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Geplanter Grundstückskauf von der Stadt


| 30.12.2010 15:17 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von



Grüß Gott. Folgender Kasus:
Hintergrundinfos:
Wir leben in einer westfälischen Kleinstadt. Unser Haus haben wir vor mehreren Jahren von Privat gekauft. Es liegt am Ende einer Sackgasse in einer Einfamilienhaussiedlung, die vor ca. 25 Jahren entstand. Unser Haus ist so gebaut, dass wir von der Strassenseite keinerlei Möglichkeit haben mit größeren Gartengeräten (z.B. mit einem Minibagger oder einem Kleintransporter der Gärtner)den Garten zu erreichen.
Unser Gartenendstück und das unserer rechten Nachbarn (Eckgrundstück) enden hinten an einem ca.400qm grossen Streifen Garten-/Grünland, das der Stadt gehört und das von einem anderen Teil unserer Strasse direkt erreichbar ist. Diese 400qm können in zwei ca. gleich grosse Teilgrundstücke geteilt werden ("A" hinter unserem Garten, ohne Strassenanbindung, "B" hinter dem Garten der Nachbarn mit direkter Strassenanbindung auf ganzer Länge).

Hintergrundinfo: "A" und "B" sind der Restteil eines ursprünglich als Sportplatz geplanten ca. 1400qm grossen städtischen Grundstücks. Im noch gültigen Bebauungsplan sind diese 1400qm aktuell noch als Grün-/Gartenland ausgewiesen. Vor ca. 15 Jahren wurde aus diesen 1400qm ein ca. 1000 qm grosser Teil als Bauplatz an eine Familie verkauft (Sondergenehmigung ausserhalb des Bebauungsplans?), die dort ihr Einfamilienhaus errichtete.
400qm blieben als städtischer Teil übrig, von denen 200qm an unseren Garten ("A", ohne direkten Zugang zur Strasse) und 200qm an den Garten der Nachbarn ("B", auf ganzer Länge mit Strassenzugang) grenzen.

Problem:
Vor ca. 2 Jahren erkundigten wir uns bei der Stadt nach einer Kaufmöglichkeit für diese 400qm um wegen Familienzuwachs einen privaten Spielplatz zu errichten. Der Leiter des Liegenschaftsamtes antwortete schriftlich, dass unsere Nachbarn ein Vorkaufsrecht hätten und auch kaufen wollten. Für uns war die Sache somit erledigt.
Es tat sich aber nichts, so dass wir im April 2010 erneut bei der Stadt nachfragten. Wieder wurde ein Vorkaufsrecht der Nachbarn benannt. Die Nachbarn wurden über unsere Nachfrage sodann informiert und äußerten jetzt auch Kaufinteresse. Auf unsere Nachfrage, wo denn dieses Vorkaufsrecht schriftlich fixiert sei, bekamen wir die Antwort, es sei eher ein "moralisches Vorkaufsrecht".
Die Stadt organisierte spontan eine Ortsbegehung, an der ich, die Nachbarin und der Leiter des Liegenschaftsamtes teilnahmen. Die Nachbarin sagte sofort, dass sie mindestens die ganzen 200qm hinter ihrem Grundstück ("B"), gerne auch alles ("B" und "A")kaufen wollten, um darauf ggf. in einigen Jahren ein Haus für eines ihrer Kinder zu bauen.
Ich bekräftigte unseren Wunsch, mindestens Teil "A" mit einem Streifen aus "B" als Zufahrtsmöglichkeit von der Strasse her zu erwerben. Sofort protestierte die Nachbarin lauthals, das käme gar nicht in Frage, sie wollten mindestens ganz "B" ohne Abzug, denn sonst sei das grundstück für ein weiteres haus zu klein. Der Mitarbeiter der Stadt ermahnte, sich zu einigen. Er räumte der Nachbarin aber durchgehend das Vorkaufsrecht ein, schliesslich gäbe es einen entsprechenden Stadtratsbeschluss, was für uns eine weitere neuigkeit war. Wir gingen ergebnislos auseinander.
Auf mehrfache Nachfrage hin verweigerte man uns die Einsichtnahme in den Ergebnisteil des Stadtratsbeschlusses mit dem Hinweis auf "Nichtöffentlichkeit der Sitzung".
Wir schalteten ein der Oppositionspartei zugehöriges Mitglied des Stadtrats ein und erfuhren, dass dieser Stadtratsbeschluss existiere. Er sei vor ca. 12 Jahren mit einer Gültigkeitsdauer für drei Jahre ergangen. Dieser Beschluss ist somit seit ca. 9 Jahren nicht mehr gültig.
Zwei Tage später rief der Leiter des Liegenschaftsamtes an: die Nachbarn seien "einverstanden, dass wir Teil "A" und einen ca. 3m breiten Streifen aus "B" als Zufahrt von der Strasse aus erwerben. Allerdings stellten sie die Bedingung, dass wir darauf "verzichten, den Teil zu bebauen, bzw. dort Fahrzeugstellplätze zu errichten". Die gleichen Bedingungen sollten auch im Kaufvertrag der Nachbarn fixiert werden. - Ich stimmte zunächst unter Vorbehalt zu, wollte die Angelegenheit jedoch noch mit meinem Mann besprechen.
Mein Mann und ich waren uns schnell einig, dass wir einer Nutzung entsprechend dem Bebauungsplan zustimmen, dass wir jedoch mit "Sonderbedingungen" der Nachbarn nicht eibverstanden waren.

Um diese Bedingungen zu verhandeln, vereinbarte ich einen Termin mit dem Baudezernenten, dem Vorgesetzten des Leiters des Liegenschaftsamtes. In diesem Gespräch machte der Baudezernent sofort zu Beginn klar, dass es keine Verpflichtung der Stadt gäbe, das Grundstück an uns zu verkaufen und dass die Bedingungen von beiden Seiten akzeptiert werden müssten. Die Stadt sei mit dem Verbot der Bebauung und dem Verbot der Errichtung der Fahrzeugstellplätze (die wir nie beabsichtigt hatten) einverstanden und wünsche auch eine entsprechende schriftliche Fixierung im Kaufvertrag, wie es die Nachbarn fordern. Im übrigen stehe einer Errichtung eines Gartenhäuschens und einer Nutzung als Gartenland bzw. Spielplatz nichts im Wege. Es solle auch "Fahrzeugstellplätze" heißen und nicht "PKW-Stellplätze", weil der erstgenannte Begriff umfassender sei.

Wir hingegen wünschen weiterhin eine Herausnahme jeglicher Einschränkungen. Die Nutzung solle nach Bebauungsplan erfolgen können. Diese Formulierung lehnt die Stadt allerdings weiter ab.

Wir befürchten(können es aber nicht beweisen), dass die Nachbarn mit der Stadt küngeln und diesen Vertragsbestandteil herausnehmen lassen werden, sobald sie ein zweites Haus in den Garten bauen wollen. - Können wir schon nicht erreichen, dass der Zusatz ganz herausgenommen wird, so haben wir unsererseits angeregt, dass dieser Vertragsbestandteil (... darf nicht bebaut werden, bzw. dürfen keine Fahrzeugstellplätze errichtet werden ...) nur mit unserer Zustimmung geändert werden darf. Diese Bedingungen sollen sowohl für uns als auch für unsere Nachbarn gleichermaßen gelten, und sollen in beide Verträgen analog übernommen werden.

Wir befürchten auch, dass unsere "netten Nachbarn" Anzeige erstatten, sobald im Garten ein Anhänger mit Gartenschnitt einige Tage steht (Gartenabfälle dürfen nur ein Mal monatlich an einer zentralen Stelle im Kreis abgegeben werden)oder Fahrräder im Schuppen abgestellt werden. Sowohl Anhänger als auch Fahrräder gelten ja als Fahrzeuge.


Dazu nun unsere Fragen:

1. Wie ist die schriftliche (Falsch-)Aussage des Liegenschaftsamtes zu werten, die Nachbarn hätten ein Vorkaufsrecht, bzw. es gäbe einen gültigen Stadtratsbeschluss?

2. Darf das Liegenschaftsamt Nachbarn kontaktieren, um diesen Kaufabsichten dritter mitzuteilen? (Wir konfrontierten auch die Stadt mit dieser Frage. Die Antwort war: es sei üblich, vor einem Verkauf städt. Grunds die Nachbarn zu informieren...)
- Immerhin ist uns hier ein erheblicher Nachteil in zweierlei Hinsicht entstanden (1. was die Grösse des nun zu erwerbenden Grundstücks, 2. was nun auch die Nutzungsmöglichkeiten angeht).

3. Wie ist die vertragliche Nutzungseinschränkung (Verbot der Bebaubarkeit) bzw. der Ausschluß des Abstellens von Fahrzeugen aller Art auf unserem potentiellen Grundstück zu werten? (was z.B. auch das Abstellen eines KFZ-Anhängers oder von Fahrrädern im Gartenhäuschen einschlösse).

Vielen Dank!
30.12.2010 | 20:53

Antwort

von


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Sehr geehrte Ratsuchende,

in Anbetracht der mir vorliegenden Informationen und mit Blick auf die Höhe des ausgelobten Einsatzes beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:

Zunächst möchte ich Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Sachverhaltsangaben und Abweichungen im Detail kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Sie ersetzt daher nicht eine individuelle, persönliche Beratung durch einen Anwalt.

Zu 1:
Aufgrund der offensichtlich bewusst falschen Informationen hinsichtlich des nicht mehr bestehenden Vorkaufsrechts liegt ein inkorrektes Verhalten des Mitarbeiters des Liegenschaftsamtes vor. Hiergegen wäre durch eine Dienstaufsichtsbeschwerde vorzugehen. Diese kann formlos bei dem Vorgesetzten des Beamten eingelegt werden und muss das Fehlverfahlten des Beamten benennen. Leider zeigen Dienstaufsichtsbeschwerden häufig keinerlei Erfolg.

Zu 2:
Grundsätzlich gilt behördenintern das Geheimhaltungsprinzip, welches zum Einen in § 61 Abs. 1 BBG zum Andern in § 30 LVwVfG verankert ist. Hiernach darf die Behörde bzw. der zuständige Beamte nicht ohne Weiteres Behördeninterna ausplaudern. Demgegenüber muss eine Behörde vor Erlass eines Verwaltungsaktes die hiervon Betroffenen anhören, § 28 LVwVfG. Da es im vorliegenden Fall aber nicht um den Erlass eines Verwaltungsaktes sondern um ein rein zivilrechtliches Handeln geht, mussten m.E. die Nachbarn nicht als Betroffene angehört werden. Daher ist das Vorgehen des Liegenschaftsamtes äußerst fragwürdig. Ein einklagbarer Anspruch auf Schadensersatz wegen möglicherweise erlittener Nachteile lässt sich hieraus jedoch nicht ableiten.

Zu 3:
Trotz Nichtbestehens eines Vorkaufsrechtes seitens der Nachbarn besteht für Sie kein Anspruch gegenüber der Stadt dahingehend, dass diese Ihnen das Grundstück verkaufen muss. Wie bereits gesagt, handelt es sich vorliegend um eine rein privatrechtliche Angelegenheit, welcher der Grundsatz der Privatautonomie, also der Freiheit, Vertragspartner und Vertragsinhalte frei zu bestimmen, zugrunde liegt. Die Stadt kann daher den Verkauf des von Ihnen begehrten Grundstücks auf rein zivilrechtlicher Ebene von Bedingungen wie z.B. Bebauungseinschränkungen abhängig machen, welche als Voraussetzungen für einen Verkauf des Grundstückes in den Kaufvertrag einfließen. Ein solches Vorgehen der Stadt ist zwar für Sie nicht begrüßenswert, jedoch zulässig.

Ich hoffe ich habe Ihnen mit meiner vorläufigen Einschätzung einen kleinen Überblick verschafft.

Mit freundlichen Grüßen,

Daniel Martin Pfeffer
Rechtsanwalt


Bewertung des Fragestellers 08.01.2011 | 18:39


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