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Gewerbliche Mietminderung bei Heizungsausfall


| 19.12.2014 23:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Im Gewerbemietverhältnis berechtigt eine Raumtemperatur von 11 - 15° C im Winter zu einer erheblichen Minderung der monatlichen Miete. Weigert sich der Vermieter, den Mangel zu beheben, so kann nach Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung auch ein Handwerker auf Kosten des Vermieters beauftragt werden


Sehr geehrte Anwälte,
Ich habe aktuell folgendes Problem und hoffe auf eine konkrete und verständliche Antwort.

Zunächst:
Es handelt sich um einen Gewerbe Mietraum, den ich im April 2010 angemietet habe.
Ich benutze den Mietraum für den Zweck des Friseurs.
Ich hatte schon öfters Probleme mit Den Heizungen, waren aber nicht gravierend schlimm.
Im April 2015 läuft mein mietvertrag ab. Ich habe rechtzeitig gekündigt, dämlich gerade mal 2 Häuser nebenan einen viel günstigeren Salon gefunden und angemietet habe, in dem ich meine Tätigkeit als Friseur ab 1.Mai weiter führen werde.
Nun,
Seit 17.November funktionierten im Salon die Heizungen nicht.
Zumindest nicht ganz. Sie wurden heiß, kühlten dann wieder ab . Dies Reichte nicht, um den Salon auf eine angenehme Temparatur auf zu heizen.

Am 01.12 Schrieb ich dem Vermieter eine E-Mail und zeitgleich auch ( damit ich offiziellen Nachweis habe ) per Post als EinwurfEinschreiben,
Mit dem Hinweis, dass die Heizungen kaum funktionieren, es sehr kalt ist und dass er sich bitte sofort drum kümmern soll da sich Kunden beschweren.

Am 03.12 kam eine Firma um zu schauen ob die Heizungen funktionieren.
Es Waren 12 Kunden im Salon während die Firma kam.
Der Herr sagte, die Heizung funktioniert somit kann er sich um nichts kümmern, teilt dies dem Vermieter telefonisch mit und Ging nach 10 Minuten wieder.

Ich schrieb direkt danach dem Vermieter wieder eine email und EinwurfEinschreiben,
Dass die Firma zwar da war, aber keine Lösung gefunden werden konnte, bzw die Firma länger hätte bleiben können um zu sehen, dass die Heizung sich auch bald wieder abschaltet und abkühlt.
Ich fügte auch noch hinzu, dass es unerträglich kalt sei und unsere Kunden sich weiterhin beschweren, oder sogar wieder aus dem Salon gingen.
Ab dem Zeitpunkt habe ich jeden Kunden folgendes unterschreiben lassen:

Hiermit bestätige ich, ____________________________ dass am _____________________
Die Tempatatur in dem Friseursalon XXXXX, StrasseXXXX OrtXXX
Unerträglich und unzumutbar waren. Ich habe mich sehr unwohl gefühlt und fror!
Ich bin auch bereit, in einem Streitfall auszusagen .
Datum der Unterschrift : _______________
Aktuelle Salonemparatur zum Zeitpunkt der Unterschrift : ____
Unterschrift: _______________________


Am 10.12!!!!!! Kam erst der Vermieter abends, nach dem ich ihn telefonisch dazu aufgefordert habe endlich Etwas zu unternehmen und wenigstens Heizlüfter zu bringen in den Salon und brachte die Heizlüfter, und versuchte der Situation zu entgehen in dem er immer wieder betonte, dass ab sofort die Heizlüfter für eine ordentliche Temparatur sorgen werden,
Nahm die Tatsache dass 10 Tage lang alle Kunden die anwesend waren froren nicht all so ernst.

Ich zeigte ihm die Unterschriften ( bis dahin waren schon 133!!) und ihm die Fotos der temparaturanzeigen da die Temparaturen im Salon zwischen 11 und 15 Grad waren.
Höher als 15 Grad würde es nie! Sie können sich also vorstellen, wie kalt es war und wie schlimm es für Kundinnen nach dem Haare waschen war.

Nun denn.
Ich schrieb ihm 10 Minuten bevor er da war eine email und EinwurfEinschreiben , dass ich nun die Miete um 100% mindere da ich erheblichen Schaden zu tragen hatte, und dies mehr als angemessen empfinde.
Ich gab jedem Kunden der unterschrieben hat einen Rabatt von 3 € als Entschuldigung für die Kälte. Auch dies schrieb ich dem Vermieter und erhob schadensanspruch.
Nun folgende Fragen :

Kann der Vermieter, wenn er nicht damit einverstanden ist, die Miete für Januar anmahnen oder mit Kündigungen drohen oder bleibt die Miete Januar solange offen bis eine außergerichtliche oder gerichtliche Entscheidung getroffen wurde?
Ich gehe davon aus, dass der Vermieter nicht mit der Minderung einverstanden sein wird und desshalb direkt am 3. Januar die volle Miete
(ÜBRIGENS 3000€ ) anmahnen wird.

Muss ich mir Sorgen um eine sofortige Kündigung machen wenn er mit der mietminderung nicht einverstanden ist und den vollen mietbetrag anmahnt?

Sind 100% Minderung überhaupt wirklich angemessen , dafür dass ich 10 Tage lang meine Selbständigkeit nicht richtig ausführen konnte, meine Angestellte sich krank schreiben lies wegen Erkältung desshalb, und 133 Kunden sogar vor Gericht aussagen würden, dass es zwischen 11 bis 15 Grad war und dies unzumutbar ist? Ist auch mein Schadensersatz Real? ( 3 € pro nachweislichen Kunden)

Wie sollte ich vorgehen, wenn der Vermieter am 03. Januar eine Mahnung zusendet?

Der Vermieter schrieb mir am 17. Januar nur einen Brief, mit dem Hinweis, dass er einer einseitigen Kürzung der Miete ohne vorheriger Klärung beidseitiger Absprache ablehnt .

Ich hoffe sie können mir da weiter helfen
20.12.2014 | 00:14

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Eine im Winter nicht funktionierende Heizung ist nicht akzeptabel.
Sie müssen Ihren Vermieter nochmals auffordern, in einer kurzen Frist, hier halte ich 2 Werktage für ausreichend, die Heizung instand setzen zu lassen, damit die zu fordernde Raumtemperatur von 21° C erreicht wird (ich gehe davon aus, dass diese Temperatur üblicherweise bisher bei Ihnen auch erreicht worden ist), und teilen Sie dem Vermieter gleichzeitig mit, dass Sie bei fruchtlosem Verstreichenlassen die Miete um 60 % mindern und auf seine Kosten einen Heizungsmonteur beauftragen werden. Übergeben Sie dieses Schreiben am besten persönlich mit einem Zeugen.
Eine Minderung von 100 % halte ich nicht für angemessen, da sie ja nicht vollständig an der Durchführung Ihres Betriebs gehindert sind.

Sollten Sie sich Sorgen machen, dass Ihnen die geminderte Miete angemahnt wird oder dass Ihnen gar eine Kündigung wg. Zahlungsverzugs bevor steht, so sollten Sie den geminderten und einbehaltenen Betrag der Miete an den Vermieter „unter Vorbehalt" (im Verwendungszweck eintragen) bezahlen. Dann besteht rechtlich gesehen kein Zahlungsrückstand, und Mahnung oder Kündigung sind nicht mehr möglich. Allerdings müssen Sie nach Erledigung dann den geminderten Betrag heraus fordern.

Zu Ihren Fragen im einzelnen:

1. Kann der Vermieter, wenn er nicht damit einverstanden ist, die Miete für Januar anmahnen oder mit Kündigungen drohen oder bleibt die Miete Januar solange offen bis eine außergerichtliche oder gerichtliche Entscheidung getroffen wurde?

Ja, das kann er natürlich. Angesichts der Situation in Ihrem Betrieb sollten Sie sich hiervon aber nicht einschüchtern lassen.

2. Muss ich mir Sorgen um eine sofortige Kündigung machen wenn er mit der mietminderung nicht einverstanden ist und den vollen mietbetrag anmahnt?

Es ist denkbar, dass der Vermieter eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausspricht, und zwar bei einer Minderung von 50 % nach zwei Monaten. Da er aber selber nicht vertragstreu ist, und nach all der Zeit immer noch keine angemessene Raumtemperatur gewährleistet, wird er mit Abmahnungen oder Kündigung nicht erfolgreich sein.

3. Sind 100% Minderung überhaupt wirklich angemessen?

Wie bereits dargelegt, kommt eine 100 %-ige Minderung nur in Betracht, wenn der Gewerberaum überhaut nicht genutzt werden konnte. Nach Ihren Angaben haben Sie aber ja mindestens 133 Kunden bedienen können. Ich empfehle nach Prüfung der Rechtsprechung und auf der Basis meiner Erfahrung daher eine Minderung 60 %.

4. Wie sollte ich vorgehen, wenn der Vermieter am 03. Januar eine Mahnung zusendet?

Der Mahnung sogleich widersprechen und auf Ihr Schreiben mit der Fristsetzung verweisen.


Da sie nur noch eine kurze Restmietzeit haben, müssen Sie sich keine große Sorge machen. Selbst wenn Sie eine fristlose Kündigung erhalten sollten, so kann nichts Einschneidendes mehr in diesen verbliebenen vier Monaten passieren. Und nach Ihren Angaben wäre die Kündigung ohnehin unbegründet. Im übrigen kann man Sie für Ihren bisher umsichtigen Umgang mit der Notsituation nur beglückwünschen. Sie haben für Zeugen gesorgt und die Temperaturen dokumentiert.

Sollten Sie im weiteren Verlauf der Angelegenheit anwaltliche Hilfe Benötigen, können Sie sich natürlich gerne an meine Kanzlei wenden.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Abschließend darf ich Sie noch auf die Bewertungsfunktion hinweisen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Jürgen Nelsen

Nachfrage vom Fragesteller 21.12.2014 | 16:57

Danke erstmal für Ihre Antworten. Ich habe mich wohl etwas undeutlich ausgedrückt. Die Heizungen funktionieren wieder, es geht also nur um einen Schaden für 11 Tage . Dennoch ist der Schaden erheblich hoch gewesen und viele Kundenbeschwerden häuften sich.
Ich habe wie erwähnt 133 Kundenunterschriften , Bestätigung von Mietern der oberen Wohnungen die den Heizungsaufall auch bestätigen, aber selbst untätig waren und dies dem Vermieter nicht mitteilten.

Ich habe dem Vermieter nun geschrieben dass ich für die Zeit 60% mindere und nur 40% der Miete überweisen werde.
Sollte er nun widersprechen, kann der Betrag so lange offen stehen bis eine Einigung gefunden wurde?

Da die Mietzeit im April endet, schreiben Sie, dass selbst bei einer fristlosen Kündigung nicht gravierendes mehr passieren kann. Was bedeutet dies genau.?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.12.2014 | 21:38

Ja, der Betrag kann offen bleiben. Bei einer berechtigten Minderung steht der Betrag ja ohnehin Ihnen zu.

Da Ihre Minderung vergleichsweise gering ist, kommt eine Kündigung wegen des einbehaltenen Betrags unter keinen Umständen in Betracht.

Bewertung des Fragestellers 22.12.2014 | 22:08


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