Gewerbemietvertrag Kündigungsfrist Schönheitsreparaturen

Antwort

von
Rechtsanwalt Steffan Schwerin
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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in)

die von Ihnen gestellten Fragen beantworte ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie Ihres Einsatzes wie folgt:


Frage 1: Ist die Kündigungsfrist von 12 Monaten legitim oder sittenwidrig - habe ich diesbezüglich eine Chance, diese recht lange Kündigungsfrist anzufechten und eine kürzere Frist zu verlangen?

Die Kündigungsfrist richtet sich hier nach § 580 a BGB.

Absatz 2 des § 580 a BGB lautet wie folgt:

„(2) Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig."

Man hat hier also längstens eine Kündigungsfrist von 9 Monaten, aber sicher nicht von 12 Monaten.

Allerdings haben Sie hier eine feste Mietdauer von 5 Jahren. Hier ist es zulässig, dass man 12 Monate vor Ablauf der 5 Jahre kündigen muss.

Frage 2: Bis dato finde ich leider keinen gewerblichen Nachmieter. Kann der Vermieter auf einen gewerblichen Nachmieter bestehen (obwohl die Räume früher bereits an Privatpersonen als nicht gewerbliche Mieträume vermietet wurden) oder kann ich auch einen solventen nicht gewerblichen Nachmieter vorschlagen und bei Ablehnung durch den Vermieter eine außerordentliche Kündigung vornehmen.

Der Vermieter entscheidet, in welcher Form er nachvermietet. Der Vermieter ist auch nicht daran gehalten, überhaupt einen Nachmieter zu akzeptieren. Er kann auch auf Vertragserfüllung bis zum Ende bestehen.

Frage 3: Entsprechen diese Formulierungen einer starren Renovierungsfrist, die den Mieter gemäß § 307 BGB unangemessen benachteiligt und insgesamt zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel führt?

Grundsätzlich trifft den Vermieter die Instandhaltungspflicht. Dazu gehören eigentlich auch Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Anstreichen, etc.). Diese können jedoch vertraglich auf den Mieter übergewälzt werden. Gleiches gilt für die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache. Bei der Gewerberaummiete können alle Kosten für Reparaturen etc. auf den Mieter übertragen werden.

Im Grunde genommen, sind solche Klauseln also auch im Gewerbemieterecht zulässig. Dies aus dem Wohnraummietrecht bekannte BGH-Rechtsprechung zu den starren Fristen greift hier aber nur bedingt, denn es steht auf Seiten des Mieters kein schutzwürdiger Verbraucher, sondern auch ein Unternehmen.

Jedenfalls sind Fristen von 5 Jahren mit dem Zusatz „im Allgemeinen" zulässig.

Frage 4: Der Vermieter gab mir zudem mündlich bekannt, bei Beendigung des Mietverhältnisses selbst einen Malerbetrieb mit der Renovierung zu beauftragen. Darf er das, oder kann ich selbst einen (günstigeren) Maler beauftragen bzw. die Renovierung selbst durchführen?

Nein, das darf er nicht. Wenn der Vermieter verlangt, dass Sie als Mieter diese Arbeiten übernehmen, dann muss er Ihnen auch die Gelegenheit geben, diese Arbeiten selbst durchzuführen bzw. durchführen zu lassen.

Sofern er aber darauf besteht, einen eigenen Malerbetrieb zu beauftragen, sollten Sie sich parallel nach anderen Angeboten erkundigen und dem Vermieter dann nur den günstigsten Preis erstatten, falls sein eigener Maler zu teuer ist.