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Gewerbemietvertrag-rückwirkende Mieterhöhung nach verbraucherindex


| 13.12.2009 12:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Hier der genaue Wortlaut des Vertrages, anschließend die Fragen!
§2 Das Mietverhältnis beginnt am 15.01.1999. Der Mietvertrag wird auf die Dauer von 10 Jahren fest abgeschlossen. Er verlängert sich nach Ablauf dieser Mietzeit um jeweils 1 Jahr, wenn er nicht spät. 6 Monate vor Ablauf des Kalenderjahres gekündigt wird.
§2/4Der Mieter hat das Recht, des Mietverhältnis durch einseitige Erklärung gegenüber Vermieter einmal um 5 Jahre zu verlängern.
§6 Mietzins:
Ändert sich innerhalb der Vertragslaufzeit der vom stat. Bundesamt Wiesb. ermittelte Lebenshaltungskostenindex für einen 4-Personen-Arbeitnehmerhaushalt mit mittlerem Einkommen und alleinverd. Haushaltvorstand(Basisjahr 1985=100%) um mehr als 10%, so findet eine Änderung des Mietzinses in Höhe von der Änderung des Lebenshaltungskostenindex statt.
Jeweils ab dem Zeitpunkt tatsächlich erfolgter Mietpreisänderung findet erneut eine Mietpreisänderung in Höhe der Indexänderung statt, wenn sich der vorbezeichnete Lebenshalt.-index des Monats, in dem die letzte Mietpreisänderung tatsächlich erfolgte, um mehr als 10% verändert hat.
Einer schriftlichen Geltungmachung durch einer der beiden Vetragsparteien bedarf es nicht. Grundlage zur Errechnung der Mietpreisänderung ist jeweils der in §3 vereinbarte Mietzins(830Euro ohne Nebenkosten).
Diese Wertsicherungsklausel bedarf der Genehmigung nach §3 Währungsgesetz. Jede der Vertragsparteien ist berechtigt die entsprechende Genehmigung einzuholen.

Nach meinen Recherchen bei "destatic.de" ist der Schwellenwert 10% im Juli 2005 überschritten worden.
Bis heute (von 1999 an) beträgt die Steigerung ca. 17%.
Ob eine Genehmigung(Wertsicherungsklausel) vom Vermieter eingeholt wurde, weiß ich nicht.
Es wurde bis heute keine Mietanpassung vorgenommen.
Da ich ein Gespräch am kommenden Mittwoch mit dem Vermieter habe, befürchte ich, daß darauf die Sprache kommt!
Frage : Kann der Vermieter rückwirkend eine Mieterhöhung verlangen, und ab wann? evtl. in welcher Höhe?
Liegt hier evtl. Verwirkung vor? evtl. Verjährung?
Bei einem Rechtstreit: wie gut sind meine chancen?
Ich kenne mich leider überhaupt nicht aus damit!!
Herzlichen Dank im voraus
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Eine Erhöhung kommt allenfalls ab dem Jahr 2006 in Betracht. Die Verjährungsfrist beträgt hier drei Jahre, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist (31.12.2006).

Die Verwirkung eines Anspruchs kommt dann in Betracht, wenn dieser über einen längeren Zeitraum nicht geltend gemacht wird und bei der anderen Vertragspartei das Vertrauen hervorgerufen wird, dass auf den Anspruch dauerhaft verzichtet wird.
Dies könnte in Ihrem Fall Platz greifen, da der Vermieter eine Mieterhöhung bisher nicht geltend gemacht hat.

Bis zum 31.12.1998 mussten Wertsicherungsklauseln von der Deutschen Bundesbank bzw. den Landeszentralbanken nach § 3 Währungsgesetz genehmigt werden.

Seit dem 01. Januar 1999 wird das Preisangaben- und Preisklauselgesetz und die Preisklauselverordnung angewendet.
Nach den genannten Gesetzen sind Wertsicherungsklauseln in Gewerberaummietverträgen grundsätzlich ohne Genehmigung unzulässig.

Aus § 4 Preisklauselverordnung (PrKV) ergibt sich aber eine Genehmigungsfiktion:

"(1) Preisklauseln in Miet- und Pachtverträgen über Gebäude oder Räume, soweit es sich nicht um Mietverträge über Wohnraum handelt, gelten als genehmigt, wenn

1. die Entwicklung des Miet- und Pachtzinses

a) durch die Änderung eines von dem Statistischen Bundesamt oder einem Statistischen Landesamt ermittelten Preisindexes für die Gesamtlebenshaltung oder eines vom Statistischen Amt der Europäischen Gemeinschaft ermittelten Verbraucherpreisindexes,

b) durch die Änderung der künftigen Einzel- oder Durchschnittsentwicklung der Preise oder Werte für Güter oder Leistungen, die der Schuldner in seinem Betrieb erzeugt, veräußert oder erbringt oder

c) durch die künftige Einzel- oder Durchschnittsentwicklung des Preises oder des Wertes von Grundstücken, wenn sich das Schuldverhältnis auf die land- und forstwirtschaftliche Nutzung beschränkt,

bestimmt werden soll und

2. der Vermieter oder Verpächter für die Dauer von mindestens zehn Jahren auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet oder der Mieter oder Pächter das Recht hat, die Vertragsdauer auf mindestens zehn Jahre zu verlängern.

(2) Für Mietanpassungsvereinbarungen in Verträgen über Wohnraum gilt § 557b des Bürgerlichen Gesetzbuchs."

Die Voraussetzungen der Genehmigungsfiktion nach § 4 PrKV liegen indes vor, weil vertraglich 10 Jahre Laufzeit und weitere 5 Jahre Verlängerungsoption für den Mieter vereinbart worden ist.

Im Zweifel können Sie das Bundesamt für Wirtschaft und Aufuhrkontrollte (BAFA) um Überprüfung der Klausel bitten.

Da der Vermieter aber in den vergangenen Jahre keine Mieterhöhungsansprüche geltend gemacht hat, ist nach meiner Rechtsauffassung hier von einer Verwirkung auszugehen.
Das bedeutet aber nicht, dass die Wertsicherungsklausel insgesamt nicht mehr gültig wäre.
Der Vermieter könnte die Mieterhöhung für die Zukunft verlangen, so dass die Verwirkung lediglich den Nachzahlungsanspruch des Vermieters ausschließt.

Abschließend empfehle ich Ihnen, sich durch einen Kollegen vertreten zu lassen, damit Ihre Interessen auch sachgerecht geltend gemacht werden.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Die moderne Kommunikation ermöglicht insoweit auch die Überbrückung größerer Entfernungen.


Nachfrage vom Fragesteller 13.12.2009 | 14:19

Der Mietvertrag wurde am 18.12.1998 unterschrieben und der Mietbeginn aufgrund Umbaumaßnahmen auf den 15.Jan. 1999 festgeschrieben. Sollte keine Genehmigung vorliegen, was dann?
Eine Mieterhöhung für die Zukunft ist in meinen Augen o.k. Daher denke ich, daß ich bei rückwirkender Mietforderung sicher einen Anwalt einschalten werde.
Ansonsten sehr gute Antworten! Herzlichen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.12.2009 | 14:54

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Ihre Wertsicherungsklausel gilt aufgrund des § 4 PrKV als genehmigt, so dass von keiner Seite eine Genehmigung zu beantragen ist.



Mit freundlichen Grüßen
RA K. Roth

Bewertung des Fragestellers 13.12.2009 | 15:07


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