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Gewährleistungsansprüche/Nachweispflicht gegenüber Bauträger wegen Wasserschaden


26.11.2014 14:24 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Wir haben 3 Jahre nach Abnahme und Einzug in unser selbst bewohntes Doppelhaus (März 2011) einen akuten Wasserschaden im Heizungskeller festgestellt. Der Wasserschaden zieht sich über die zwei Innenwände und die gegenüberliegende Wand im benachbarten Vorratskeller. Die Außenwände und die Böden sind allesamt trocken. Es ist lediglich ein Wasserfilm an der Wand sichtbar, der täglich ansteigt. Die Höhe der Wasserstreifen an der Wand beträgt etwa 15 bis 30 Zentimeter, direkt über dem Fliesensockel und zieht sich über die gesamte Breite der betroffenen Wände.
Nun habe ich meiner Gebäudeversicherung den Fall geschildert und sie würden die kompletten Kosten übernehmen, sogar die Kosten für die Ursachenforschung (Leckage), allerdings nur dann, wenn ein Rohrleitungsschaden eindeutig nachgewiesen werden kann. Sollte also die Firma, die die Leckage-Untersuchung durchführt, einen Wasserleitungsschaden ausschließen, gibt sie den Fall an mich zurück.
Ein von mir selbst bestellter Bausachverständiger gibt als mögliche Ursache entweder einen Wasserleitungsschaden (z.B. Fußbodenheizung) an, oder die Bildung von Kondenswasser, weil das klimatische Milieu in der Nähe der Luft-/Wärmepumpe nicht ideal ist. Grund dafür sei eine von unten nicht gedämmte Bodenplatte. Den genauen Nachweis dafür könnte er aber nur nach einer Bohrung bis zur Bodenplatte erbringen. Einen Riss in der Außenwand schließt er aus, weil sich die feuchten Stellen nicht unmittelbar nach einem Starkregen gebildet hatten und, weil der Verlauf des Wassers ein anderer wäre. Die Luftfeuchtigkeit im Heizungsraum ist ideal (50 bis 55%).
Der Bauträger selbst will keine Ursachenforschung betreiben. Er verweist auf meine Nachweispflicht. Der Empfehlung des Bausachverständigen will er nicht folgen, weil er die Folgekosten nicht tragen will. Der Bauträger will nur Heizlüfter aufstellen. Auch für einen Schadens an den Wasserrohrleitungen will er nicht aufkommen, weil er meint, die Gewährleistungsansprüche an die Handwerker/Baubeteiligten abgegeben zu haben. Wir haben aber schlüsselfertig gekauft und den Heizungsinstallateur nicht bestellt.
Den Wasserschaden haben wir offensichtlich selbst verursacht, weil wir zum einen nicht ausreichend gelüftet hätten (Raum hat keine Fenster, ich hatte aber von Anfang an in weiser Voraussicht durch den Bauträger ein automatisches Abluftsystem einbauen lassen) oder durch eine selbst verschuldete Überschwemmung (z.B. durch Waschmaschine, Wasserpumpe der Luft-/Wärmepumpe usw.). Wir hatten aber keine Überschwemmung, außer vor 2,5 Jahren einen Überlauf der Wasserpumpe der Luft-/Wärmepumpe aufgrund eines Stromausfalls, die aber nur zu einer filmhohen Wasserfläche auf dem Boden geführt hatte und sich leicht mit dem Lappen aufwischen ließ, weil wir sofort reagiert hatten. Nach Aussage des Bauträgers handelt es sich nun um das Wasser vor 2,5 Jahren, dass jetzt urplötzlich über entsprechende Löcher erst an die Wandoberfläche kommt. Diesen Fall halten wir für absurd, da man ja ansonsten die Fliesen niemals wischen könnte.
Nun zu meiner Fragen: Welche Nachweispflichten habe ich jetzt gegenüber dem Bauträger? Muss ich dem Bauträger im Falle eines Ausschlusses eines Wasserrohrschadens dann punktgenau nachweisen, wo das Wasser eindringt und, dass es sich um einen Baumangel am Gebäude handelt? Muss ich dann selbst für die Kosten der Ursachenforschung aufkommen? Und muss ich ihm nachweisen, dass wir keine Überschwemmung hatten? Und muss ich ihm, im Falle von Kondenswasser nachweisen, dass es sich genau um dieses handelt und wo genau auf der Bodenplatte im Raum er bohren und beheben muss? Wie genau muss ich ihm den Schaden am Bauwerk nachweisen, wenn ich selbst ja keine Bohrung durchführen kann? Oder bin ich mit der Bestellung eines Sachverständigen und einer Firma zur Untersuchung von Leckagen am Wasserrohrleitungssystem meiner Nachweispflicht ausreichend nachgekommen? Und kann er, im Falle eines Wasserrohrschadens die Gewährleistungsansprüche an den Installateur überhaupt abgetreten haben? Welche Gewährleistungsansprüche habe ich jetzt an den Bauträger?
Eingrenzung vom Fragesteller
26.11.2014 | 15:00

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Sehr geehrter Ratsuchender,


Sie sollten sich vom Bauträger nicht veralbern lassen:


Der von Ihnen geschilderte Schadenverlauf kann niemals auf den alten "Überlauf der Pumpe" zurückzuführen sein, was der Unternehmer auch sicherlich sehr genau weiß.

Ihre Sachverhaltsdarstellung spricht in der Tat für einen von Ihnen nicht zu vertretenen Schaden, wobei die Möglichkeit der Kondensbildung ebenfalls dem Unternehmer zuzurechnen wäre, da er die Räumlichkeiten dann so herstellen muss, dass dieses eben nicht möglich ist (wenn er Kenntnis von der jeweiligen Rumnutzung hat).

Daher spricht sehr viel dafür, dass es ein vom Unternehmer zu ersetzender Schaden ist.



Insoweit ist aber nun wichtig, was genau vertraglich vereinbart worden ist; daher wird der Vertrag ergänzend zu prüfen sein.

Sind dort keine ungewöhnlichen Klauseln vereinbart worden, haftet immer Ihr Vertragspartner, nicht dessen Subunternehmer. Solche Ansprüche kann er also nicht ohne Ihr Einverständnis "abgeben". Aber ob so eine Vereinbarung ausnahmsweise vorliegt, kann nur die Vertragsprüfung selbst ergeben.

Derzeit gehe ich nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung aber davon aus, dass es gesonderte Vereinbarungen nicht gibt. Dann haftet Ihr Vertragspartner, der Bauträger.



Recht hat der Bauträger aber damit, dass Sie ihm den Schaden und die Schadenverursachung nachweisen müssen.

Ist das der Fall, trägt er nicht nur die Kosten der Schadensbeseitigung, sondern auch alle Kosten der Schadenermittlung.


Sie müssen ihm den Schaden anzeigen; das haben Sie ordnungsgemäß getan. Lehnt er die Verantwortung und Ansprüche - wie in Ihrem Fall - ab, sind Sie aber als Anspruchsteller eben in der vollen Beweislast.

Die Kosten der Ursachenforschung werden Sie vorauslagen müssen. Insoweit wird das aber hinzunehmen sein, denn eine ständige Durchfeuchtung ist ganz bestimmt das größere Übel, so dass Ihnen letztlich gar keine Alternative bleibt.

Wenn insoweit der Gebäudeversicherer sogar eintritt, sollten Sie die Ursachenforschung vornehmen lassen.

Wollen Sie das nicht und ausschließlich gegen des Bauträger vorgehen, würde ich dazu raten, ein selbständiges Beweisverfahren einleiten zu lassen.

Damit wird über das Gericht ein Gutachter mit der Ursachenforschung, der Möglichkeiten der Schadenbeseitigung und den Kosten gerichtsverwertbar beauftragt - so ein Gutachten wäre also mit einer (vorweggenommenen) Beweisaufnahme zu vergleichen.

Der bisherige Gutachter ist ein reines Privatgutachten und nicht zwingend verwertbar.


Sollte sich (sehr wahrscheinlich) herausstellen, dass es ein vom Unternehmer zu vertretener Mangel ist, haben Sie die Rechte aus § 634 BGB, können also

Nacherfüllung verlangen,
den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen,
Schadensersatz oder Ersatz vergeblicher Aufwendungen, sogar den Rücktritt verlangen.

Aber auch insoweit kann es sein, dass diese Rechte vertraglich etwas anders vereinbart worden sind, so dass eine komplette Vertragsprüfung fast zwingend ist.



Daher würde ich Ihnen raten, mit allen Unterlagen einen Rechtsanwalt zur Prüfung des Vertrages und dann zur Durchsetzung Ihrer Rechte zu beauftragen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg
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