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Gewerbemietvertrag: keine Genehmigung für die Nutzung als Pension


23.12.2010 17:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Hallo,

ich habe auf eine Anzeige " Vermietung einer Pension " hin kontakt mit dem Vermieter Kontakt aufgenommen. Ein bereits als Pension genutztes Gebäude war zum 1.1.2010 zu übergeben. Von aussen nicht sichbar nicht direkt erkennbar. Mit ca. 20 Betten und 8 vermietbaren Räumen hat der Vormieter über seine Kfz-Zulassungstelle weitestensgehend an seine ausländischen Kunden zur Übernachtung vermietet. Beim Gespräch mit dem Vermieter wie auch dem Vormieter haben beide mit Nachdruck bestätigt das eine Nutzung als Pension erlaubt ist. So steht auch im Mietvertrag als Gewerbe Pension drinnen. Der Vormieter hat eine Ablöse in Höhe von 2500€ von mir für das Inventar bekommen. Der Vermieter eine Kaution in Höhe von 4500€. Beim Bauaufsichtsamt habe ich, wenn auch schwer erfahren, das eine Nutzung für dieses Gebäude Pension nicht gibt und es als Bürofläche ausgewiesen ist.
1. Ich möchte aus dem Mietvertrag zurücktreten, da mir dieser Umstand nicht bekannt war und von Verantwortlichen ( Vermieter, Vormieter )nicht mitgeteilt wurde.
2. Ferner möchte ich meine Kaution und die Ablöse zurückhaben. Der Vormieter sagt zwar mündlich, dass eine Zulassung als Pension gegeben ist, da er personalien von seinen Gästen und Rechnungen hat. Versucht sich herauszureden und verweist inderekt auf den Eigentümer, dass er dafür verantwortlich ist.
3. Der Vormieter hat, obwohl mein Mietvertrag zum 1.1.2010 beginnt mir Schlüssel übergeben, weil die Ablöse bezahlt wurde. Wie soll ich vorgehen.




23.12.2010 | 19:24

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Wenn ich Sie richtig verstanden habe, möchten Sie selbst den angemieteten Gewerberaum weiter als Pension nutzen, haben aber erst nachträglich von dritter Seite erfahren, dass es für eine solche Nutzung keine Genehmigung gibt.

Sie sind meiner Einschätzung nach hinsichtlich einzelner Eigenschaften des Mietobjekts arglistig durch den Vermieter getäuscht worden. Dem Vermieter muss klar sein, ob es für das Mietobjekt eine behördliche Genehmigung für die Nutzung als Pension gibt oder nicht. Insofern gehe ich zunächst davon aus, dass Sie hier bewusst getäuscht worden sind, um Sie zum Abschluss des Mietvertrags zu bewegen.

Zu prüfen wäre also die Anfechtung des Mietvertrags wegen arglistiger Täuschung. Eine arglistige Täuschung wäre dann gegeben, wenn eine Partei (Sie als Mieter) durch die andere Partei (Vermieter) über wesentliche Umstände getäuscht wurde. Da Sie den Mietvertrag vor dem Hintergrund der Zusicherung abgeschlossen haben, dass eine Genehmigung für die Nutzung als Pension vorhanden sei und nun mangels Genehmigung das Mietobjekt ja gar nicht für den angedachten Zweck nutzen können, dürften hier wesentliche Umstände vorliegen.

Maßgeblich ist für Sie § 123 BGB:

§ 123
Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung

(1) Wer zur Abgabe einer Willenserklärung durch arglistige Täuschung oder widerrechtlich durch Drohung bestimmt worden ist, kann die Erklärung anfechten.

(2) Hat ein Dritter die Täuschung verübt, so ist eine Erklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben war, nur dann anfechtbar, wenn dieser die Täuschung kannte oder kennen musste. Soweit ein anderer als derjenige, welchem gegenüber die Erklärung abzugeben war, aus der Erklärung unmittelbar ein Recht erworben hat, ist die Erklärung ihm gegenüber anfechtbar, wenn er die Täuschung kannte oder kennen musste.

http://www.frag-einen-anwalt.de/redirect.asp?location=http://dejure.org/gesetze/BGB/123.html

Durch Anfechtung des Mietvertrags wird dieser ex tunc, also von Anfang an, nichtig. Sie haben in diesem Anfall Anspruch auf Rückzahlung der Kaution und müssen natürlich auch keine Miete bezahlen, denn der Mietvertrag wird rückabgewickelt.

Da ich zum einen davon ausgehe, dass der Vermieter vermutlich nicht freiwillig der Anfechtung stattgeben wird und zum anderen der Sachverhalt für Sie auch eine enorme wirtschaftliche Bedeutung haben dürfte, rate ich Ihnen dringlich, sich an einen Rechtsanwalt vor Ort zu wenden. Ohne Rechtsbeistand werden Sie vermutlich wenig Chancen auf Erfolg haben. Sollte es hier zu einem Gerichtsverfahren kommen, welches Sie gewinnen, sind die gesetzlichen Anwaltskosten, die Ihnen entstanden sind, auch durch den Beklagten zu tragen.

Ob und welchen Anspruch Sie gegen den Vormieter haben, hängt davon ab, ob diesem bekannt war, dass es eine Genehmigung als Pension überhaupt nicht gibt. Sofern dieser gewusst hat, dass eine solche Genehmigung nicht existiert, sind Sie natürlich auch durch den Vormieter arglistig getäuscht worden und haben einen Anspruch auf die Rückzahlung des Betrages, welcher für die Übernahme des Inventars gezahlt worden ist. Fraglich ist natürlich auch hier, ob Sie diesen Anspruch ohne Rechtsbeistand werden durchsetzen können. Sollte dieser nicht gewusst haben, dass die erforderliche Genehmigung nicht existiert, liegt, was den Vormieter angeht, auch keine arglistige Täuschung vor. In diesem Fall hätten Sie meiner Einschätzung nach einen Anspruch gegen den Vermieter auf Schadensersatz, was die 2500 Euro angeht.

Ich rate Ihnen zu folgendem Vorgehen:

1. Nehmen Sie zunächst noch einmal schnellstmöglich Kontakt zu dem Vermieter auf und erklären Sie die Anfechtung des Mietvertrags wegen arglistiger Täuschung und Ihre fristlose Kündigung des Mietvertrags aus wichtigem Grund. Machen Sie deutlich, dass Sie dementsprechend auch keine Miete zahlen werden und dass Sie ihm die Schlüssel schnellstmöglich zurückgeben möchten. Fordern Sie auch die sofortige Rückzahlung der Kaution. Sie sollten dem Vermieter hierzu eine angemessene Frist setzen. Realistisch erscheinen mir maximal 10 Werktage. Kündigen Sie auch an, dass Sie gewillt sind den Rechtsweg zu bestreiten, sofern eine gütliche Einigung nicht möglich ist. Vielleicht reicht schon dieser Hinweis aus, um den Vermieter hier zum Einlenken zu bewegen.
2. Sollte der Vermieter nicht darauf reagieren, werden Sie einen Rechtsanwalt mit der Wahrung Ihrer Interessen beauftragen müssen. Ich rate Ihnen nochmals dringlich dazu, denn meiner Einschätzung nach dürfte hier nicht unbedingt davon auszugehen sein, dass Sie ohne Rechtsbeistand erfolgreich gegen Ver- und Vormieter vorgehen können. Der Berufskollege wird dann auch nochmals genauer prüfen, welcher Anspruch konkret gegen den Vormieter bestehen könnte. Mangels Kenntnis der genauen Hintergründe kann dies hier nicht seriös vorausgesagt werden.
3. In Betracht käme eventuell auch eine Strafanzeige wegen Betrugs. Dies müsste aber nochmals durch einen Kollegen vor Ort genauer geprüft werden, denn hierzu müsste klar sein, wer wann wie und warum gewusst hat, ob erforderliche Genehmigungen vorliegen oder nicht. Eine Strafanzeige allein wird Ihnen aber natürlich nicht Ihr Geld zurückbringen, denn Sie müssen ja den zivilrechtlichen Weg beschreiten.

Abschließend weise ich Sie darauf hin, dass im Rahmen dieser Plattform nur eine erste Einschätzung des Sachverhalts, basierend auf Ihren Angaben, möglich ist. Eine Beratung durch einen Anwalt vor Ort kann und will durch diese Plattform nicht ersetzt werden. Sollten bei der Darstellung des Sachverhalts wichtige Informationen hinzugefügt, weggelassen oder unklar dargestellt worden sein, kann die rechtliche Beurteilung völlig anders aussehen.

Bei eventuellen Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Ich wünsche Ihnen alles Gute!

Thomas Zimmlinghaus
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 23.12.2010 | 22:44

Bedanke mich für die Antwort.

Der Vermieter ist in Urlaub gegangen. Er kommt erst ca. zum 06.01.2010. Wie mache ich das mit der Übergabe der Schlüssel am besten? Ich habe den Vormieter aufgefordert meine Ablöse zurückzugeben und es zurückzunehmen. Gehen sie davon aus er macht es nicht. Er hat noch Kusstoffenster die er zum 05.01.2010 abholen wollte. Ich befürchte er hat auch Schlüssel behalten um im Ernstfall die Fenster abzuholen. Ferner hat er einige Dauermieter, die er abkassiert hat und drinnen sind. Wie gehe jetzt am besten vor?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.12.2010 | 01:35

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfrage möchte ich wie folgt beantworten:

1. Sofern der Vermieter glaubhaft darlegen kann, dass er nichts von der fehlenden Genehmigung wusste, käme eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nicht in Betracht. Sie hätten aber meiner Meinung nach trotzdem ein außerordentliches Kündigungsrecht - denn Sie können ja, auch wenn der Vermieter angeblich nichts davon wusste, das angemietete Objekt nicht wie von Ihnen angedacht nutzen. Ich gehe aber wie bereits erwähnt nicht davon aus, dass Sie ein außerordentliches Kündigungsrecht ohne die Hilfe eines Rechtsanwalts nicht werden durchsetzen können. Deswegen sei Ihnen nochmals dringend angeraten, sich sofort an einen Rechtsanwalt zu wenden, wenn ein Gespräch mit dem Vermieter zu keiner gütlichen Einigung führt. Meiner Einschätzung nach ist aber davon auszugehen, dass zumindest einer der beteiligten Personen, entweder Vermieter oder Vormieter, von der fehlenden Genehmigung wusste. Der Vormieter kann sich natürlich auch nicht darauf berufen, dass er Adressen von seinen Gästen habe- dies ersetzt in keinem Fall eine behördliche Genehmigung für das Betreiben einer Pension. Es wird aber im Rahmen dieser Plattform nicht zu klären sein, wer was warum zu welchem Zeitpunkt wusste oder nicht wusste. Hier muss ein Rechtsanwalt die vorliegenden Verträge prüfen und Kontakt mit der zuständigen Behörde aufnehmen. Es wird ja festzustellen sein, ob jemals ein Antrag auf Erteilung einer Genehmigung zum Betreiben einer Pension gestellt worden ist oder nicht. Gut ist in Ihrem Falle, dass ja sogar im Mietvertrag die Pension erwähnt worden ist. Dies spricht dafür, dass hier eine arglistige Täuschung vorliegt- auch wenn zum jetzigen Zeitunkt ohne Einsicht in alle notwendigen Unterlagen nicht geklärt werden kann, von wem die arglistige Täuschung ausging und wer sich somit auch gegebenenfalls des Betrugs strafbar gemacht hat.

2. Ich gehe zunächst nach wie vor von einer arglistigen Täuschung durch den Vermieter aus, denn es erscheint sehr unrealistisch, dass dieser nicht gewusst haben soll, dass es für die in den von ihm vermieteten Räumlichkeiten betriebene Pension keine behördliche Genehmigung gab. Die Frist für die Anfechtung des Mietverhältnisses wegen arglistiger Täuschung beträgt ein Jahr. Somit ist es auch zunächst irrelevant, dass der Vermieter zur Zeit im Urlaub ist. Natürlich wäre es sinnvoll, diese Zeit zu nutzen und sich bereits mit einem Rechtsanwalt in Verbindung zu setzen. Für den Sachverhalt ist es aber keinesfalls entscheidend, dass der Vermieter bis zum 6. Januar in Urlaub und damit nicht erreichbar ist. Es erscheint ratsam, die Schlüssel nun auch bis zu dessen Rückkehr aus dem Urlaub zu behalten und ihm diese dann möglichst in Gegenwart von Zeugen- dies kann natürlich auch ein Rechtsanwalt sein- zurückzugeben, gekoppelt an die natürlich auch schriftliche Erklärung der Anfechtung des Mietvertrags wegen arglistiger Täuschung und der fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund.

3. Die Rolle der Kunststofffenster in diesem Fall sind mir nicht ganz klar. Selbiges gilt für eventuelle "Dauermieter". Sofern diese Fenster nicht Bestandteil des Mietvertrages geworden sind, dürften diese für den Sachverhalt keine Rolle spielen. Was zukünftig mit den "Dauermietern" geschehen soll, lässt sich im Rahmen dieser Erstberatung nicht abschließend klären, denn dazu müsste man auch die Verträge, die der Vormieter mit diesen Personen abgeschlossen hat, einsehen können. Das Zurückhalten von Schlüsseln ist rechtlich nicht erlaubt- dies sollten Sie dem Vormieter mitteilen, wenn Sie den Verdacht haben, dass dieser noch Schlüssel besitzt, die er hätte an den Vermieter oder Sie zurückgeben müssen.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben und rate Ihnen nochmals dringlich, sich möglichst schnell an einen Rechtsanwalt vor Ort zu wenden, der die abgeschlossenen und vorherigen Verträge prüfen und Kontakt zur zuständigen Behörde aufnehmen wird. Dies alles wird notwendig sein, um den Sachverhalt abschließend klären zu können.

Ich wünsche Ihnen alles Gute!

Thomas Zimmlinghaus
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