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Gepfändete Eigentümergrundchuld / Aufrechnung Forderung


28.11.2008 21:29 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung



Hallo!

Habe 03/2007 eine mit Eigentümergrundschuld (30.000 Euro) zugunsten der überschuldeten Ex-Eigentümerin belastete ETW im Rahmen der ZV erworben.

Zwar gab die Ex-Eigentümerin eine Löschungsbewilligung ab, jedoch wurden später 2.000 Euro daraus wegen Wohngeldrückständen durch die Eigentümergemeinschaft gepfändet. Solange die Pfändung besteht, zahle ich nicht aus.

Nun zu den Fragen:
1) Ist die ETG verzinst? Im Grundbuch ist nichts eingetragen. Verjährt sie evtl. eines Tages?

2) Angenommen die Schulden übersteigen das Vermögen der Ex-Eigentümerin, der Staat erbt. Wird der Staat das Erbe trotzdem "setteln", d. h. zunächst in Vorleistung gehen um die Eigentümergemeinschaft zu befriedigen und mich anschließend in Anspruch nehmen - selbst wenn letztlich ein Minus bleibt?

3) Kann ich in diesem Fall ohne weiteres mit meinem Vollstreckbaren Titel aufrechnen, d. h. bei meiner Zahlung den in der Löschungsbewilligung angegebenen Betrag einfach um den Betrag meines Titels kürzen? Oder gilt es eine Rangfolge der Gläubiger zu beachten?

Vielen Dank!

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihren Fragen:

1. Ist die ETG verzinst?

Nein, die Grundschuld ist nicht verzinslich. Vielmehr stellt sie eine von einem Schulgrund (bspw. Kredit, der seinerseits verzinslich ist) unabhängige dingliche Belastung des Grundstücks dar.

2. Verjährt die Grundschuld evtl. eines Tages?

Aufgrund der Verdingung mit dem Grundstück unterliegt die Grundschuld keiner Verjährung, bei deren Eintritt etwa Grundschuld vom Grundbuchamt aus dem Grundbuch zu löschen wäre. Die Grundschuld erlischt nur dann, wenn sie durch Bewilligung des Berechtigten vom GBA gelöscht wird.

3. Angenommen die Schulden übersteigen das Vermögen der Ex-Eigentümerin, der Staat erbt. Wird der Staat das Erbe trotzdem "setteln", d. h. zunächst in Vorleistung gehen um die Eigentümergemeinschaft zu befriedigen und mich anschließend in Anspruch nehmen - selbst wenn letztlich ein Minus bleibt?

Ich vermute, da Sie von Pfändung sprechen, dass der Verwalter einen Titel über die Hausgeldforderung gegen Sie erreicht hat. Ich nehme weiterhin an, zwischen Ihnen und der Ex-Eigentümerin besteht ein Vertrag mit dem Inhalt, dass diese Ihre Löschungsbewilligung gegen Zahlung eines Betrages Ihrerseits abgibt. Verstirbt nun die Ex-Eigentümerin, tritt tatsächlich das Bundesland, in welchem die Ex-Eigentümerin zum Todeszeitpunkt gelebt hat, das Erbe an. Allerdings kann es von Ihnen die Erfüllung des Vertrages - Löschung von Grundschuld gegen Zahlung von vereinbarter Summe - gerichtlich verlangen.

Wenn es sich im Übrigen bei Ihrem Titel um rückständige Hausgeldforderungen geht, so gilt:

Der Ersteher aus der Zwangsversteigerung haftet grundsätzlich nicht für rückständige Beiträge des Voreigentümers. Er ist nicht vergleichbar mit dem Erwerber als Käufer. Von daher halte ich den Titel - vorbehaltlich genauerer Kenntnisse - für grundsätzlich angreifbar. Hier kommt es auf den Zeitpunkt der Zustellung des Titels an. Lassen Sie mich dies in der Nachfrage wissen.

3. Kann ich in diesem Fall ohne weiteres mit meinem Vollstreckbaren Titel aufrechnen, d. h. bei meiner Zahlung den in der Löschungsbewilligung angegebenen Betrag einfach um den Betrag meines Titels kürzen? Oder gilt es eine Rangfolge der Gläubiger zu beachten?

Ich verstehe Ihre Frage dahingehend: Können Sie, im Falle, dass der von Ihnen aus dem Vertrag geschuldete Preis gerichtlich/außergerichtlich gefordert wird, hiergegen mit dem gegen Sie seitens der Eigentümergemeinschaft bestehenden Titel aufrechnen? Grundsätzlich bedürften Sie für die Aufrechnung eines Titels (damit einer Forderung) gegen die Ex-Eigentümerin, den Sie dann auf den Erben umzuschreiben hätten. Wenn Sie tatsächlich die Hausgeldschulden begleichen sollten, würden Sie die Ex-Eigentümerin von einer Verbindlichkeit befreien, so dass hier grundsätzlich ein Regressanspruch in Betracht käme.

Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung verschafft zu haben. Übriges lassen Sie mich in der Nachfrage wissen.

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Scholz, RA

Nachfrage vom Fragesteller 29.11.2008 | 14:23

Danke für die Antowrten 1. und 2.
Bezüglich 3. und 4. liegt der Fall anders: Die Eigentümergrundschuld wurde in Höhe von 2.000 Euro durch die Hausverwaltung gepfändet wegen Wohngeldrückständen der EX-EIGENTÜMERIN! Gegen mich besteht KEINE FORDERUNG, sondern gegen die Ex-Eigentümerin. ICH habe ebenfalls eine Forderung gegen die Ex-Eigentümerin in Höhe von 2.000 Euro, über die ich einen Vollstreckbaren Titel habe. Erben der Ex-Eigentümerin gibt es nicht.

Daher nochmal Fragen 3. und 4.:

3. Wird der Staat das Erbe der überschuldeten Ex-Eigentümerin auch dann "setteln", wenn er zunächst in Vorleistung gehen muss um die Forderungen der Eigentümergemeinschaft zu befriedigen (ca. 2000 Euro, daher Pfändung der Eigentümergrundschuld) und mich erst anschließend in Anspruch nehmen kann, wobei sowieso letztlich ein Minus bleibt, da die Gesamtverbindlichkeiten der Ex-Eigentümerin die Gesamtforderungen übersteigen?

4. Kann ich, sollte gesettelt werden, ohne weiteres mit meinem Vollstreckbaren Titel aufrechnen, d. h. bei meiner Zahlung den in der Löschungsbewilligung angegebenen Betrag um meine Gegenforderung kürzen? Oder gilt es eine Rangfolge der zahlreichen Gläubiger zu beachten?

Bitte beantworten Sie die beiden für mich wichtigen Fragen, ich habe aufgrund der Komplexität auch etwas mehr geboten. Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.11.2008 | 18:04

Verehrte Fragestellerin,

vielen Dank für die zusätzlichen Informationen.

3. Wird der Staat das Erbe der überschuldeten Ex-Eigentümerin auch dann "setteln", wenn er zunächst in
Vorleistung gehen muss um die Forderungen der Eigentümergemeinschaft zu befriedigen (ca. 2000 Euro, daher
Pfändung der Eigentümergrundschuld) und mich erst anschließend in Anspruch nehmen kann, wobei sowieso
letztlich ein Minus bleibt, da die Gesamtverbindlichkeiten der Ex-Eigentümerin die Gesamtforderungen übersteigen?

Die Eigentümergrundschuld wurde durch die Zwangsversteigerung zu einer Fremdgrundschuld in den Händen der Ex-Eigentümerin. In diese Grundschuld wurde per Pfändungs- Überweisungsbeschluss
nach den §§ 857, 830 ZPO vollstreckt, weshalb die Pfändung und deren Höhe auch im Grundbuch eingetragen sein dürfte.

Wenn die Ex-Eigentümerin verstirbt, wird der Fiskus des entsprechenden Bundeslandes Erbe, dieses kann er per Gesetz
auch nicht ausschlagen, §§ 1942 Abs. 2, 1936 BGB. Aufgrund seiner Erbstellung wird der Fiskus auch Anspruchsberechtigter
aus dem Löschungsvertrag und kann die Erfüllung desselben (Zahlung) gegen Sie geltend machen.

Da aber die Grundschuld i. H. v. 2000,- Euro gepfändet ist, hat dies für Sie die Konsequenz, dass Sie in Höhe der Pfändung nicht an den Berechtigten der Grundschuld (jetzt noch Ex-Eigentümerin, im Todesfalle das entsprechende Bundesland)
leisten brauchen (denn seine Grundschuld hat sich um 2000,- vermindert) sondern an den Vollstreckungsgläubiger (Eigentümergemeinschaft) leisten müssen, um auch diese (Fremd-)Grundschuld los zu werden.

Wenn Sie an die Eigentümergemeinschaft leisten, so wird die gepfändete Grundschuld in Höhe des Pfändungsbetrages eine Eigentümergrundschuld für Sie. In Höhe von 28.000,- wird die Grundschuld gelöscht, wenn Sie an Ihren Vertragspartner leisten.

Ein eigenes Leistungsforderungsrecht hat die Eigentümergemeinschaft aufgrund der Pfändung gegen Sie allerdings nicht. Wenn Sie aber nicht an diesen leisten, hätten Sie grundsätzlich auch die Vollstreckung in Ihr Eigentum per Zwangsversteigerung durch die Eigentümergemeinschaft zu dulden, §§ 1191, 1192, 1147 BGB. Daher sollten Sie diesen geringen Betrag abführen, denn letztlich wird Ihre Belastung aus der ETG hierdurch ja nicht erhöht.

Grundsätzlich muss der Fiskus im Falle der Geltendmachung seines Zahlungsanspruches Ihnen ggü. auch nicht vorrangig die Pfändungsgläubiger bedienen. Die Wirkung der Pfändung besteht darin, dass Sie als Drittschuldner nicht in Pfändungshöhe an den Fiskus mit Erfüllungswirkung für die Pfändung leisten können. Zahlen Sie bspw. daher 30.000,- an Ihren Vertragspartner, so bleibt die (Fremd-)Grundschuld i.H.v. 2000,- zu Gunsten der Eigentümergemeinschaft bestehen.

Dass im Todesfalle mglw. mehr Schulden als Nachlassvermögen vorliegen, ist für Sie insoweit unerheblich, als der Fiskus die Nachlassverbindlichkeiten ohnehin soweit aus dem Nachlassvermögen zu zahlen hat, als dies möglich ist, weshalb er in jedem Falle seine gegen Sie gerichtete Forderung geltend machen wird, §§ 2011 BGB, 780 Abs. 2 ZPO.


4. Kann ich, sollte gesettelt werden, ohne weiteres mit meinem Vollstreckbaren Titel aufrechnen,
d. h. bei meiner Zahlung den in der Löschungsbewilligung angegebenen Betrag um meine Gegenforderung kürzen

Sie können mit Ihrem Titel gegen die Forderung aus dem Löschungsvertrag aufrechnen, sobald die Forderung Ihres Vertragspartner fällig ist, was sich wohl aus dem Vertrag ergibt. Ist kein Fälligkeitsdatum vereinbart, so gilt die Forderung als bereits fällig, § 271 Abs. 1 BGB. Sie müssen die Aufrechnung auch ggü. der Ex-Eigentümerin erklären. Dies tun Sie am Besten schriftlich per Einschreiben und Rückschein, aus Beweissicherungsgründen. Die Aufrechnung wirkt auch gegen den Rechtsnachfolger (Fiskus) im Todesfalle.

Die Aufrechnung hat für Sie zur Folge, dass die Forderung der Gegenseite um den aufgerechneten Betrag erlischt, § 389 BGB.

Ich hoffe, Ihre Frage beantwortet zu haben. Sollten noch Unklarheiten bestehen, wenden Sie sich per e-mail an mich, den
Kontakt entnehmen Sie meinem Profil. Im Übrigen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen

Andreas Scholz, RA

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