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Gewerbemietvertrag - Optionsrecht stillschweigend ausgeübt?


| 13.11.2008 13:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ingo Bordasch



Zum 1.3.2001 habe ich für mein Unternehmen einen Gewerbemietvertrag für Büroräume abgeschlossen. Der Mietvertrag wurde für 5 Jahre, also bis 1.3.2006 abgeschlossen. Ergänzend zum Mietvertrag wurde in einem separaten Schriftstück eine Option auf weitere 5 Jahre vereinbart. Der genaue Wortlaut:

----- 8< -----

Dem Mieter wird nach Ablauf der 1. Mietzeit von 5 Jahren eine Option auf Verlängerung des Mietverhältnisses um 1 mal 5 Jahre eingeräumt. Die Miethöhe für den Optionszeitraum wird im gegenseitigen Einvernehmen festgelegt.

Andere Paragraphen des Mietvertrages bleiben hiervon unberührt.

(Unterschriften ...)

----- 8< -----

Nun hat sich die Gelegenheit ergeben, neue Büroräume zu beziehen (anderer Vermieter), daher nöchte ich die derzeit genutzten Räume im Frühjahr 2009 verlassen (ursprünglicher Wunschtermin war der 1.1.2009, hat sich inzwischen jedoch verschoben). Die ganzen Jahre über haben sich weder mein Vermieter noch ich mich mit den Bestimmungen im Mietvertrag befasst, so war uns beiden auch das eigentliche Ende der ersten Mietzeit nicht gegenwärtig. Die vereinbarte Option auf 5 Jahre Verlängerung wurde von mir niemals ausdrücklich in Anspruch genommen - weder schriftlich noch mündlich - und es gab weder ein Gespräch hierüber, noch haben die in der Optionsvereinbarung angekündigten Mietzinsverhandlungen stattgefunden.

Ende September, als sich der mögliche Umzug konkretisierte, habe ich dann den Mietvertrag (erstmals wieder) studiert und wurde nicht wirklich schlau, in welchem Zustand sich das Mietverhältnis nun eigentlich befindet. Aufgrund urlaubsbedingter Abwesenheit den ganzen Oktober über habe ich meinen Vermieter daraufhin sofort telefonisch kontaktiert, ihm meinen Kündigungswunsch mitgeteilt und erfragt, wie ich zu verfahren hätte. Da mein Vermieter sich selbst erst in den Vertrag einlesen wollte, sind wir so verblieben, dass ich noch vor meinem Urlaub eine formelle Kündigung (schriftlich / per Einschreiben) zum "frühestmöglichen Termin, frühestens jedoch zum 31.12.2008" verfassen solle. Würden die gesetzlichen Kündigungsfristen für Gewerbemietverträge greifen, wäre das Mietverhältnis damit immerhin ordentlich zum Ende des ersten Quartals 2009 gekündigt. Er würde sich bis zu meiner Rückkehr mit der Sache befassen, dann würden wir klären, inwieweit welche Kündigungsmöglichkeiten bestünden und welche Fristen ggf. anwendbar wären. In der Zeit meiner Abwesenheit habe ich dann ein Fax mit folgendem Wortlaut erhalten:

----- 8< -----

Sehr geehrter ...,

die Kündigung des Mietvertrages für gewerbliche Nutzung Ihrer Räume auf dem Anwesen ... zum 31.12.2008 ist nicht vertragskonform.

Die im Vertrag vereinbarte Option wurde von Ihnen durch Verbleib in den Mieträumen ausgeübt. Damit gilt die neue Mietdauer von 5 Jahren, also bis zum 1.3.2011.

MfG ...

----- 8< -----

Die zwangsweise Fortführung des Mietverhältnisses bis 2011 würde meinem Unternehmen den Umzug in die in Aussicht stehenden Räume unmöglich machen. Das Verhältnis zu meinem Vermieter war die ganzen Jahre über stets sehr gut. Telefonisch sichert er mir zu, sollte ich einen Nachmieter präsentieren können, würden mir keine Steine in den Weg gelegt werden - doch bestehen begründete Zweifel (die u.a. auf den allgmeinen Zustand der Räumlichkeiten bzw. des Anwesens zurückzuführen sind), dass sich bis zum Frühjahr (wenn überhaupt) ein Nachmieter finden wird. Zudem bin ich darüber im Zweifel, ob sich die Lage tatsächlich so eindeutig darstellt, wie mein Vermieter das formuliert. Nach intensiver (aber natürlich laienhafter) Recherche begründen die folgenden Punkte meinen Zweifel:

1.) Ein befristeter Mietvertrag geht nach Ablauf in ein unbefristetes Mietverhältnis über, wenn im Mietvertrag keine anderslautenden Angaben zu einer automatischen Verlängerung gemacht sind und wenn keine der Parteien der fortgeführten Nutzung der Räume (bei gleichzeitiger Weiterzahlung der Miete) widerspricht. In meinem Fall sind die Angaben zu einer automatischen Verlängerung im Vertrag unausgefüllt, also nicht getroffen.

2.) Die automatische Wandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis kann ausdrücklich ausgeschlossen werden. Mein Mietvertrag beabsichtigt offenbar genau dies: "Für den Fall der Beendigung des Mietverhältnisses vereinbaren die Vertragsparteien, dass entgegen der Regelung des §568 BGB [Anm. d. A.: "Form und Inhalt der Kündigung"] das Mietverhältnis bei Fortsetzung des Gebrauches der Mietsache nicht als auf unbestimmte Zeit verlängert gilt." Allerdings wird in dieser Formulierung nicht (wie nach meinen Erkenntnissen lt. einem Gerichtsurteil notwendigerweise) der korrekte Paragraph §545 BGB ["Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses"] referenziert. Ist dieser Abschnitt damit überhaupt wirksam?

3.) Meinen Erkenntnissen zufolge handelt es sich bei der eingeräumten Option um ein einseitiges Zugeständnis, das (in diesem Fall) nur durch mich in Anspruch genommen werden kann. In der Fachliteratur finde ich Hinweise darauf, dass für das Ausüben eines Optionsrechts das Schriftlichkeitsgebot gilt (insbesondere, wenn der Mietvertrag ebenfalls schriftlich geschlossen wurde und wenn es sich um einen längeren Optionszeitraum (> 1 Jahr) handelt). Die Option wurde - wie bereits genannt - durch mich weder schriftlich, noch mündlich noch anderswie in Anspruch genommen, sondern schlicht versäumt.

4.) Schließlich finde ich noch folgende Hinweise:
4.a) Geht ein ursprünglich befristetes Mietverhältnis stillschweigend in ein unbefristetes über, dann gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen.
4.b) Endet ein ein befristeter Mietvertrag, ohne dass er sich per Vertrag automatisch verlängert oder per Option aktiv verlängert wird, und werden die Räume bei fortgeführter Mietzahlung einvernehmlich (ohne Widerspruch) weitergenutzt, dann befindet sich das Mietverhältnis in einem vertragslosen Zustand, und es gelten streng genommen überhaupt keine Kündigungsfristen.

---

In welchem Zustand befindet sich mein Mietverhältnis? Habe ich die Verlängerungsoption durch Verbleib in den Räumen stillschweigend und unwissentlich ausgeübt (ist dies unschriftlich überhaupt möglich)? Welche Kündigungsfristen gelten, sollte ich nicht an die Fortführung des Mietverhältnisses bis 2011 gebunden sein?

Vielen Dank für jede Antwort!

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Sehr geehrter Fragesteller,

1.
§ 545 BGB wurde in Ihrem Mietvertrag wirksam ausgeschlossen, da der heutige § 545 dem damaligen § 568 BGB entspricht. Auch die Formulierung reicht aus, da nicht nur der Paragraph sondern auch dessen Inhalt im Vertragstext wiedergegeben wird.

2.
Das Optionsrecht muss, wie Sie richtig vermuten, auch schriftlich ausgeübt werden; OLG Köln, Urteil vom 29. 11. 2005 - 22 U 105/05. Die Verlängerungsoption wurde von Ihnen nicht schriftlich erklärt, wodurch der Mietvertrag beendet wurde.
Durch Ihr Verbleiben in den Räumen haben Sie die Mietsache jedoch nicht zurückgegeben, wozu Sie vertraglich verpflichtet waren. Gem. § 546a BGB hat der Vermieter daher einen Anspruch auf Entschädigung in Höhe der Miete oder der ortsüblichen Miete. Diese Entschädigung kann auch höher sein, als die von Ihnen gezahlte Miete

Eine Kündigungsfrist im engeren Sinne gibt es für Sie nicht, da es keinen Mietvertrag gibt. Sie können daher die Büroräume ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist zurückgeben.

Der Vermieter kann jedoch seinerseits ebenfalls ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist verlangen, dass Sie die Räume an ihn zurückgeben. Notfalls kann er die Räume auch räumen lassen.

3.
Ich rate Ihnen daher mit dem Vermieter eine einvernehmliche Lösung zu suchen, da vor allem Sie ansonsten erhebliche finanzielle Risiken eingehen würden.
Hilfreich, aber nicht zwingend notwendig, kann es dabei sein, sich von einem Rechtsanwalt Ihrer Wahl vertreten zu lassen.
Gerne steht Ihnen unsere Kanzlei dazu zur Verfügung, wobei die von Ihnen hier gezahlte Erstberatungsgebühr angerechnet wird. Auch eine größere örtliche Entfernung steht einer Mandatsübernahme nicht im Wege, da die Kommunikation auch gut über Telefon, EMail, Post und Fax erfolgen kann.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann,
sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen
übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.

Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben.
Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.
Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
Rechtsanwalt

Tel.: 030 - 293 646 75
Fax.: 030 - 293 646 76
frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de

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Bewertung des Fragestellers 13.11.2008 | 15:28


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