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Gewerbe: Betriebskostenabrechnung (insb. Heizung/Wasser) bei ?Pauschale


08.12.2013 20:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Sehr geehrte Rechtsanwältin,
sehr geehrter Rechtsanwalt,

Bekannte von mir (Zuwanderer, erstes Restraurant) betreiben seit knapp 2 Jahren ein Restaurant mit einer Nutzfläche von knapp 600 m². Geheizt wird mit Gas.

Kürzlich erhielt der Mieter trotz Annahme pauschaler Nebenkosten (inkl. Heizung/Wasser) eine Nebenkostenabrechnung mit der Aufforderung zur Zahlung von knapp 8.000 €.

1) Nebenkostenklausel im Mietvertrag

Zunächst möchte ich die Klausel zu den Nebenkosten zitieren, um Ihnen die Bewertung ihrer Eigenschaft als pauschale Abgeltung oder eben nicht zu ermöglichen. Umlageschlüssel o.Ä. sind nicht vorhanden:
-------------------------------------
"Nebenkosten für alle laufenden Kosten für Wasser (einschließlich Abwassergebühr), Heizung und usw. [sic] sind 700.- € (i. W. siebenhunder Euro) fest zu bezahlen
[Neue Zeile]Gas und Strom werden vom Mieter getragen."
-------------------------------------
Auch während der Vertragsverhandlungen wurde durchweg von einer Pauschale für Heizung & Wasser gesprochen. Das Gas beziehe sich auf jenes für den Kochbetrieb.

Nun unterstreicht Satz 1 in den Augen meiner Bekannten (und auch mMn) die Ansicht der Pauschale für alle NK inkl. Heizung, Wasser.

Allerdings erscheint Satz 2 "Gas [...] vom Mieter getragen" problematisch und wird auch vom Vermieter als Begründung angeführt. Bei den 700 € handele es sich um eine monatliche Vorauszahlung. Das Gegenteil beinhaltet aber mE Satz 1.


2) Heizkostenpauschale & Heizkostenverordnung

Ist eine Heizkostenpauschale überhaupt zulässig trotz Heizkostenverordnung, die diese bis auf wenige Ausnahmefälle untersagt?
Im vorliegenden Fall wäre dies zum Nachteil des Mieters.

3) Wasserkosten

Wären nach vorgenannter NK-Klausel wenigstens die Warm-, Kalt- und Abwasserkosten als pauschal vereinbart zu werten? Die finden zumindest in Satz 2 keine Erwähnung.

Gibt es für Wasser ebenfalls eine Verordnung analog zur HeizKV?

4) Vorsätzlich zu gering veranschlagte Nebenkosten

Zu guter Letzt stellt sich noch die Frage der absichtlich zu niedrig angesetzten NK. Bei Räumlichkeiten von 600 m² musste dem Vermieter bekannt sein, dass ein Betrag von 700 € keineswegs ausreichend sein kann. Überdies musste er dies auch von Vormietern wissen.

Welche Möglichkeiten hat man diesbezüglich?

Den Mietern war es jedenfalls nicht klar, dass dies zu gering sein musste. Ihnen fehlte hier jegliche Erfahrung.

Für Ihre Beantwortung bedanke ich mich vorab vielmals!
Sehr geehrter Ratsuchender,


auch in einem Gewerbemietvertrag können die Parteien vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt und dabei letztlich auf zwei Varianten zurückgreifen:


1. Es werden im Vertrag ganz genau im Detail diese Nebenkosten bezeichnet,

oder:

2. Es wird pauschal auf die Betriebskostenverordnung verweisen.


Beides ist nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung nicht der Fall.

Und auch bei einem Gewerbemietverhältnis bedarf die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter einer inhaltlich bestimmten und eindeutigen Vereinbarung (OLG Schleswig, Urt.v. 10.02.2012, Az.: 4 U 7/11).

Hieran fehlt es in dem von Ihnen geschilderten Fall, wobei Unklarheiten zulasten des Vermieters gehen, denn für den Mieter muss sich aus der Vereinbarung ergeben, welche Betriebskostenarten er zu tragen hat, um sich ein jedenfalls grobes Bild von den auf ihn zukommenden zusätzlichen Kosten machen zu können.


Das ist nicht der Fall, so dass die Kosten nach der derzeitigen Sachverhaltsdarstelling nicht zu tragen sein dürften.

"Sein dürften" deshalb, da der Vertrag insgesamt geprüft werden sollte und nicht nur die von Ihnen zitierten Passagen. Denn manchmal ergibt diese Vertragsprüfung dann, dass an anderer Stelle es vielleicht doch eine zulässige Vereinbarung gegeben hat.



Das von Ihnen angedachte Ausnutzen der geschäftlichen Unerfahrenheit könnte einen Anfechtungsgrund darstellen. Allerdings sind alle Voraussetzungen dann von den Mietern beweisen; derzeit ist nicht ersichtlich, wie dieser Beweis erfolgreich geführt werden könnte. Das bisherige Vorbringen wird nicht reichen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php
http://ra-bohle.blog.de/


Nachfrage vom Fragesteller 08.12.2013 | 21:12

Sehr geehrter RA Bohle,

vielen Dank zunächst für die schnelle Antwort.

Folgende Rückfrage bzw. Bitten:

1. Referenziertes Urteil beschäftigt sich ja mit sog. "kalten" NK. Meine Frage beschäftigt sich mit den "warmen" NK. Hierzu noch ein Urteil des LG Heidelberg: Urteil v. 25.02.11, Az. 5 S 77/10, welches besagt, dass selbst ganz explizit vereinbarte Pauschalen nachrangig sind zur verbrauchsabhängigen Abrechnung nach HeizKV.

Im Übrigen bitte ich um eine eine kurze Rückmeldung zu Punkt 2, 3 und 4. Stichwortartig wäre auch okay. Insbesondere die Thematik Wasser ist wichtig wg. dem hohen Kostenanteil.

Vielen Dank im Voraus!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.12.2013 | 21:22

Sehr geehrter Ratsuchender,


aus dem Urteil müssen Sie den entscheidenen Punkt ableiten; die Nebenkosten müssen deutlich genannt werden und transparent sein. Genau das ist hier nicht der Fall, so dass die Unklarkeiten, die Sie schon mit Ihrer Anrage selbst deutlich machen, dann zulasten des Vermieters gehen.


Der Rest ist offenbar nicht so richtig deutlich geworden:


Die Punkte 1-3 sind zusammenhängend zu bewerten und wurden so aucg beantworten:

aber gerne nochmals deutlicher:


Auch die Pnkte 2+3 sind ebenso wie Punkt 1 mit der Pauschale nach der derzeitigen Sachverhaltsschilderung und vorbehaltlich der kompletten Vertragsprüfung abgegolten.

Punkt 4 ist ein Anfechtungsgrund; aber wie bereits beantwortet, reicht das bisherige, pauschale Vorbringen, das "Ausnutzen der Unerfahrenheit" keineswegs aus.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php
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