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Gewerberaum soll aus Kostengründen nicht saniert werden


01.12.2014 13:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo,

ich betreibe seit mehreren Jahren ein Einzelhandelsgeschäft und seit kurzer Zeit ist diesem ein Onlineversand angeschlossen. Für die Ausübung dieser Tätigkeit habe ich Geschäftsräume gemietet: ein ca. 70qm großes Ladengeschäft (2/3 Verkaufsfläche, Werkstatt und Lagerfläche) und ein ca. 50qm großes Lager, das sich direkt neben dem Geschäft befindet und unmittelbar im hinteren Bereich durch zwei Türen mit diesem verbunden ist.
Der hintere Bereich des Ladengschäftes, in dem sich Werkstatt und Lager befinden, sowie der überwiegende Teil des Lagers befinden sich in einer Art Anbau des Hauses. Diese Bereiche sind eingeschossig und das Flachdach der Bereiche ist mit Teerpappe eingedeckt. In den vergangenen Jahren hat es immer mal wieder an verschiedenen Stellen durchgeregnet, was der Hausverwaltungsgesellschaft natürlich mitgeteilt wurde, die kleinere Reparaturmassnahmen vornehmen lies, die jedoch nie längerfristig von Erfolg gekrönt waren. Im Juli wurde der Verwaltung wieder mitgeteilt, dass es nun wieder an verschiedenen stellen durchregnet. Zur durchfeuchteten Decke, an der sich im Lager auch großflächig der Putz gelöst hat, kamen nun auch noch beschädigte Einrichtung, Ware und Schimmelpilzbefall der nassen Decke hinzu. Daraufhin wurde die Miete des Objektes in beiderseitigem Einverständnis gemindert und Abhilfe versprochen. Nun stellt sich aber heraus, dass die Substanz mittlerweile so geschädigt ist, dass die Sanierung des Lagers und des hinteren Teiles des Ladengeschäftes sehr kostspielig werden würde. Der Vermieter will daher aus wirtschftlichen Gründen diesen Bereich abreissen lassen und ort Parkplätze anlegen, da er dadurch finanziell "besser fährt". Für mich würde diese räumliche Einschränkung bedeuten, dass mein sehr gut gehender Online-Handel nicht mehr ausgeführt werden kann und auch das gut eingeführte und etablierte Ladengschäft umziehen müsste. Außerdem sind sowohl im Lager, als auch im Laden Regale passgenau verbaut worden, die so nur bedingt weiter verwendet werden können.

Nun stellen sich für mich einige Fragen:
Darf der Vermieter die Sanierung der gewerblich genutzen Objekte ablehnen ohne mir entsprechenden 'Ersatz zu bieten?
Kann ich aus diesem Grunde gekündigt werden?
Kann ich entstehende Umzugskosten und umzugsbedingte Umsatzausfälle geltend machen?
Kann ich überhaupt eine Entschädigung fordern und wenn ja in welchem Rahmen bewegt sich solch eine Forderung?

Vielen Dank und Viele Grüße



Einsatz editiert am 01.12.2014 13:28:26
Sehr geehrter Fragesteller,

Vielen Dank für Ihre Anfrage.

Aufgrund Ihrer Sachverhaltsangaben gehe ich zunächst davon aus, dass Ihrem Mietverhältnis ein unbefristeter Vertrag zu Grunde liegt. Dementsprechend möchte ich Ihre Anfrage wie folgt beantworten:

1. Darf der Vermieter die Sanierung der gewerblich genutzten Objekte ablehnen ohne mir entsprechenden 'Ersatz zu bieten?

Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der angemieteten Räume zu gewährleisten. Demnach ist der Vermieter in der Regel auch für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes verantwortlich. Eine Pflicht entsprechenden Ersatz anzubieten, trifft den Vermieter hingegen nicht.

2. Kann ich aus diesem Grunde gekündigt werden?

Ein Gewerbemietvertrag kann grundsätzlich ohne Angabe von Kündigungsgründen gekündigt werden.

Wenn der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurde, so ist er ordentlich kündbar. Eine ordentliche Kündigung wäre dann nach § 580a BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs, also mit einer Frist von 6 Monaten, zulässig. Im Mietvertrag können jedoch auch kürzere oder längere Fristen vereinbart sein.

Wurde der Mietvertrag dagegen für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen, käme nur eine fristlose Kündigung oder ein Sonderkündigungsrecht zur vorzeitigen Auflösung des Mietverhältnisses in Betracht.


3. Kann ich entstehende Umzugskosten und umzugsbedingte Umsatzausfälle geltend machen?
4. Kann ich überhaupt eine Entschädigung fordern und wenn ja in welchem Rahmen bewegt sich solch eine Forderung?

Bei einer wirksamen ordentlichen Kündigung des Vermieters könnten Sie keine damit verbundenen Kosten geltend machen. Ihnen verblieben dann nur die Mängelrechte.

Wenn aber das Mietverhältnis infolge eines Mangels vom Mieter außerordentlich gekündigt wird, ist ihm hingegen der sogenannte Kündigungsfolgeschaden zu ersetzen. Grundsätzlich können dann Kosten für die Ersatzraummiete, Kosten für die einstweilige Unterbringung des Mobiliars, Umzugskosten, Maklerkosten und Kosten für eine höhere Miete ersatzfähig sein. Auch der entgangene Verdienst im Zusammenhang mit der Suche nach neuen Räumen und wegen des Umzugs wird von den Folgekosten einer solchen Kündigung erfasst.

Insofern wäre zu prüfen, ob vielleicht Ihrerseits eine außerordentliche Kündigung in Betracht kommt. Es tut mir leid, dass ich Ihnen keine positivere Antwort übermitteln kann.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.

Ohne die Einsicht in den Vertragstext kann mithin keine abschließende rechtliche Beurteilung des Falles stattfinden.

Ich hoffe Ihnen, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, einen ersten rechtlichen Überblick verschafft zu haben.

Ich bin gerne bereit, Ihre Interessen im Rahmen eines ordentlichen Mandatsverhältnisses zu vertreten. Dank Email, Fax und Telefon stellt auch die Vertretung über größere Entfernung kein Problem dar. Um meine Kontaktdaten einsehen zu können, Klicken Sie bitte auf mein Profilbild.


Mit freundlichen Grüßen

Robert Harzewski, Rechtsanwalt

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