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Geringstes Gebot, Anmeldung einer Forderung, Beitritt zur Versteigerung


10.12.2009 10:07 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alexander Sauer



Zur Sicherung eines privaten Darlehens haben wir für uns eine Grundschuld in ein Grundstück über 250.000 € eintragen lassen. Diese Grundschuld ist im Rang 1 im Grundbuch eingetragen.

Nachranging wurden in das Grundstück zwei Sicherungshypotheken über rund 50.000 € eingetragen. Aus diesen nachrangigen Sicherungshypotheken betreibt ein Gläubiger die Zwangsversteigerung. Ein Termin ist bereits in einigen Monaten angesetzt.

Wie sollte ich reagieren, damit das geringste Gebot möglichst hoch angesetzt wird?

Ist es schädlich, dass ich dem Amtsgericht mitgeteilt habe, dass ich meine Forderung vorsorglich "anmelde" ?

Sollte ich einen "Beitritt" zur Zwangsversteigerung erklären?
Oder ist es besser nicht beizutreten?
In welchem der beiden Fälle wird das geringste Gebot höher angesetzt?

Bekomme ich in einem Verteilungsverfahren automatisch mein Geld, bzw. was muss ich unternehmen?

Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund Ihrer Sachverhaltsdarstellung versuche ich Ihre Fragen wie folgt zu beantworten:

1.
Das „geringste Gebot“ ist geregelt im ZVG (Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung), §§ 44 ff. ZVG. Da Sie über ein erstrangiges Sicherungsmittel verfügen, welches auch im Grundbuch eingetragen ist und berücksichtigt werden muss (§ 45 ZVG) ist die zu Ihren Gunsten eingetragene Grundschuld in voller Höhe in das geringste Gebot einzurechnen.

§ 44 ZVG
(1) Bei der Versteigerung wird nur ein solches Gebot zugelassen, durch welches die dem Anspruch des Gläubigers vorgehenden Rechte sowie die aus dem Versteigerungserlös zu entnehmenden Kosten des Verfahrens gedeckt werden (geringstes Gebot).
(2) Wird das Verfahren wegen mehrerer Ansprüche von verschiedenem Rang betrieben, so darf der vorgehende Anspruch der Feststellung des geringsten Gebots nur dann zugrunde gelegt werden, wenn der wegen dieses Anspruchs ergangene Beschluß dem Schuldner vier Wochen vor dem Versteigerungstermin zugestellt ist.


Grundsätzlich darf ein höherrangiges Recht auf gar keinen Fall dadurch beeinträchtigt werden, was ein Inhaber eines nachrangigen Rechts macht. Höherrangige Rechte müssen daher von einem Erwerber übernommen werden, bleiben also bestehen und können durch Zahlung abgelöst werden.

Sollte eine verzinsliche Grundschuld vereinbart worden sein, sollte dem zuständigen Rechtspfleger mitgeteilt werden, dass noch offene Zinsen zu bedienen sind, falls dies der Fall ist. Damit ein möglichst hohes geringstes Gebot angesetzt wird, müssen Sie daher alle Nebenforderungen anmelden.

2.
Die Mitteilung der vorsorglichen Anmeldung ist unschädlich. Gem. § 45 ZVG sind ins Grundbuch eingetragene Rechte ohnehin von Amts wegen zu berücksichtigen. Die vorsorgliche Mitteilung ist auch kein Beitritt zur Zwangsversteigerung.

3.
Der Beitritt zur Zwangsversteigerung ist in § 27 ZVG geregelt:

§ 27
(1) Wird nach der Anordnung der Zwangsversteigerung ein weiterer Antrag auf Zwangsversteigerung des Grundstücks gestellt, so erfolgt statt des Versteigerungsbeschlusses die Anordnung, daß der Beitritt des Antragstellers zu dem Verfahren zugelassen wird. Eine Eintragung dieser Anordnung in das Grundbuch findet nicht statt.
(2) Der Gläubiger, dessen Beitritt zugelassen ist, hat dieselben Rechte, wie wenn auf seinen Antrag die Versteigerung angeordnet wäre.

Ob Sie nun beitreten sollen oder nicht, kann aufgrund der von Ihnen gemachten Angaben nicht beantwortet werden. Hierbei spielt u.a. eine Rolle die der Grundschuld zugrundeliegende Forderung überhaupt noch valutiert oder schon beglichen ist, wie denn der Verkehrswert des Grundstücks ist etc. Auch ob gerade jetzt ein guter Zeitpunkt ist, die Zwangsvollstreckung zu betreiben kann aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung nicht beurteilt werden. Gerade hier sollten Sie eine ausführliche anwaltliche Beratung in Anspruch nehmen, die aber nur möglich ist, wenn sämtliche Eckdaten des Falls bekannt sind.

Ein Beitritt sollte frühzeitig erfolgen und unbedingt auch die Frist des § 43 Abs. 2 ZVG beachtet werden.

Das geringste Gebot ändert sich gem. § 44 Abs. 2 ZVG nicht durch den Beitritt eines besserrangigen Gläubigers in das Verfahren, wenn die 4-Wochen-Frist nicht eingehalten wird. Ein vorheriger Beitritt hat daher zur Folge, dass sich das geringste Gebot nach dem höchstrangigen Gläubiger richtet, was unter Umständen Einfluss auf das Verhalten des ursprünglichen Antragstellers haben kann.

4.
Für den Fall eines Verteilungsverfahrens wird in einem gesonderten Termin eine Auszahlung zu beantragen sein (ca. 8 Wochen nach dem eigentlichen Versteigerungstermin). Hier ist von ganz entscheidender Rolle, ob Sie alleiniger Grundschuldsgläubiger sind – falls nicht, ist eine Einigung über die Auszahlung aller Gläubiger des Sicherungsrechts nachzuweisen.


Dies kann nur eine erste Einschätzung der Rechtslange auf Grundlage der kurzen Sachverhaltsschilderung sein. Informationen die hätten ergänzt werden müssen, können dazu führen, dass ein anderes Ergebnis die Rechtslage zutreffender beurteilt. Schon aufgrund des recht materiellen Werts der zu Ihren Gunsten eingetragenen Grundschuld ist dringend zu einer ausführlichen anwaltlichen Befragung zu raten.

Mit freundlichem Gruß

Nachfrage vom Fragesteller 10.12.2009 | 13:18

Sie schreiben: "Ein Beitritt sollte frühzeitig erfolgen und unbedingt auch die Frist des § 43 Abs. 2 ZVG beachtet werden." => Der Termin wurde mir zugestellt. Es sind noch ein paar Monate bis zum Versteigerungstermin. Also spielt die 4 Wochen Frist keine Rolle und es ist egal ob ich beitrete?

Sie schreiben:
"Das geringste Gebot ändert sich gem. § 44 Abs. 2 ZVG nicht durch den Beitritt eines besserrangigen Gläubigers in das Verfahren, wenn die 4-Wochen-Frist nicht eingehalten wird. Ein vorheriger Beitritt hat daher zur Folge, dass sich das geringste Gebot nach dem höchstrangigen Gläubiger richtet, was unter Umständen Einfluss auf das Verhalten des ursprünglichen Antragstellers haben kann."

Das verstehe ich leider nicht. Heißt dies, dass geringste Gebot ändert sich nicht, egal ob ich 4 Wochen vorher informiert wurde oder nicht?

Ist es sicher nicht so, dass bei einem Beitritt das geringste Gebot bei 50 % des Verkehrswertes liegt (ca. 150.000 €) und bei einem Nichtbetritt bei der Höhe meiner Grundschuld plus Gerichtskosten (also mehr als 250.000 Euro) ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.12.2009 | 13:44

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage beantworte ich wie folgt:

1.
Die 4-Wochen-Frist des § 43 II ZVG betrifft die Zustellung an den Schuldner. Ein Beitritt sollte also vor dieser Frist erfolgen, möchte man Vermeiden, dass eine Antragsrücknahme des anderen Gläubigers Auswirkungen auf den eigenen Antrag hat..

2.
Auch hier geht es nicht um die Bekanntgabe Ihnen gegenüber, sondern gegenüber dem Schuldner. Treten Sie vor der 4-Wochen-Frist bei, sind sie höchstrangiger Gläubiger und ihr Antrag ist maßgeblich für das geringste Gebot. Da keine ranghöheren Sicherheiten bei Ihrem Fall vorliegen ist es schon faktisch so, dass die 5/10-Regelung greift. Doch ist die Erreichung von 50% des Verkehrswerts isoliert von der Frage des geringsten Gebots zu betrachten. § 85a ZVG regelt:
Wenn das Meistgebot 50 % des Verkehrswertes nicht erreicht, muss der Zuschlag von Amts wegen versagt werden.
Auch ist § 74a ZVG evlt. zu berücksichtigen:
Wenn das Meistgebot 70 % des Verkehrswertes nicht erreicht, kann ein antragsberechtigter Gläubiger die Zuschlagsversagung beantragen. Antragsberechtigt ist derjenige, der beim Ausbieten der 70 % Grenze, also wenn mehr als 70 % erzielt würden, etwas oder mehr aus dem Erlös erhalten würde. Dann ist ein neuer Termin von Amts wegen anzuberaumen.

Ich hoffe Ihre Frage abschließend beantwortet zu haben - auch unter Berücksichtigung der knappen Sachverhaltsdarstellung und des Einsatzwertes.

Mit freundlichem Gruß

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