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Gewerbeimmobilie: WARMMIETE???


31.12.2010 14:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Sehr geehrte Damen und Herren,

in einem Verwaltervertrag für einen Bürokomplex wird als erfolgsabhängige Vergütung für den Verwalter die jährliche Warmmiete des gesamten Objekts als Berechnungsgrundlage verwendet. In diesem Gewerbeobjekt wurde teilweise zur Umsatzsteuer optiert; entsprechend gibt es Vermietung incl. MwSt. und solche ohne. Die Frage ist nun, was im vorliegenden Fall genau die Warmmiete darstellt. Ist die Warmmiete der gesamte Betrag, der vom jeweiligen Mieter geschuldet wird (also incl. Mwst.) oder muss der Betrag ohne MwSt. zur Berechnung herangezogen werden?

Die zu zahlende Miete setzt sich in den Mietverträgen folgendermaßen zusammen:
Kaltmiete (netto), Betriebskostenvorauszahlung (netto), 19% Zuschlag (falls keine MwSt. ausgewiesen wird!) oder 19% MwSt. (falls diese ausgweisen wird!).

Ich benötige kurz gesagt eine genau Definition der Warmmiete im Fall der gewerblichen Vermietung mit gemischter MwSt.-Ausweisung!

Besten Dank bereits im Voraus
Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:

In der Geschäftsraummiete wird der Begriff der Warmmiete als Miete einschließlich der Betriebskostenvorauszahlung definiert. Zwar hat der Mieter weiterhin die Pflicht zur Zahlung des Umsatzsteuerbeitrages, wenn der Vertrag eine ausdrückliche dahin gehende Vereinbarung enthält und soweit der Vermieter tatsächlich umsatzsteuerpflichtig ist. Hat der Vermieter wirksam zur Umsatzsteuer optiert und schuldet der Mieter daher auch die Umsatzsteuer, werden aufgrund der allgemeinen Begriffsadefinition in der Berechnung der Verwalterprovision dennoch nur die Kaltmieten zzgl. der Nettobetriebskostenvorauszahlung in Ansatz zu auszubringen sein.

Mit freundlichen Grüßen
RA Petry-Berger

Nachfrage vom Fragesteller 31.12.2010 | 16:28

Sehr geehrte Frau Petry-Berger,

ich hätte da nochmals eine Nachfrage:

1) wo wird dieses Begriff im Gesetz abschließend definiert?
2) dann wäre es ja so, dass der Verwalter mehr verdient, wenn nicht zur USt. optiert wurde, weil dann die Kaltmieten ja schon um die 19%
erhöht wurden, um den fehlenden Vorsteuerabzug auszugleichen! Können Sie mir dies bestätigen?
Dann hätte der Verwalter ja Interesse daran, nur "Nicht-Vorsteuerabzugsberechtige" Firmen anzusiedeln!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.01.2011 | 16:25

Sehr geehrter Fragesteller,

der Begriff des Mietzinses ist im BGB nicht explizit definiert. Der Mietzins stellt jedoch das Entgelt dar, was geleistet wird, um die begehrte Leistung zu erhalten. Enthält der Mietvertrag keine ausdrückliche anderweitige Regelung, ist in der Miete die gesetzlich anfallende USt bereits enthalten (OLG Naumburg, ZMR 2000, 291).

Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages einen Nettobetrag als Mietins zzgl. USt. und stellt sich anschließend entgegen der Ansicht beider Parteien heraus, dass die Voraussetzungen für einen Verzicht von der Befreiung der Umsatzsteuer für die Vermietung gewerblich genutzter Gebäude (§ 9 UStG) nicht vorliegen, kann der Vermieter grds. nicht nach den Regeln der ergänzenden Vertragsauslegung verlangen, dass der Mieter den ursprünglich vereinbarten Bruttomietzins nunmehr als Nettomietzins zu entrichten hat. Hieraus ergibt sich meiner Ansicht nach, dass für den Begriff der Warmmiete in einem Gewerbemietvertrag, in dem eine Aufgliederung zwischen den Mietzinsbeträgen und Betriebskostenvorauszahlungen einerseits und der Mehrwertsteuer andererseits erfolgte, auf den Nettobetrag zzgl. der Nebenkosten ohne die USt. abzustellen ist. Hierfür dürfte auch sprechen, dass die USt. Bei den Parteien als durchlaufende Posten behandelt werden können. Andererseits ist einzuräumen, dass bei Mietverträgen ohne USt. Option der Verwalter mehr verdient. Ggf. ist der Verwaltervertrag, in dem der Begriff der Warmmiete nicht explizit in der Weise definiert wurde, dass darunter die Nettobeträge zzgl. der Ust. zu verstehen sind, jedoch auslegungsfähig. Als Argument für Ihre Sichtweise ließe sich die BGH Rechtsperchung zu dem Kaufrecht anführen, wonach die Umsatzsteuer einen unselbständigen Bestandteil des zivilrechtlich vereinbarten Kaufpreises darstellt

Mit freundlichen Grüßen
RA Petry-Berger

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