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Gewährleistung / Versteckter Mangel nach Ablauf der Gewährl.


10.11.2008 17:32 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Hallo,

im Dezember 2003 sind wir nach 8-monatiger Bauzeit in unser neues Eigenheim gezogen. Dies wurde komplett von einem Bauträger erbaut.

Dieses Jahr (2008) im September haben wir in unserem Abstellraum im Keller Schimmel an der kompletten Unterseite der Außenwand festgestellt. Da der Raum mehrmals täglich von uns betreten wird,
können wir sicher sein, dass der Schimmel erst vor kurzem entstanden ist. Ob bzw. wie lang allerdings die Kellerwand schon vorher feucht war, wissen wir nicht.

Wir haben dies gleich beim Bauträger angezeigt und unser
Bauleiter war einige Tage später vor Ort und hat sich den Raum angesehen.
Lt. Bauleiter soll falsches Lüften zur Kondenswasserbildung geführt haben.
Er empfahl uns einen Bautrockner aufzustellen und dann mit
entsprechenden Mitteln den Schimmel zu beseitigen und die
Wand neu zu streichen.
Soweit, so gut.

Die Firma, die uns den Bautrockner geliefert hat, meinte allerdings,
dass aufsteigende Feuchte durch Baumängel natürlich nicht ausgeschlossen werden kann. Allerdings würde man dies nach der
Trocknung und Neustreichung natürlich nicht sofort wieder feststellen können, dies könne auch erst nach einigen Monaten
möglich sein.

Nun zu meiner Frage:

Unsere Gewährleistung läuft Ende Januar 2009 ab.

Wie verhält es sich nun, wenn die Feuchte (trotz korrektem Lüften)
wieder neu auftritt, die Gewährleistung aber bereits abgelaufen ist?

Wir haben den Mangel schriftlich beim Bauträger angezeigt.
Dieser sagte aber, wenn nächstes Jahr wieder Feuchte/Schimmel
auftritt wäre dies ein neuer Mangel.
Ist dies so korrekt ?

Was können wir tun, damit wir, sollte es sich doch um einen
Baufehler handeln, auf der sicheren Seite sind und Gewähr-
leistungsansprüche geltend machen können ?
(Die Gewährleistung wird unser Bauträger nicht verlängern und
wir wollen natürlich nicht jetzt unser Haus aufgraben lassen bzw. eine Bohrung vornehmen, nur um festzustellen, dass es doch Kondenswasser ist)

Falls Wasser durch die Wände / Boden dringt, würde es sich dabei um einen versteckten Mangel handeln ?
Dies war ja bisher nicht ersichtlich.
Wie sieht es dann mit der Gewährleistung aus ?

(Ich habe gelesen, dass man bei versteckten Mängel beweisen muss, dass der Mangel vom Bauträger verschwiegen wurde)

Vielen Dank für Ihre Antwort






-- Einsatz geändert am 10.11.2008 18:31:10

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Sehr geehrte Ratsuchende,

davon ausgehend, dass Sie einen BGB-Vertrag geschlossen haben und die VOB/B NICHT vereinbart worden ist, kommen Sie hier in einen erheblichen zeitlichen Druck hinsichtlich der Verjährung.

Will der Bauträger die Gewährleistung nicht verlängern (z.B. durch einen schriftlichen verzicht auf die Einrede der Verjährung), können Sie nur dann auch über den Verjährungszeitraum hinaus Rechte geltend machen, wenn es entweder zu einer Hemmung nach § 203, 204 BGB oder aber einen Neubeginn nach § 212 BGB kommt.

Da der Bauträger aber hier seine Verantwortung offenbar abstreitet, werden Sie hier - bei weiterer Weigerung des Bauträgers - kaum umhinkommen, wegen § 204 Nr. 7 BGB ein selbständiges Beweisverfahren einzuleiten. Denn wenn der Mangel erneut auftritt, hätten Sie die volle Beweislast, dass es der gleiche Mangel ist. Dieses Beweis werden sie aber nicht, wenn nun etwas verändert wird, führen können. Der Bauträger wird immer einwenden, dass es eine andere Ursache hat und den fälligen Gegenbeweis werden Sie nicht erbringen können.

Außerhalb der Verjährungsfrist können Sie nur dann noch Ansprüche geltend machen, wenn Sie ein arglistiges Verhalten nachweisen können; tatsächlich ist dieser Nachweis sehr selten zu erbringen.

Daher kann man Ihnen nur zur Einleitung dieses Verfahrens raten, auch um die Ursache ansich zu klären. Die Auffassung des Bauträgers hinsichtlich des falschen Lüftens ist ebensowenig neu, wie originell, sondern dient offenbar nur dazu, Gewährleistungsansprüche herunterzuspielen. Denn ist es wirklich Schimmel (und keine Versparkung) spricht sehr viel für eine fehlerhafte Abdichtung der Außenschale. Das KÖNNTE zur Folge haben, dass das Haus in ein paar Jahren absolut unbewohnbar ist.

Das alles kann aber letztlich nur ein Sachverständiger beweisverwertbar feststellen, wovei die einzelne Bohrung das kleinste Übel wäre. Zudem wird heutzutage kaum noch gebohrt, da Feuchtigkeitsmesser letztlich einem Nagel ähnlich eingeschlagen werden. Allerdings wird vermutlich die Außenwand ausgegraben werden müssen.

Dieser Aufwand steht aber in keinem Verhältnis zu den möglichen Schäden; Sie sollten dieses daher unbedingt durchführen lassen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohe


Nachfrage vom Fragesteller 10.11.2008 | 19:49

Hallo Herr Bohe,

Können Sie mir den Teil:

"Will der Bauträger die Gewährleistung nicht verlängern (z.B. durch einen schriftlichen verzicht auf die Einrede der Verjährung), können Sie nur dann auch über den Verjährungszeitraum hinaus Rechte geltend machen, wenn es entweder zu einer Hemmung nach § 203, 204 BGB oder aber einen Neubeginn nach § 212 BGB kommt. "

genauer erklären ? Was für eine Hemmung bzw. Neubeginn von was ?
Was meinen Sie mit "Versparkung" ?
Wie müsse ich diesen "Verzicht auf die Einrede der Verjährung"
schriftlich formulieren ?

Vielen Dank nochmals

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.11.2008 | 20:39

Sehr geehrte Ratsuchende,


der Bauträger müsste schriftlich erklären, dass er auf die Einrede der Verjährung verzichtet, sofern es um Mängel hinsichtlich der Abdichtung des Kellers geht. Diese schriftliche Erklärung reicht.

Versparkung wäre, ähnlich bei einer Duschabtrennung, obenliegende Verfärbung; Schimmel hingegen wird durch Sporen, die von Innen nach Außen vervortreten, verursacht. Versparkungen lassen sich leicht, auch durch Essigwasser entfernen Schimmel muss hingegen ordnungsgemäß bekämpft werden.

Die Hemmung bedeutet, dass ein gewisser Zeitraum an das Ende der Verjährungsfrist "angehangen" wird, so dass die Frist dann fünf Jahre + Anhang (je nach Länge der Hemmung) beträgt.

Bei einem Neubeginn laufen die fünf Jahre wieder vollig neu.

Wichtig ist ABER bei Hemmung oder Neubeginn, dass die ursprüngliche Verjährung noch nicht eingetreten ist, daher ist hier rasches Handeln erforderlich.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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