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Gewerbeimmobile gemietet


21.12.2004 18:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag,

Ende August habe ich meinen Vemieter auf einige Dinge nochmals schriftlich aufmerksam gemacht, die ich ihm aber auch schon persönlich gesagt hatte. Meine Kunden weisen mich auch immer wieder auf all das hin.

Eingang: Treppe kaputt, viele "Stolperfallen", sehr gefährlich
Außenwände: Putz fällt runter, großflächig
zweiter Eingang, ebenerdig: Rampe kaputt, so gehen Kacheln immer mehr kaputt, Wasser läuft bei starkem Regen rein
Innenraum: Bodenkacheln springen/bekommen immer mehr Risse
Heizung: da nichts isoliert ist, ist es sehr kalt innen, man heizt alles nach draußen; der ebenerdige Raum hat bei 50 qm und einer Höhe von 4 m nur eine Heizung, und diese auch nur nachdem ich darauf bestanden habe
Teeküche: Wasserhahn defekt, Abfluss gibt es nicht mehr, muß mit einem Eimer weggebracht werden

Mein Vermieter meint, das es ihm überlassen sein müsste, was er zuerst im oder am Haus macht (er renoviert momentan eine Wohnung im Haus) und daß die Miete bei knapp 100 qm, Stadtrandlage, ohne andere Geschäfte in der Nähe, mit 600,-- € incl. MwSt. schon niedrig genug wäre, und ich das ja schon seit 4 Jahren sozusagen dulde.

Kann ich eine Mietminderung geltend machen und dann in welcher Höhe ? Und wie macht man sowas ?

Über eine Antwort freue ich mich sehr.

Mit freundlichen Grüßen

Ein Ratsuchender
Sehr geehrter Anfragender,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich wie folgt beantworten möchte:

1. Wie macht man das?
Mietminderung ist zumindest theoretisch die leichteste Sache der Welt. Zum einen tritt die Wirkung der Mietminderung kraft Gesetzes ein, wenn die Voraussetzung (herabgesetzte Tauglichkeit der Mietsache) objektiv vorliegt.

Man behält dann einfach den richtigen (vgl. unten) Betrag ein und gibt am besten dem Vermieter noch einen schriftlichen Hinweis, warum man das tut.

2. Vorliegen der Minderungsmöglichkeit
Dies ist nun in Ihrem Fall aus zwei Gründen nicht ganz unproblematisch.

a) Sie haben einen Gewerbemietvertrag. Auch im Rahmen eines Gewerbemietvertrages gilt grundsätzlich die Instandhaltungspflicht des Vermieters gem. § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB. Aber anders als bei Wohnraummietverträgen kann diese Pflicht bei Gewerbemietverträgen weitgehend - auch durch AGB - auf den Mieter übertragen werden.

Aus diesem Grund kann die Frage ohne Prüfung Ihres konkreten Vertrages nicht wirklich abschließend beantwortet werden. Zur weiteren Beantwortung Ihrer Frage wird gleichwohl einmal unterstellt, dass Ihr Vertrag keine Regelung über die Instandhaltung enthält.

b) Dann ist aufgrund der langen Zeit in der Tat daran zu denken, dass das Recht auf Geltendmachung der Mietminderung verwirkt ist.

Nach bisheriger Rechtslage war anerkannt, dass nach ca. 6 Monaten vorbehaltsloser Zahlung der Miete in Kenntnis des Mangels Verwirkung eingetreten ist.

Ob diese Rechtsprechung auch nach der Änderung des Mietrechtes noch Bestand hat, ist in der Literatur umstritten. Obergerichtliche Rechtsprechung gibt es dazu derzeit wohl noch nicht.

Falls die Mängel, von denen Sie schreiben, jedoch tatsächlich schon seit vier Jahren bestehen, dürfte ein Richter nur schwer zu überzeugen sein, dass jetzt Mietminderung angezeigt ist.

3. Alternativen
Sofern Ihr Vermieter jedoch verpflichtet ist, die Instandhaltung vorzunehmen, könnten Sie z.B. folgendes tun:

Sie setzen dem Vermieter schriftlich (Einwurfeinschreiben) eine Frist bis zum tt.mm.jjjj. (3 Wochen), mit dem Inhalt, mit den Arbeiten zu beginnen. Weiter kündigen Sie an, nach Ablauf der Frist die Maßnahmen selbst vornehmen zu lassen und die nachzuweisenden Kosten von der Miete abzuziehen.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Auskünften weiter geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Kai Breuning
- Rechtsanwalt -
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