.
Was muss ich berücksichtigen, bzw. wie ist zu beantragen damit ich dies als Gläubigervorschuss von den Banken für die Gemeinschaft realisieren kann?
Mit freundlichem Gruß
M. Schoch
Antwort geschrieben am 05.12.2011 15:53:46Frag-einen-Anwalt.de Antworten von diesem Anwalt als RSS-Feed abonnieren!
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne beantworten darf.
Bitte beachten Sie, dass die nachstehenden Ausführungen lediglich eine erste rechtliche Einschätzung auf Grundlage Ihrer Angaben und des ausgelobten Einsatzes darstellen.
Eine genaue detaillierte Antwort ist hier auf Ihre Schilderung nicht möglich. Hier zu fehlen die für uns relevanten spezifischen Einzelheiten, die erforderlich sind um eine genaue Antwort abgeben zu können.
Wie der Kollege bereits ausführte, sind ggf. die Regeln des ZVG zu berücksichtigen. Ich bitte Sie daher, Ihre Ausführung in der Nachfrageoption zu konkretisieren. Ich werde Ihnen diese dann binnen der nächsten 24 Stunden beantworten.
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sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen
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Rechtsanwalt Frank Beck
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Rechtsanwalte Frank Beck ist in der Bundesrepublik Deutschland als Rechtsanwalt zugelassen.
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 05.12.2011 22:24:07
Hallo,
ich danke für die Nachfrage.
Mir gehören 15 von 30 Wohnungen, inzwischen verwaltet meine Frau diese.
Hausgelder werden für 13 Wohnungen von 11 verschiedenen Eigentümern nicht gezahlt, Titel werden gerade ausgestellt.
Es geht um Hausgelder je über 6 Monate ausstehend, es wird noch die Abrechnungsspitze 2009+2010 beschlossen und es müssen noch Umlagen für notdürftige Reparaturen und Zahlungsausfälle erfolgen.
Wir werden nach Rücklauf vom Gerichtsvollzieher wahrscheinlich Zwangsverwaltung beantragen, dann wäre unsere Aufgabe uns auf die Anmeldung der Forderungen ihm gegenüber und Kontrolle zu beschränken. Wenn ich nicht irre, kann jedoch auch durch die Verwaltung beantragt werden, es scheint jedoch auch in BGH Urteilen nicht klar zu sein was die Gläubiger zahlen müssen. (Hausgeld wohl schon, Abrechnungsspitze unklar, Umlage für Energieeinsparverordnung und Brandschutz unklar)
Hallo,
ich danke für die Nachfrage.
Mir gehören 15 von 30 Wohnungen, inzwischen verwaltet meine Frau diese.
Hausgelder werden für 13 Wohnungen von 11 verschiedenen Eigentümern nicht gezahlt, Titel werden gerade ausgestellt.
Es geht um Hausgelder je über 6 Monate ausstehend, es wird noch die Abrechnungsspitze 2009+2010 beschlossen und es müssen noch Umlagen für notdürftige Reparaturen und Zahlungsausfälle erfolgen.
Wir werden nach Rücklauf vom Gerichtsvollzieher wahrscheinlich Zwangsverwaltung beantragen, dann wäre unsere Aufgabe uns auf die Anmeldung der Forderungen ihm gegenüber und Kontrolle zu beschränken. Wenn ich nicht irre, kann jedoch auch durch die Verwaltung beantragt werden, es scheint jedoch auch in BGH Urteilen nicht klar zu sein was die Gläubiger zahlen müssen. (Hausgeld wohl schon, Abrechnungsspitze unklar, Umlage für Energieeinsparverordnung und Brandschutz unklar)
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 06.12.2011 15:03:39
Sehr geehrte Ratsuchende,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne beantworten darf.
Bitte beachten Sie, dass die nachstehenden Ausführungen lediglich eine erste rechtliche Einschätzung auf Grundlage Ihrer Angaben und des ausgelobten Einsatzes darstellen.
Zunächst wird nach wie vor nicht klar, worauf Ihre Frage genau zielt. Geht es um einen Kredit wegen einer Refinanzierung bei einer Bank? Ich beantworte Ihnen hier den Ablauf in der Praxis.
Sie geben an, dass Ihnen 15 von 30 Wohnungen gehören, die mittlerweile von Ihrer Frau verwaltet werden. Hierfür berechnen Sie den verschiedenen Eigentümern ein "Hausgeld".
Als Hausgeld werden umgangssprachlich die monatlichen Vorschüsse bezeichnet, die von den Wohnungseigentümern aufgrund eines beschlossenen Wirtschaftsplanes an den Verwalter von Wohnungseigentumsanlagen zu zahlen sind. Laut Ihren Angaben zahlen jedoch 11 der 13 Eigentümer nicht.
Rechtsgrundlage und für Sie von Bedeutung ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Nach § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und die Kosten der Instandhaltung, der Verwaltung und des Gebrauchs der gemeinschaftlichen Anlagen nach einem festgelegten Verteilungsschlüssel zu tragen. Nach § 28 WEG hat der Hausverwalter einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der durch die Wohnungseigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit zu beschließen ist. Dieser Wirtschaftsplan hat sowohl die einzelnen Kostenarten, die Einzelwirtschaftspläne für die einzelnen Wohnungen, den Verteilungsschlüssel und die Höhe der monatlichen Vorschüsse (Hausgeld) zu enthalten. Aufgrund dieses beschlossenen Wirtschaftsplans sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, das Hausgeld an den Verwalter zu zahlen. Hierbei spielt es keine Rolle, ob die Wohnung bewohnt wird oder leer steht. Das Hausgeld muss von dem Eigentümer an den Verwalter bezahlt werden.
Der Verteilungsschlüssel hierfür wird im nachfolgenden angesetzt:
Nach § 16 Wohnungseigentumsgesetz ist der Verteilungsschlüssel grundsätzlich der Miteigentumsanteil.
Ausgenommen hiervon sind jedoch die Heiz- und Warmwasserkosten, diese müssen nach der Heizkostenverordnung abgerechnet werden und fallen nicht unter die Berechnung des Hausgeldes.
Die Verwendung des Miteigentumsanteils kann jedoch zu einer ungerechten Verteilung der Lasten und auch mit anderen Gesetzen zu Konflikten führen.
Hier wird angeführt, wenn der Miteigentumsanteil nicht nach der Wohnfläche festgelegt wurde oder auf Grundlage der Einzelabrechnung eine Betriebskostenabrechnung für den Mieter erstellt wird. Häufige verwendete Verteilungsschlüssel sind:
1. Der Verbrauch (bei denjenigen Kostenarten, bei denen Verbrauchserfassung stattfindet - Das sind u.a. die Kosten für Kaltwasser und Abwasser
2. Die Anzahl der Wohnungen z. B. bei Verwaltungskosten. Hierzu zählen auch die Kosten des Geldverkehrs oder Kabelanschlusses.
Der Miteigentumsanteil ist meist gleichbedeutend mit der Wohn- bzw. Nutzfläche.
3. Die Gestaltungsmöglichkeiten sind meist sehr weitreichend und sinnvollerweise auf die individuelle Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft abgestellt.
Der Verteilungsschlüssel muss jedoch durch Vereinbarung festgesetzt werden.
Eine abschließende Verteilungsgerechtigkeit ist jedoch kaum möglich, so dass ein Verteilungsschlüssel immer einen Kompromiss darstellen wird. Seit 1. Juli 2007 sind für Änderungen des Verteilerschlüssels, die auf Verbrauchsabrechnung umstellen, keine Vereinbarungen mehr notwendig. Diese können von der Wohnungseigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.
Die Überprüfung des Wirtschaftsplans und dem damit verbundenen Hausgelde wird durch die Jahresabrechnung ausgewiesen. Zu viel gezahltes Hausgeld muss zurückgezahlt, eine Differenz dagegen ausgeglichen werden.
Die von Ihnen angesprochene Zwangsverwaltung ist ein Vollstreckungsverfahren, dass jedoch den Vorschriften der Zivilprozessordnung, kurz genannt ZPO, unterliegt.
Das Zwangsverwaltungsverfahren wurde vom Gesetzgeber im Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangverwaltung, kurz auch ZVG genannt gesetzlich geregelt.
Hier handelt sich um eine Maßnahme der Einzelzwangsvollstreckung im Gegensatz zur Gesamtvollstreckung wie bei der Insolvenz üblich. Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung sind die einzigen Einzelzwangsvollstreckungsmaßnahmen, die grundsätzlich auch während eines laufenden Insolvenzverfahrens möglich sind. Dies gilt jedoch nur für solche Gläubiger, die dinglich gesicherte Pfandrechte haben; für die in der Regel also im Grundbuch eine Grundschuld, Hypothek oder Reallast eingetragen ist.
Hier wird die Möglichkeit geboten, in das unbewegliche Vermögen vollstrecken zu können. Zu diesem gehören u.a. bebaute und unbebaute Grundstücke, Erbbauchrechte und auch mit Sondereigentum verbundene Mieteigentumsanteile.
Dieses Verfahren wird beim zuständigen Amtsgericht als Vollstreckungsgericht durch einen Rechtspfleger durchgeführt. Die Verwaltung jedoch wird hierbei auf einen Zwangsverwalter übertragen. Dieser entscheidet dann, über das Einziehen von Mieten oder Pachten. Trifft der Fall ein, dass die Einnahmen nicht die Ausgaben decken, muss der Gläubiger, in diesem Falle Sie, Vorschüsse zum Ausgleich leisten. Andernfalls wird die Zwangsverwaltung eingestellt.
Soweit der Schuldner das Objekt bewohnt, sind ihm im Rahmen der Zwangsverwaltung gemäß § 149 ZVG die für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume zu belassen.
Dies jedoch gilt nur, soweit der Schuldner auch bereit ist, die Nebenkosten des Objekts zu bezahlen. Denn sollte eine Gefährdung des Objekts zu befürchten sein oder zahlt der Schuldner auch nach Zahlungsaufforderung durch den Zwangsverwalter nicht zahlen, so kann dieser den Schuldner und dessen Familienangehörige bereits aus dem Anordnungsbeschluss des Vollstreckungsgerichts mittels eines Gerichtsvollziehers die Wohnung räumen lassen.
Das Vollstreckungsgericht hat zuvor jedoch über einen entsprechenden Antrag des Zwangsverwalters nach § 149 II ZVG zu entscheiden und den Schuldner auch anzuhören, soweit nicht Gefahr im
Verzug ist.
Der Bundesgerichtshof hat unlängst entschieden, wie hinsichtlich der Neuverfahren ( solcher ab dem 01.07.2007) im Hinblick auf WEG-Beiträge zu verfahren ist, wenn kein hinreichender Massebestand zu vergegenwärigen ist (Urteil des BGH V ZB 43/09). Der Beschluss ist vom 15.09.2009
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sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen
übermittelten Informationen zu geben.
Sehr geehrte Ratsuchende,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne beantworten darf.
Bitte beachten Sie, dass die nachstehenden Ausführungen lediglich eine erste rechtliche Einschätzung auf Grundlage Ihrer Angaben und des ausgelobten Einsatzes darstellen.
Zunächst wird nach wie vor nicht klar, worauf Ihre Frage genau zielt. Geht es um einen Kredit wegen einer Refinanzierung bei einer Bank? Ich beantworte Ihnen hier den Ablauf in der Praxis.
Sie geben an, dass Ihnen 15 von 30 Wohnungen gehören, die mittlerweile von Ihrer Frau verwaltet werden. Hierfür berechnen Sie den verschiedenen Eigentümern ein "Hausgeld".
Als Hausgeld werden umgangssprachlich die monatlichen Vorschüsse bezeichnet, die von den Wohnungseigentümern aufgrund eines beschlossenen Wirtschaftsplanes an den Verwalter von Wohnungseigentumsanlagen zu zahlen sind. Laut Ihren Angaben zahlen jedoch 11 der 13 Eigentümer nicht.
Rechtsgrundlage und für Sie von Bedeutung ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Nach § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und die Kosten der Instandhaltung, der Verwaltung und des Gebrauchs der gemeinschaftlichen Anlagen nach einem festgelegten Verteilungsschlüssel zu tragen. Nach § 28 WEG hat der Hausverwalter einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der durch die Wohnungseigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit zu beschließen ist. Dieser Wirtschaftsplan hat sowohl die einzelnen Kostenarten, die Einzelwirtschaftspläne für die einzelnen Wohnungen, den Verteilungsschlüssel und die Höhe der monatlichen Vorschüsse (Hausgeld) zu enthalten. Aufgrund dieses beschlossenen Wirtschaftsplans sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, das Hausgeld an den Verwalter zu zahlen. Hierbei spielt es keine Rolle, ob die Wohnung bewohnt wird oder leer steht. Das Hausgeld muss von dem Eigentümer an den Verwalter bezahlt werden.
Der Verteilungsschlüssel hierfür wird im nachfolgenden angesetzt:
Nach § 16 Wohnungseigentumsgesetz ist der Verteilungsschlüssel grundsätzlich der Miteigentumsanteil.
Ausgenommen hiervon sind jedoch die Heiz- und Warmwasserkosten, diese müssen nach der Heizkostenverordnung abgerechnet werden und fallen nicht unter die Berechnung des Hausgeldes.
Die Verwendung des Miteigentumsanteils kann jedoch zu einer ungerechten Verteilung der Lasten und auch mit anderen Gesetzen zu Konflikten führen.
Hier wird angeführt, wenn der Miteigentumsanteil nicht nach der Wohnfläche festgelegt wurde oder auf Grundlage der Einzelabrechnung eine Betriebskostenabrechnung für den Mieter erstellt wird. Häufige verwendete Verteilungsschlüssel sind:
1. Der Verbrauch (bei denjenigen Kostenarten, bei denen Verbrauchserfassung stattfindet - Das sind u.a. die Kosten für Kaltwasser und Abwasser
2. Die Anzahl der Wohnungen z. B. bei Verwaltungskosten. Hierzu zählen auch die Kosten des Geldverkehrs oder Kabelanschlusses.
Der Miteigentumsanteil ist meist gleichbedeutend mit der Wohn- bzw. Nutzfläche.
3. Die Gestaltungsmöglichkeiten sind meist sehr weitreichend und sinnvollerweise auf die individuelle Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft abgestellt.
Der Verteilungsschlüssel muss jedoch durch Vereinbarung festgesetzt werden.
Eine abschließende Verteilungsgerechtigkeit ist jedoch kaum möglich, so dass ein Verteilungsschlüssel immer einen Kompromiss darstellen wird. Seit 1. Juli 2007 sind für Änderungen des Verteilerschlüssels, die auf Verbrauchsabrechnung umstellen, keine Vereinbarungen mehr notwendig. Diese können von der Wohnungseigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.
Die Überprüfung des Wirtschaftsplans und dem damit verbundenen Hausgelde wird durch die Jahresabrechnung ausgewiesen. Zu viel gezahltes Hausgeld muss zurückgezahlt, eine Differenz dagegen ausgeglichen werden.
Die von Ihnen angesprochene Zwangsverwaltung ist ein Vollstreckungsverfahren, dass jedoch den Vorschriften der Zivilprozessordnung, kurz genannt ZPO, unterliegt.
Das Zwangsverwaltungsverfahren wurde vom Gesetzgeber im Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangverwaltung, kurz auch ZVG genannt gesetzlich geregelt.
Hier handelt sich um eine Maßnahme der Einzelzwangsvollstreckung im Gegensatz zur Gesamtvollstreckung wie bei der Insolvenz üblich. Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung sind die einzigen Einzelzwangsvollstreckungsmaßnahmen, die grundsätzlich auch während eines laufenden Insolvenzverfahrens möglich sind. Dies gilt jedoch nur für solche Gläubiger, die dinglich gesicherte Pfandrechte haben; für die in der Regel also im Grundbuch eine Grundschuld, Hypothek oder Reallast eingetragen ist.
Hier wird die Möglichkeit geboten, in das unbewegliche Vermögen vollstrecken zu können. Zu diesem gehören u.a. bebaute und unbebaute Grundstücke, Erbbauchrechte und auch mit Sondereigentum verbundene Mieteigentumsanteile.
Dieses Verfahren wird beim zuständigen Amtsgericht als Vollstreckungsgericht durch einen Rechtspfleger durchgeführt. Die Verwaltung jedoch wird hierbei auf einen Zwangsverwalter übertragen. Dieser entscheidet dann, über das Einziehen von Mieten oder Pachten. Trifft der Fall ein, dass die Einnahmen nicht die Ausgaben decken, muss der Gläubiger, in diesem Falle Sie, Vorschüsse zum Ausgleich leisten. Andernfalls wird die Zwangsverwaltung eingestellt.
Soweit der Schuldner das Objekt bewohnt, sind ihm im Rahmen der Zwangsverwaltung gemäß § 149 ZVG die für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume zu belassen.
Dies jedoch gilt nur, soweit der Schuldner auch bereit ist, die Nebenkosten des Objekts zu bezahlen. Denn sollte eine Gefährdung des Objekts zu befürchten sein oder zahlt der Schuldner auch nach Zahlungsaufforderung durch den Zwangsverwalter nicht zahlen, so kann dieser den Schuldner und dessen Familienangehörige bereits aus dem Anordnungsbeschluss des Vollstreckungsgerichts mittels eines Gerichtsvollziehers die Wohnung räumen lassen.
Das Vollstreckungsgericht hat zuvor jedoch über einen entsprechenden Antrag des Zwangsverwalters nach § 149 II ZVG zu entscheiden und den Schuldner auch anzuhören, soweit nicht Gefahr im
Verzug ist.
Der Bundesgerichtshof hat unlängst entschieden, wie hinsichtlich der Neuverfahren ( solcher ab dem 01.07.2007) im Hinblick auf WEG-Beiträge zu verfahren ist, wenn kein hinreichender Massebestand zu vergegenwärigen ist (Urteil des BGH V ZB 43/09). Der Beschluss ist vom 15.09.2009
Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann,
sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen
übermittelten Informationen zu geben.
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